Годовщина закона "Об участии в долевом строительстве"

Застройщики и многие аналитики восприняли его весьма негативно. Говорили, что компании не смогут работать в условиях, указанных в законе, и вынуждены будут уходить из долевого строительства. В результате, по мнению специалистов, объемы строительства должны были сократиться, а стоимость жилья повыситься. Насколько эти прогнозы оказались правдивыми? Об этом мы спросили руководителей крупных строительных компаний, работающих в Ростовской области.
Коммерческий директор "СТ Групп Регион" Дмитрий Шмелев:
Уже сегодня я могу сказать, что стоимость квадратного метра после принятия Закона "Об участии в долевом строительстве" увеличилась на 15-20%. Первая причина тому - высокая себестоимость строительства. Мы как продавцы не можем расходовать деньги покупателей на какие-то другие цели, кроме как на возведение одного конкретного дома. Государственная гарантия обеспечения прав инвестора заключается и в том, что средства, полученные от продажи квартир, застройщики могут превратить только в бетон, кирпич и стекло. Строительные компании не могут снять деньги дольщиков со счета как прибыль, не могут перенаправить их на другие объекты. В таких условиях застройщикам работать, конечно, стало труднее.
Законы риэлторского рынка во всем мире одинаковы: продажи начинаются как можно раньше, чтобы снизить финансовое давление на строителей. Принятый же Закон отодвигает начало привлечения инвестиций примерно на год. Однако в это время уже необходимы денежные средства для всех подготовительных процессов: получение исходно-разрешительной документации и др. Например, чтобы начать строительство в Ростове-на-Дону необходимо 324 подписи. Затраты на это идут весьма существенные. Вторая причина роста цен: возросший спрос. Дольщики, конечно, предпочитают вкладывать деньги в те компании, при работе с которыми у них будут государственные гарантии. А ведь сегодня в рамках закона работают лишь единицы.
Дмитрий Валерьевич в беседе с корреспондентом журнала "Экспо-Юг" отметил, что новый закон стал причиной не только роста цен на жилплощадь, но и уменьшения количества предложений на рынке недвижимости. Те компании, которые работали до принятия Закона, сегодня, не сумев строить по новым правилам, вынуждены уйти из строительного бизнеса.
По словам коммерческого директора "СТ Групп Регион", в Москве число квартир для продажи уже сократилось на 20-23%. Это в столице. А что в регионах?
Президент Южной Гильдии Риэлтеров и Оценщиков Евгений Проскурин:
Я не могу сказать, что спрос сегодня превышает предложение. Так как те компании, которые работали до принятия Закона, сейчас начали продавать свои квартиры. По этой же причине нет пока и глобального повышения цен на недвижимость. Все прогнозируемые процессы можно ожидать позже, примерно через полгода. Сейчас изменения больше касаются работы самих компаний, их внутренней перестройки. Внешне это проявится только через время.
Такого же мнения придерживается и генеральный директор СК "Покровский", Андрей Коровайко:
Закон о долевом строительстве, конечно, осложнит работу многим застройщикам, и, в первую очередь, это коснется небольших строительных компаний, у которых могут возникнуть трудности с получением кредитов и разрешений на строительство. Говорить о монополизации рынка, конечно, пока рано, т.к. в Ростове-на-Дону работают около шестидесяти строительных компаний, поэтому существует здоровая конкуренция, результатом которой для конечного потребителя является большой и разноплановый выбор объектов недвижимости.
Федеральный закон о долевом строительстве в корне изменил условия участия в строительстве еще одного игрока на рынке недвижимости - банка. Согласно новым правилам, банк, который кредитует застройщика, несет солидарную ответственность по его обязательствам перед дольщиками. Что стало еще одним препятствием для работы строительных компаний, выполняющих все требования законодательства.
