Парковочный застой

Строительство в Перми многоярусных автопаркингов откладывается на неопределенный срок. Масштабный инвестиционный проект стоимостью 500 млн рублей, разработанный директором компании MVM Анатолием Маховиковым, по созданию в краевом центре множества подобных объектов власти отвергли.

В итоге, проблема нехватки мест для хранения автомобилей остается актуальной для Перми, несмотря на декларации городских и региональных властей о необходимости ее скорейшего решения. Рост числа автомобилей в Перми по-прежнему значительно опережает количество вводимых в эксплуатацию стоянок. Дефицит на рынке закономерно покрывается за счет стихийных неорганизованных парковок на придворовых территориях.

Рыночный расклад. Пермский рынок автопаркинга, отмечают аналитики, является несбалансированным. По словам ведущего аналитика экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал» Анны Князевой, существующие паркинги и места во встроенно-пристроенных гаражах сегодня не обеспечивают необходимое количество машиномест. Не решают проблемы и организованные открытые стоянки коммерческих фирм, количество которых строго ограничено, места на них, как правило, распределены, их местоположение зачастую не удовлетворяет запросы автовладельцев.

По данным «ЭР-Капитал», на долю современных паркингов и встроенных гаражей в Перми сегодня приходится не более 10 % от общего числа организованных парковочных мест. Остальное — открытые автостоянки и индивидуальные типовые гаражи.

Дефицит на рынке компенсируется возможностью припарковать автомобиль на так называемых стихийных стоянках на придомовых территориях, территориях школ, детских садов, спортивных площадках и газонах. «Неорганизованные (зачастую нелегальные) парковки имеют два неоспоримых достоинства, относительная дешевизна (стоимость машиноместа за ночь составляет в среднем 35-50 рублей, для сравнения, на организованной огражденной автостоянке — от 55 рублей) и ее территориальная близость. Фактор безопасности в данном случае практически не учитывается», — отмечает Анна Князева.

Мэрия Перми, решившая было бороться со стихийными парковками путем учреждения управляющих компаний, встретила противодействие со стороны антимонопольной службы и прокуратуры.  В итоге, судьба этой инициативы сейчас решается в суде.

В сегменте продаж парковочных мест в собственность максимальное количество предложений сконцентрировано в ценовой категории до 50 тыс. рублей. Это преимущественно старые гаражи, чаще металлические, без охраны, как правило, не пользующиеся спросом. В категории ликвидных объектов, востребованных рынком, значительная часть приходится на объекты в ценовом диапазоне от 100 до 300 тыс. рублей.

Анна Князева:
— В зависимости от типа и качества объекта, имеющейся инфраструктуры, а также существующего спроса цена парковочного места варьируется от 24 до 500 тысяч рублей. Причем в 2005 году ситуация на рынке несколько изменилась в сторону сближения цен на различные типы объектов: в диапазоне от 350 до 420 тысяч  рублей есть возможность приобрести как типовой индивидуальный гараж, так и машиноместо на подземной парковке.

По данным «ЭР-Капитал», наиболее дорогостоящими объектами на  рынке традиционно являются встроенно-пристроенные гаражи (чаще это подземные гаражи), основными достоинствами которых являются защищенность автомобиля от капризов погоды, близость, охрана и, самое главное, безопасность не только машины, но и ее владельца при перемещении от своей квартиры. Как отмечают аналитики «ЭР-Капитал», несмотря на сохраняющийся повышенный спрос на машиноместа на подземных парковках, в 2005 году наблюдалось некоторое снижение цен на машиноместа во встроенно-пристроенных гаражах. П

По сравнению с 2004 годом верхний ценовой предел снизился до 500 тыс. рублей (или на 10 %), нижний опустился до 350 тыс. рублей (или на 28 %). Средний уровень падения цены составил примерно 11 %, в результате чего на данный момент стоимость 1 машиноместа в подземном гараже составляет 350-500 тыс. рублей.

Анна Князева:
— Определяющими факторами являются как местоположение и качество здания (элитность дома), в котором расположен подземный гараж (традиционно в центральной части города и в элитных домах машиноместо обойдется дороже), так и характеристики самого гаража: способ организации парковочного пространства, размер одного места, удаленность его от выезда.

