Снос как двигатель прогресса

Скандалы вокруг несправедливой оценки жилья заставили оценщиков задуматься над стандартами

Недовольство казахстанцев оценкой изымаемого имущества при сносе жилья заставило чиновников взглянуть, наконец, на проблему оценочной деятельности в целом. По инициативе Минюста создана рабочая группа по разработке изменений в Закон «Об оценочной деятельности в РК» и создании «Концепции развития оценочной деятельности в РК», национальных стандартов и методики оценки изымаемого имущества для государственных нужд. Сами оценщики решили еще к тому же объединиться в Единую палату оценщиков Казахстана.

На пресс-конференции в южной столице председатель совета Казахстанской ассоциации оценщиков и член президиума совета объединений оценщиков СНГ, профессор ПаУ Вилен ЕЛИСЕЕВ признал, что не все оценщики могут сегодня осуществлять качественную оценку, потому что не все имеют необходимые стандарты и справочные материалы. Плюс не все оценщики добросовестны, что в итоге приводит к тому, что заказчики не доверяют результатам.

Пришло время выработать единые общенациональные стандарты и методики, заявили журналистам спикеры. Для этого в рамках рабочей группы идет активное изучение наработок судебной экспертизы, отдельных оценочных палат и тех методик, что уже были разработаны на базе департамента жилья в Астане. «Мы сводим все в единую систему и надеемся, что в полтора-два месяца уложимся», – пообещал директор Консультационно-оценочного центра Академии оценки и строительства Александр КАЛИНИН.

Пока же спорные вопросы оценки недвижимости решаются в суде. Причем при рассмотрении двух оценок, сделанных со стороны застройщика и независимого оценщика, судьи отправляют их на судебную экспертизу.

Но разве судебные эксперты могут проводить оценку имущества?
– Нет, конечно. У нас есть ответ из Генпрокуратуры, где четко сказано, что «к оценочной деятельности судебная экспертиза не имеет никакого отношения. Это дело исключительно оценщиков». Мы собираемся обратиться в Верховный суд, чтобы было дано соответствующее указание по судам: при возникновении подобных конфликтов не направлять на судебную экспертизу. Понятно, что это длительный процесс, что необходимо ломать сложившуюся систему. Но, на наш взгляд, судебная экспертиза в вопросе оценки дестабилизирует обстановку.

Чем объяснить, что на практике суд принимает решение на основе как раз той самой судебной экспертизы?
– Судебные эксперты – это система Минюста, поэтому, по сути, одни и те же специалисты оценивают, только этажи разные! Сейчас нам удалось добиться, что независимый оценщик должен принимать участие при спорах. Есть много других проблем и причин, в частности выстроенная система коррупции.

После пресс-конференции мы попросили г-на Калинина ответить на вопросы, связанные со сносом жилья в Алматы.

Насколько решен вопрос по Алматы в области оценки недвижимости?
- В Алматы, как и везде, проблема с оценкой недвижимости остается, и она не решается пока. Мы занимались одно время разработкой методики оценки сносимого в Алматы жилья с учетом международных стандартов, но нас попросили заняться этой проблемой в целом для всей республики.

Основный же товар при сносе – земля, но в разных районах она стоит по-разному?
– Конечно, по-разному. И, безусловно, при проведении оценки в первую очередь оценивается земельный участок. Сейчас в Алматы земля поделена на 17 зон, и коэффициент колеблется от 0,5 до 2 . Поэтому один и тот же квадратный метр будет стоить в разных районах города в зависимости от этого коэффициента. Скажем, в районе Первомайки – $2,5 тысячи за сотку, а там, где идет массовый снос, и до $50 тысяч за сотку доходит.

Вообще, когда мы перешли к земельному рынку, то методики не было, считали по кадастровой цене. Берется цена за метр, умножается на коэффициент плюс налог. Но это не есть рыночная цена! Это нормативно-расчетная цена, кадастровая.

Почему именно так?
- Да там все понятно! Дали чиновникам заработать! Сейчас народ начал возмущаться, поэтому на рынок выходят специалисты.

А как оценивается качество сносимого жилья – ведь есть хибары, но есть и особняки?
– Да. Отдельно проводится оценка земельного участка, отдельно строения, отдельно подсобных строений, потом это все суммируется. Но главное – это земля. Как правило, земельный участок в структуре выплат составляет 80%. Бывает и ситуация, когда на участке расположены большие дома стоимостью до $1,5 миллиона. Но с владельцами таких домов быстрее удается договориться. Им покрывают и сумму расходов, и еще сверху они получают. Прибыль колоссальная. Другой вопрос, сможет ли он на эту сумму купить аналогичное жилье. Но это уже вопрос не к оценщикам. Социальная защита – это уже функция акимата.

Может ли сумма компенсации в принципе покрыть расходы на покупку нового жилья?
– Сейчас идет снос в районе Рыскулова-Сейфуллина. По сути, это депрессивный район: стоимость земли незначительная, ветхие строения. Больше 30-50 тысяч за дома вместе с участком не выдается, но это реальная цена.

Вообще в мировой практике при сносе ущерб компенсируется жильем, у нас же деньгами. Это серьезный дестабилизирующий фактор на рынке вторичного жилья. Пока мы не решим вопрос о предоставлении доступного жилья, будут проблемы. Буквально на днях появилась информация, что в Москве снесли последнюю хрущевскую пятиэтажку, и люди, проживающие в ней, получили компенсацию в этом же районе новыми квартирами. Стоимость этой компенсации превысила в 10 раз стоимость их бывшего жилья. Так что пока мы не решим вопрос подобным образом, никакая денежная компенсация не поможет.

Александра ЛАЗОРСКАЯ