Коммерческий директор "СТ Групп Регион" Дмитрий Шмелев:
Конечно, этот пункт в законе создал нам дополнительные трудности в получении кредита. Банк - финансовый институт, и он не будет проводить аудит и экспертизу застройщиков. Ведь, если строительные работы не завершатся в срок, то банк будет вынужден выплатить штрафные санкции. Они, конечно, меньше, чем наши, но это мало меняет суть дела.
Кстати, в декабре прошлого года были разработаны поправки в Закон, которые, по словам Дмитрия Шмелева, как раз касаются условий участия банков в строительном процессе. Сейчас документы переданы в Государственную Думу для рассмотрения. Если они будут приняты, банки смогут абсолютно без финансовых рисков для себя кредитовать строительные компании.
Конечно, пройдет еще немало времени, пока будет выработана оптимальная схема работы всех заинтересованных сторон. Тем не менее, стабильно высокие показатели объемов строительства в Ростове-на-Дону позволяют прогнозировать, что Закон будет реализован максимально безболезненно для застройщиков, желающих работать по новым правилам.
Уже сегодня такие крупные компании как "СТ Групп Регион" и СК "Покровский" строят большие планы на будущее.
Генеральный директор СК "Покровский", Андрей Коровайко:
На сегодняшний день Строительный Концерн "Покровский" придерживается требований, указанных в Законе о долевом строительстве, заблаговременно подготавливаются все необходимые пакеты документов. К примеру, планируется возведение бизнес-центра "Цветочный" на территории Первомайского парка, разрешение на строительство которого уже получено. В числе основных проектов - строительство элитных жилых комплексов "Ростов-СИТИ" и "Пушкинский", концерном реализуются инвестиционные проекты на побережье Черного моря, в Краснодарском крае. Программа застройки расписана на ближайшие несколько лет. В Ростове концерн "Покровский" ориентируется на жилье высокого уровня, соответственно этому подбираются и площадки под строительство.

Коммерческий директор "СТ Групп Регион" Дмитрий Шмелев:
Всего у нас в вашем замечательном городе сейчас реализуется четыре проекта: в центре будет возведен комплекс элитного жилья под названием Dolce Vita - Сладкая жизнь. К тому же год назад мы выиграли конкурс на реставрацию Парамоновских складов и квартала над ними. Результатами нашей работы на этом объекте в Ростове-на-Дону мы очень довольны. Уже около 40 % запланированного сегодня реализовано. Идут продажи квартир комплекса "Олимп". И что примечательно: если с начала продаж квартиры в "Олимпе" продавались на одном уровне с нашими конкурентами, то сейчас они уже дороже. Потому что мы работаем по новым схемам, согласно Закону. Сейчас рынок дает нам некую премию за дополнительный труд и финансовые затраты на этапе подготовки продаж. Мы рады, что ростовские покупатели предпочли государственные гарантии низким ценам.
В следующем номере мы продолжим разговор о сложившейся ситуации на рынке недвижимости и постараемся представить мнения представителей власти, руководителей банков и строительных компаний.
Справка:
Напомним читателям основные положения Закона "О долевом строительстве".
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации. Напомним, что раньше в отсутствии этого правила, денежные средства собирались застройщиками в полном беспорядке, что приводило к созданию финансовых пирамид и, как следствие, затягиванию сроков строительства и ущемлению прав покупателя. Теперь же, перед тем, как начать сбор средств на строительство застройщик должен подтвердить свои намерения в строгом соответствии с порядком, установленным Законом.
"Договор участия в долевом строительстве" - важнейшая гарантия, предусмотренная в целях защиты покупателя. Он должен оградить покупателя от риска двойных продаж, что не так уж редко встречалось раньше.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения срока строительная компания уплачивает дольщику неустойку в размере одной семидедесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В законе перечислены случаи, когда дольщик вправе отказаться от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке.
Теперь обычный граждан не должен носиться и узнавать информацию о будущем партнере из разных источников, чтобы убедиться в порядочности того, кому собираются доверить свои деньги. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения строительной компанией договора с первым участником долевого строительства.