Как отмечают специалисты «ЭР-Капитал», процесс снижения стоимости машиномест на подземных паркингах вполне закономерен, т. к. цена данных объектов в предыдущие годы была необоснованно завышена (из-за дефицита данных объектов). «При расширяющемся предложении,  когда  большинство домов, претендующих на звание «элитных», строятся с подземными гаражами, происходит некоторое насыщение рынка, а значит, и установление рыночной цены, соответствующей платежеспособному спросу», — говорят в «ЭР-Капитал».

По словам начальника департамента планирования и развития Перми (ДПиР) Сергея Титова, количество машиномест в подземных гаражах со временем должно только увеличиваться. Уже год как действует новый градостроительный норматив, согласно которому в подземном паркинге и на придомовой территории на одну квартиру должно приходиться одно машиноместо. Ранее норматив рассчитывался, исходя из пропорции одно машиноместо на десять квартир.

В то же время только за счет строительства подземных гаражей в качестве сопутствующей новостройкам инфраструктуры проблему дефицита парковочных мест в Перми не решить, считают аналитики.

Анна Князева:
— Только строительство подземных гаражей не дает окончательного решения проблемы. Поэтому тема возведения в областном центре многоярусных подземных гаражей и гаражных комплексов по-прежнему остается чрезвычайно актуальной. Именно комплексный подход в решении данной проблемы поспособствует и ликвидации многочисленных незаконных дворовых стоянок. А пермский рынок автопарковок сможет перейти на новый, более цивилизованный уровень.

Нелегкий бизнес. С реализацией такого сценария в Перми явные проблемы. К обсуждению соответствующих проектов городские и областные власти обратились еще в 2004 году. Тогда этот вопрос стал предметом дискуссий между городом и областью в связи с принятием Генерального плана Перми. Согласно ему, краевой центр должен был иметь четыре гаража на восемьсот мест и два на шестьсот мест, расположенных в отдаленных от центра районах города.

Тогда против этого плана высказался губернатор Пермского края Олег Чиркунов, после чего многоэтажные паркинги было решено возводить ближе к центру города и в прилегающих спальных районах.  Властями Перми для этого было выделено несколько площадок: на Садовом по улице Пушкарской, 55, на Чкалова, 9, около «Пермской ярмарки», на ул. Горького в районе дома № 68. Также были выделены площадки на Нагорном, Бахаревке, Парковом.

Однако из всех этих проектов реализованным оказался только один: автопарковочный комплекс по Пушкарской, 55, недавно сданный в экс-плуатацию. Инвестором в строительстве трехэтажной стоянки на 320 мест с автоматизированным учетом парковки автомобилей, системой пожаротушения, страхованием рисков и сопутствующими видами услуг вы-ступило ООО «Парма-Стройинвест», ныне ООО «Пушка»).

Общий объем инвестиций должен был составить 2 млн долларов (сколько средств пришлось вложить в итоге, инвестор в лице директора ООО «Пушка» Валерия Сюткина сообщить отказался).  При этом срок окупаемости оценивался в 15-20 лет. Открытие автопаркинга, получившего название «Пушка», состоялось в присутствии бывшего строительного вице-мэра Перми Валерия Чупракова, что должно было показать значимость события для городских властей. Однако, несмотря на это, сами инвесторы отмечают, что от словесной поддержки город пока так и не перешел к реальным делам по созданию оптимальных условий для прихода  частных инвесторов.

Валерий Сюткин, генеральный директор ООО «Пушка»:
— Строительство в Перми многоярусных автопаркингов сегодня абсолютно не привлекательно и убыточно. Бизнес при расчете рентабельности проекта не может исходить из того, что законодательство постоянно  меняется. Вот и получается, что размер арендной платы за землю в начале строительства один, а при его завершении уже другой, куда больший. Самая главная проблема, которая постоянно поднимается при обсуждении проблемы, — необоснованно высокий размер арендной платы. Она с автопарковки и автопаркинга взимается как с коммерческого предприятия. А люди, которые хранят там машины, — это физические лица, и им такие суммы оплачивать не с руки. Соответственно, стоимость одного машиноместа в силу того, что арендная плата высока, не соответствует представлениям горожан о его приемлемой цене.

