Рынок оценки разгоняет ипотека

Еще недавно деятельность оценщиков на рынке недвижимости была ограничена сферой имущественных споров и определением инвестиционной стоимости элитных квартир и загородных домов при их продаже или переуступке прав аренды. Однако развитие ипотеки радикально изменило ситуацию - закон об ипотечном кредитовании требует проведения независимой оценки приобретаемого жилья. Только за прошлый год количество обращений к услугам независимых оценщиков в столичном регионе увеличилось в 2,5 раза, и специалисты подчеркивают, что такие темпы роста не являются пределом для сектора оценки.

К каким оценщикам пойти

Сейчас в целом по стране выдано более 6 тыс. лицензий на оценочную деятельность, более 10% из них приходится на Москву и Московскую область. Формально оценщики делятся на независимые организации и компании, для которых эта услуга является лишь вторичной и сопровождает их основную деятельность. При этом число аффилированных структур значительно превышает количество независимых и достигает двух третей от общего количества оценщиков.

Директор департамента оценки Vesco Realty Вера Рукина считает, что право на оценочную деятельность необходимо прежде всего банкам, занимающимся ипотекой, страховым и консалтинговым компаниям. Кредитно-финансовые учреждения должны обладать реальной картиной о стоимости жилья, чтобы принимать адекватные решения при предоставлении ипотечных кредитов. Банкиры объясняют это тем, что, завысив стоимость квартиры и, соответственно, получив больший по объему кредит, заемщик может покрыть за счет него первоначальную сумму взноса, который является одним из критериев платежеспособности клиента. Для страховщиков, напротив, неприемлемо занижение цены, поскольку от этого зависит размер страховых взносов.

Риэлторские агентства декларируют, что с помощью оценщиков помогают продавцу определиться с реальной ценой квартиры. Покупатели к оценщикам, как правило, не обращаются. По большей части это бессмысленно: ни один уважающий себя риэлтор не упадет в цене в угоду решению оценщика и предложит клиенту обратится в другую компанию.

Старший специалист банка Delta Credit Эльвира Кучеренко отмечает, что оценочная деятельность настолько тесно связана с рынком недвижимости и финансовыми институтами, деятельность которых имеет отношение к ипотечному кредитованию, что ожидать от нее полной объективности, видимо, не следует.

А вот председатель Городского ипотечного банка Николай Шитов подчеркивает, что реальная независимость оценочных компаний позволяет повысить качество проводимых ими оценок. "Мы вправе перепроверить данные, если указанные оценщиком цифры внушают сомнения, - говорит он. - Случаи не совсем точной оценки недвижимости, конечно же, бывают, и мы стараемся пристально за этим следить. Кроме того, мы можем заказать повторную оценку недвижимости другой аккредитованной компании и сравнить результаты, о чем открыто сообщаем оценщикам".

Спор между независимыми и аффилированными оценщикам, кто объективнее, носит скорее риторический характер, а на практике они не так часто пересекаются. Основная сфера деятельности первых - ипотека, поскольку того требует закон об ипотечном кредитовании, и нетипичное жилье.

Иван Андриевский, главный управляющий партнер консалтинговой группы "2К Аудит - Деловые консультации" (позиционирует себя как независимая компания), говорит, что из 100 клиентов, обращающихся в офис его фирмы с просьбой оценить их жилую недвижимость, 90 делает это с целью получить ипотечный кредит или решить имущественный спор. Причем в последнем случае речь обычно идет об эксклюзивном жилье.

"Не так давно, - вспоминает он, - нам пришлось определять стоимость квартиры в форме овала, аналогов которой на рынке просто не было, и ни один риэлтор, даже с самой большой базой, не смог бы оценить ее, лишь только сравнивая с другими квартирами класса "А".

"Чем нетипичнее и дороже жилье, тем больше появляется факторов, отклоняющих оценку от прямой пропорции с площадью", - соглашается директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Сергей Стерник. Поэтому чаще всего "внутренние" оценщики имеют дело со стандартными квартирами, стоимость которых легко определить методом сопоставления с ценой продажи квартир с похожими характеристиками.

