Наступление на промзоны

Освоение промзон для девелоперов, как правило, связано с большим количеством административных и финансовых проблем. Однако удобных площадок в Москве уже почти не осталось, что вынудило строителей прорабатывать варианты развития территорий столичных предприятий. Московские власти стараются активно способствовать этому процессу: в планах НИиПИ Генплана — до 2020 года освободить от производства около 5,3 тыс. гектаров. 

По официальной информации, из общей территории Москвы площадью около 107,9 тыс. га 20,9 тыс. га занимают промышленные территории. Сейчас по многим реорганизуемым промзонам готовятся проекты их будущего освоения: в работе находится около 8 тыс. га. Однако получить эту территорию не так просто. Основной сложностью здесь является получение одобрения со стороны владельцев предприятий. 

В тесном сотрудничестве

«Инвесторы стараются получить согласие руководства предприятий разными способами: административные пути, прямое давление, бизнес-договоренности»,— рассказывает руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. 

По его словам, в ином случае даже если у инвестора есть административное согласование на вывод предприятия, которое внесено в перечень по перебазированию, начать реализацию проекта без согласия руководства предприятия практически невозможно. Среди самых распространенных административных способов давления эксперты выделяют повышение арендной ставки, снятие льготы по оплате расходов, связанных с коммунальным обслуживанием. Тем самым руководство просто вынуждают согласиться с условием инвестора, которое очень часто является предложением о приобретении предприятия. 

Начавшаяся в конце 1990-х эра рейдерского бизнеса способствовала развитию «промзонного» девелопмента. Не секрет, что большинство девелоперских проектов на месте реорганизуемых промзон реализуются именно после успешной работы рейдерских структур с перебазируемыми предприятиями. Учитывая столь большой спрос на их услуги со стороны столичных застройщиков, захваты предприятий, недружественные поглощения стали очень прибыльным видом бизнеса. По словам руководителя юридического департамента Агентства антикризисных технологий и инвестиций (АНТИ) Светланы Васиной, при цивилизованной скупке акций прибыль достигает 500%, а при насильственных захватах доходит до 1000%. 

Иногда руководство добровольно принимает решение прикрыть неэффективное производство, сменить род деятельности и самостоятельно заняться девелопментом. Однако и в этих случаях можно с уверенностью констатировать, что у предприятия появляется влиятельный покровитель, определяющий стратегию дальнейшего развития. 

Крупнейшим игроком на этом рынке редевелопмента промзон эксперты рынка называет компанию «Интеко». «Она участвует в реорганизации промзон в Грайвороново, Молжаниново, земли МГУ,— рассказывает Светлана Васина.— Совместно с „Интеко” работают ПИК и компания Mirax Group. СУ-155 и „Главмосстрой” также имеют несколько удачно осуществленных проектов по реорганизации промышленных предприятий». 

Схема работы

Для проведения работ по перепрофилированию земельного участка необходимо изменить разрешенный профиль его использования, который четко указан в договоре аренды, рассказывает директор по развитию ИК «Визави» Петр Кошкин. По его словам, перед собственником есть два пути дальнейшего развития приобретенного актива: «партизанский» и девелоперский. «Первый не подразумевает значительного развития объекта, за исключением сдачи в металлолом технологического оборудования и заселения в бывшие цеха таких же арендаторов — „партизан”,— поясняет Петр Кошкин.— В этом случае взаимоотношения с городом ограничиваются локальным урегулированием вопросов с периодически появляющимися территориальными комиссиями». 

Если же собственник принимает решение заняться девелопментом площадки, ему приходится пройти долгий путь от получения пакета документов на перебазирование самого предприятия, а также реализацию проекта нового строительства. Как правило, профессиональные инвесторы изначально выбирают второй путь. Поэтому перед тем как войти в проект, обязательно проводитсякомплексная оценка затрат на его развитие и, конечно, возможных вариантов освоения площадки. 

«Первые консультации девелопер должен получить в Москомархитектуре и Генплане. Градостроительные регламенты задают и примерную площадь объекта, и его назначение»,— уверен Юрий Борисенко. 

Еще одной важной характеристикой, которую обязательно отслеживает девелопер, является тип предприятия и степень его воздействия на окружающую среду. Этот фактор увеличивает общий объем инвестиций в проект, так как возникают дополнительные затраты на улучшение экологической ситуации, уверена руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина. «К примеру, в ситуации вывода кожевенных заводов требуется рекультивация земель: снятие, вывоз и завоз нового грунта»,— поясняет она. Далее инвестору обязательно надо провести предпроектную подготовку и согласовать ее с властями. 

«Без предложения о дальнейшем развитии территории выводимого предприятия сторонний инвестор не может получить одобрение проекта»,— говорит Юрий Борисенко. 

Правительство Москвы старается максимально регламентировать процесс вывода промзон, и зачастую слишком рьяно, полагают участники рынка. Такие проекты обременены избыточными требованиями компенсаций за потерю городом определенного промышленного потенциала. «Появились различные бюрократические „рогатки”: многочисленные требования согласований, в частности, с городским департаментом науки и промышленной политики»,— с горечью констатирует Светлана Васина. На этой стадии надо получить более шести основных подписей: департамента науки и промышленной политики, департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, ДЭПР (доля города и т. п.), Москомархитектуры, Генплана и комиссии по перебазированию. 

Цена вопроса

Чтобы получить необходимые документы на освоение промзоны, девелоперу часто приходится тратить немалые средства. Во многом цена вопроса зависит от общей площади объекта нового строительства. «На сбор всего пакета документов до момента согласования проекта нового строительства по первому объектув ВАО нам пришлось затратить около 11 месяцев. Здесь предприятие уже не функционировало, и его не надо было перебазировать, а также увольнять персонал»,— рассказывает представитель одной из крупных девелоперских компаний.

По его словам, общие расходы на получение всех этих согласований составили около $1,2 млн. В итоге инвестор получил право построить около 17,5 тыс. кв. м. «На втором объекте в СВАО, на котором уже пришлось заниматься увольнением людей — около 300 человек,— затраты были несколько выше и составили около $2 млн»,— приводит еще один пример из опыта своей компании источник «Бизнеса». 

Общая площадь будущего строительства будет свыше 25 тыс. кв. м. Учитывая то, что предприятие не было включено в список по перебазированию, на сбор всех согласований у девелопера ушло около года и двух месяцев. 

Если же компания не собирается ликвидировать производство, еще более солидную сумму ей придется затратить на его перебазирование. По оценкам АНТИ, перевод одного предприятия средних размеров на новое место может в целом обходиться примерно в $40–70 млн: вывод стоит $150 с каждого квадратного метра площади, занимаемого переселенцем. Если компания не занимается перебазированием, сумма инвестиций в проект зависит только от того, планирует ли инвестор новое строительство или же это будет реконструкция существующих площадей. 

«На первую очередь бизнес-центра „Красная роза” (общая площадь 20 тыс. кв. м, класс В+) на месте бывшей фабрики „Красная роза” было потрачено $10 млн,— приводит пример PR-директор компании Realty Trade Наталия Прокопьева.— Планируемый срок окупаемости проекта составлял три года. Этот комплекс, построенный еще до 1917 года, по основным характеристикам вполне подходил для реновации зданий под офисный центр: расположение, деловая активность района, технические характеристики здания и т. д.». 

Маргарита Федорова