По словам г-на Сюткина, аренд-ная плата за землю составляет не менее 50 % от  тарифа за пользование услугами автопаркинга (месячная стоимость аренды одного машиноместа, например для вазовской шестерки,  в автопаркинге «Пушка» установлена в размере 1900 рублей). Прогноз Валерия Сюткина не утешителен: «Если городские и областные власти не предусмотрят послаблений по налогу на землю, в зависимости о которого рассчитывается арендная плата, никто в этот бизнес не придет, и, более того, все будут распродавать подобные объекты».

Правдоподобность такого сценария подтверждается фактами. Летом прошлого года агентство недвижимости «Премьер», владевшее паркингом «Бекар» (4-й этаж здания по ул. Г. Хасана, 7а), решило избавиться от этого бизнеса.

Вадим Стерлягов, руководитель агентства недвижимости «Премьер»:
— Паркинг «Бекар» мы продали летом этого года. Таким образом, мы покрыли издержки от его приобретения за счет роста цен на коммерческую недвижимость. Парковочные места достались частному владельцу, испытывающему серьезный дефицит парковочных мест около «Бекара». Проданный комплекс был рассчитан на 28-29 мест. В настоящее время считаю развитие автопаркинга как бизнеса с привлечением заемных средств  предприятием с высокой долей риска.

Самое наглядное подтверждение неготовности инвесторов вкладывать в строительство многоэтажных паркингов — отсутствие крупных проектов. Проект строительства семиэтажного автопаркинга на Чкалова, 9 для сотрудников ГУВД края закрыт — милиции не удалось собрать для этого необходимые средства. Не менее значимый проект по сооружению автопаркинга, рассчитанного на 500-1000 мест, около «Пермской ярмарки» также не сдвинулся с места. Инвестором здесь собирались выступить собственники выставочного центра. Но, по словам директора «Пермской ярмарки» Сергея Климова,  проблема в том, что город так и не определился, готов ли он передать дополнительные площади под расширение выставочного комплекса, отчего зависит решение о строительстве паркинга.

Никаких привилегий. В свою очередь, городские власти и депутаты гордумы заявляют, что говорить о массовом строительстве многоярусных автопаркингов в Перми пока не приходится. По словам начальника департамента планирования и развития (ДПиР) Перми Сергея Титова, основное препятствие к этому — неготовность жителей тратиться на аренду стояночных мест. Сегодня в городе огромное количество земли остается неучтенной. Как результат — множество несанкционированных парковок и гаражей, за которые практически никто не платит. И они пользуются куда большей популярностью, нежели крытые многоэтажные автопаркинги, где себестоимость услуги выше.

Сергей Титов:
— Сегодня в городе куда более остро стоит проблема с дневной парковкой автомобиля около торговых центров и учреждений. Ночью же у нас, обратите внимание, машины не стоят на автомагистралях. Все их пристраивают на стоянки, газоны, придомовые площадки и так далее. Земля эта, по большей части, ничья. Пока это не будет запрещено, спрос на капитальные парковочные комплексы останется низким. Отсюда и нежелание инвестора строить такие объекты. Когда проходит конкурс на получение площадки под многоярусный паркинг, структура, которая выигрывает его, потом предлагает возвести на этом месте дом или офис, что куда более рентабельно.

Как отмечает г-н Титов, строительство паркингов возможно в районах, где живут достаточно обеспеченные граждане, но это центр города, где земли практически нет. «Достаточно сказать, что по нормативам парковка должна отстоять от близлежащих объектов на 50 метров по всему периметру. Это почти целый квартал. Строить под землей не позволяют сложные геологические условия. А на периферии многоярусные автопаркинги, где достаточно территории под стоянки и не так много обеспеченных жителей, могут оказаться невостребованными. Хотя такой вариант развития городской инфраструктуры никто не отметал. Земля под такие объекты зарезервирована и ждет того, кто готов вложить средства в подобные проекты», — говорит Сергей Титов.

По словам директора компании MVM Анатолия Маховикова, выход из ситуации городским властям со стороны бизнеса уже предлагался. В адрес администрации Перми в 2004 году была направлена концепция системного строительства автопаркингов, однако мэрия на этот документ никак не отреагировала. Согласно плану, автопаркинги должны были появиться во всех районах города, на месте прежде существовавших стоянок, которые непривлекательны для строительства иных объектов. Предполагаемый объем инвестиций на реализацию всего проекта оценивался в 500 млн рублей. Кредитный ресурс был готов предоставить «Газпромбанк-Инвест».