Как оценивать

Способ оценки являются одним из самых существенных вопросов, которые приходится решать оценщикам. Оценить квартиру можно, сравнив ее с аналогичной (сравнительный метод), путем вычисления средств, потраченных на ее строительство (затратный метод) и путем расчета потенциальной прибыли, которое способно принести жилье при сдаче его в аренду в течение того или иного периода (доходный метод).

Закон "Об оценочной деятельности" обязывает экспертов использовать все существующие способы оценки стоимости недвижимости, а в случае отказа от одного из них - обосновать такое решение, но наибольшей популярностью пользуется сравнительный метод.

Затратный метод мало эффективен при оценке новостроек, когда полученная цена значительно ниже рыночной, и при оценке жилья в старых домах, когда затраты вообще сложно посчитать в сопоставимых ценах. Использование доходного метода проблематично "в сегодняшней нестабильной ситуации на рынке жилой недвижимости", - отмечает начальник отдела маркетинга группы компаний "Конти" Елена Калинина.

Вместе с тем, эксперты высказывают претензии и к сравнительному способу определения стоимости жилья. "Летом мы проводили эксперимент. Написали сценарий, согласно которому некий клиент "N" желает продать некую квартиру "S", - рассказывает директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. - Обзвонив около 25 московских агентств недвижимости, и каждый раз подробно описывая одну и ту же воображаемую квартиру, мы получили 25 разных оценок. Иногда даже в одной и той же компании головной офис и филиал давали разные оценки".

Неким ориентиром могла бы стать официальная методика оценки, но ее, как подчеркивает глава компании СТК Ярослав Щетинин, пока не существует. "Даже о влиянии предстоящего введения налога на недвижимость на рынок оценки пока говорят лишь как о гипотетическом, - сетует он, - поскольку оценка по критериям БТИ ничего общего с рыночной стоимостью недвижимости не имеет. Скорее всего, массовой оценкой для целей налогообложения будут заниматься "специально аккредитованные" организации, "близкие" к тем чиновникам или структурам, кто будет организовывать этот процессом на местах". О конкретных сроках утверждения методики говорить никто не берется.

На объективности оценки сказывается и отсутствие единой базы данных по совершенным сделкам на рынке жилья. Генеральный директор "СМАО-С" Надежда Бабичева предупреждает, что оценка при сравнительном методе базируется не на реальных рыночных ценах, а на заявленных ценах предложения.

В самих компаниях утверждают, что работа оценщика на месте занимает совсем немного времени, зато подготовка отчета, состоящего иногда из несколько десятков страниц - дело трудоемкое.

"В последнее время, - говорит генеральный директор "НЭО-Центр - Ипотека" Виктор Макаров, - банки уделяют особое внимание качеству и скорости работы аккредитованных ими оценщиков. Теперь в среднем мы готовы сделать оценку жилой недвижимости за полтора-два дня, причем на пребывание специалиста по оценке собственно в квартире уходит не более 20-30 минут. Основное время тратится на составление отчета о проделанной работе, где мы обязаны не только описать увиденную нами недвижимость, но и сделать обзор рынка жилья района, где находится данная квартира, а также методов, которые мы использовали при определении ее стоимости".

Оценщик учитывает прежде всего местоположение объекта, транспортную доступность, тип и качество дома, площадь жилья, наличие в нем ремонта.

Рентабельность бизнеса

По данным экспертов, плата за услуги оценочных компаний в Москве и Московской области колеблется от $100 до $300 в зависимости от типа жилья и удаленности от офиса оценщика. Однако объем рынка оценки одни специалисты определить затруднились, мотивировав это тем, что "большинство компаний такого рода информацию не раскрывает, а независимые эксперты этого рынка зачастую не имеют даже собственного сайта, чтобы опубликовать подобные данные", а другие кардинально разошлись в цифрах.

Так, В.Лукина из Vesco Realty считает, что на сегодняшний день объемы оценочного рынка составляют до $10 млн. в год, И.Андриевский при средней стоимости оценки в $200 и количестве обращений к оценщикам в прошлом году в 18-20 тысяч раз определил их в $3,5 - 4 млн., а Н.Бабичева - в $1,2 млн. при средней цене отчета в $100 и 12 тысячах обращений к оценщикам жилой недвижимости в год.

Неудивительно, что при таких противоречивых данных яблоком раздора среди участников рынка стал вопрос о рентабельности оценки жилья.