По словам г-на Маховикова, принципиальным  моментом должно было стать предоставление участков инвесторам без проведения конкурса. Город же взамен получал блокирующий пакет акций (25 %) будущих предприятий. Несмотря на то что сам по себе паркинг — объект трудноокупаемый, согласно бизнес-плану, он рассчитывался на четырехгодичный срок окупаемости за счет сопутствующего сервиса (магазины по продаже запчастей, автосервис, возможность предоставления мест под стоянку такси и т. д.). Однако, отметил Анатолий Маховиков, власти Перми так и не проявили заинтересованности в этом проекте.

По словам Сергея Титова, предоставлять преференции бизнесу город не должен, поскольку в функции муниципалитета входит поддержка только малообеспеченных слоев населения. А выделение земли без проведения конкурса осложнено действующим законодательством. Примерно такого же мнения придерживается и депутат Пермской гордумы Максим Тебелев, возглавивший рабочую группу по решению проблемы организации парковок.

«В миллионном городе многоярусные паркинги, наверное, должны быть. Но пока инвесторы не считают этот бизнес привлекательным, искусственно заманивать их сюда или строить такие объекты за счет муниципалитета неправильно», — говорит депутат.

Таким образом, ожидать, что в Перми начнется массовое строительство крытых многоярусных паркингов, не приходится. Официальные лица предлагают для начала навести порядок с открытыми стоянками, недостатка в которых нет. По словам Максима Тебелева, пока первоочередная проблема — направить бизнес в правильное русло. «Для этого нам надо выработать правила игры для бизнеса, который уже существует. То есть создать условия для легальной работы тех, кто сегодня занимается парковками-временными сооружениями»,  — заключил г-н Тебелев.
 
Комментарии:

Сергей Титов, начальник департамента планирования и развития г. Перми:
Сегодня в городе куда более остро стоит проблема с дневной парковкой автомобиля около торговых центров и учреждений. Ночью же у нас, обратите внимание, машины не бросают на автомагистралях. Все их пристраивают на стоянки, газоны, придомовые площадки и так далее. Земля эта, по большей части, ничья. Пока это не будет запрещено, спрос на капитальные парковочные комплексы останется низким. Отсюда и нежелание инвестора строить такие объекты.

Когда проходит конкурс на получение площадки под многоярусный паркинг, структура, которая выигрывает его, потом предлагает возвести на этом месте дом или офис, что куда более рентабельно. Строительство многоярусных паркингов возможно в районах, где живут достаточно обеспеченные граждане, но это центр города, где земли практически нет. Достаточно сказать, что по нормативам парковка должна отстоять от близлежащих объектов на 50 метров по всему периметру. Столько земли в центре Перми не найти. А на периферии многоярусные автопаркинги, где достаточно территории под стоянки и не так много обеспеченных жителей, могут оказаться невостребованными.

Анатолий Маховиков, генеральный директор компании MVM:
Выход из ситуации городским властям со стороны бизнеса уже предлагался. В адрес администрации Перми в 2004 году мной была направлена концепция системного строительства автопаркингов, однако мэрия на этот документ никак не отреагировала. Согласно плану, автопаркинги должны были появиться во всех районах города, на месте прежде существовавших стоянок, которые непривлекательны для строительства иных объектов. Предполагаемый объем инвестиций на реализацию всего проекта оценивался в 500 млн рублей. Кредитный ресурс был готов предоставить «Газ-промбанк-Инвест».

Принципиальным  моментом должно было стать предоставление участков инвесторам без проведения конкурса. Город же взамен получал блокирующий пакет акций (25 %) будущих предприятий. Несмотря на то, что сам по себе паркинг — объект трудноокупаемый, согласно бизнес-плану, он рассчитывался на четырехгодичный срок окупаемости за счет сопутствующего сервиса (магазины по продаже запчастей, автосервис, возможность предоставления мест под стоянку такси и т. д.). Однако, власти Перми так и не проявили заинтересованности в этом проекте.

Андрей Прудников