Подарок к Новому году — покупка загородного дома

Мечтаете встретить 2007 год в собственном загородном доме? Сейчас самое время заняться подготовкой к строительству будущего «фамильного гнезда».

Возведение частного коттеджа за один строительный сезон вполне реально. Более того, высокие темпы строительства – в интересах застройщика. Если к разработке котлована приступить в конце апреля – начале мая, то к середине июня будет завершен нулевой цикл дома (часть здания до отметки пола первого этажа). Двух-трех месяцев вполне достаточно для возведения стен и монтажа междуэтажных перекрытий. В последней декаде августа можно приступить к сооружению стропильной конструкции крыши. Осенью готовую коробку подключат к отопительному контуру и другим инженерным сетям. Зимой в теплом доме можно будет производить отделочные работы. Таким образом, основные этапы строительства будут завершены в теплое время года.

Разумеется, стройкой можно заниматься и в морозы, однако зимнее удорожание влетит застройщику «в копеечку». При этом велика вероятность, что качество работ будет не самым лучшим. Консервация недостроенного здания также сопряжена с весьма чувствительными расходами. Кроме того, она вовсе не гарантирует полной защиты строительных конструкций от повреждений, и даже частичного разрушения. Восстановление, в свою очередь, потребует незапланированного финансирования.

Закон суров, но это закон

Качественное и хорошо организованное строительство невозможно без профессионально выполненного проекта. Поясним, что речь идет о полном комплекте рабочей документации, который включает архитектурно-строительную часть и разделы, посвященные инженерному обеспечению здания (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, энергоснабжение и др.). Следовательно, не стоит начинать такое серьезное дело, как возведение загородного жилья, имея лишь копию странички из рекламного каталога проектов или нарисованные в ученической тетрадке планы будущей постройки.

Заметим, что без проекта невозможно получить официальное разрешение на строительство. Проектная документация должна быть согласована в местном органе архитектуры и СЭС. Владельцы участков, расположенных на территории городов и поселков городского типа, должны к тому же получить одобрение администрации муниципального образования. Таким образом, чтобы стать полноценным собственником дома и избежать всевозможных проблем в будущем, коттедж нужно строить по проекту.

Следует оговориться, что сказанное относится к возведению капитальных зданий. Однако даже дачи сезонного проживания лучше строить по детально разработанному проекту.

Наша справка

Помните, что игнорирование властей и несвоевременное оформление разрешительных и других документов может обернуться потерей времени и денег, вызвать серьезные затруднения при вводе загородного дома в эксплуатацию, а также при его регистрации в регистрационной палате.

Дело принципа

Проектную документацию можно приобрести двумя способами. Первый предполагает покупку проекта повторного применения. Второй – заказ индивидуального проекта. Комплект готовых чертежей обойдется в 900–1500 долларов. К этой сумме следует прибавить стоимость адаптации (привязки) проекта к условиям конкретного участка. Перерасчету, а в случае необходимости и переработке, подвергается прежде всего раздел, посвященный фундаментам. При этом учитывается рельеф участка, физико-механические характеристики грунтов, залегающих в зоне строительства, уровень грунтовых вод.

Отметим, что достаточно серьезные переделки чертежей всех разделов проекта могут быть вызваны необычной конфигурацией владения, размещением магистральных сетей, особенностями расположения участка в пределах поселения, желанием хозяев сохранить существующие деревья и т. д. Изменение размеров каких-либо помещений, внедрение нестандартного инженерного оборудования и т. д. порой приводят к основательной переработке проектной документации. Стремление будущих домовладельцев максимально приспособить проект повторного применения к собственному образу жизни и личным эстетическим предпочтениям зачастую выливается в процесс индивидуального проектирования.

Кесарю – кесарево

Очевидно, что без профессиональной помощи индивидуальному застройщику не обойтись. Правильно осуществить привязку проекта повторного применения способен только опытный инженер-конструктор. Разработка индивидуального проекта требует участия нескольких специалистов. Впрочем, главная роль в этом творческом коллективе принадлежит архитектору. Неповторимость будущего здания и оригинальность заложенной в нем архитектурной идеи зависит от таланта и профессионализма «главного строителя» (буквальный перевод древнегреческого слова «архитектор»). Заинтересованные в точном воплощении своего замысла, зодчие, как правило, охотно берутся за авторский надзор за строительством.

Проект можно заказать у архитектора, работающего в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица. В этом случае можно быть уверенным, что все пожелания клиента будут учтены. Однако обращаясь к частнопрактикующему архитектору, необходимо выяснить, кто будет разрабатывать конструктивную часть, а также разделы, посвященные инженерно-техническому обеспечению здания. Участие специалистов-смежников должно быть подкреплено письменным соглашением.

Отметим, что высокое качество проектирования, полноценную комплектность проекта загородного коттеджа обеспечивают частные мастерские, ориентированные на малоэтажное загородное строительство. Подобные организации, как правило, выполняют весь комплекс проектных услуг, включая разработку интерьеров и ландшафта. Для выполнения специфических пожеланий заказчика (например, проектирование интеллектуальных сетей) за помощью обращаются к соответствующим фирмам-партнерам или привлекают внештатных сотрудников.

Наша памятка

Помните, что нанимая неквалифицированных рабочих, вы рискуете не только своими финансами, но и безопасностью проживания
в будущем доме!

Заветное досье

Для обеспечения реального проектирования, учитывающего особенности конкретного участка, застройщик должен передать архитектору ряд документов и сведений. Прежде всего проектировщикам потребуется кадастровый план земельного надела (Выписка Государственного земельного кадастра) с указанием размеров и расположения относительно сторон света, фрагмент плана размещения магистральных сетей (водопровод, канализация, газопровод) с обозначенным на нем участком (можно получить в администрации муниципального образования или в организации, занимающейся благоустройством коттеджного поселка). Застройщику необходимо получить общую информацию о характере грунтов на данной территории. Кроме того, следует выяснить в соответствующих регулирующих органах, какие электрические мощности будут выделены на участок.

В дальнейшем заказчик должен предоставить геодезическую съемку владения. Кроме того, для конструктивно верного и экономически оправданного проектирования фундаментов понадобятся результаты инженерно-геологических исследований грунтов.

Застройщику следует составить письменное задание на проектирование, в котором должны быть перечислены жилые и бытовые помещения с указанием площади и оговорены функциональные связи между различными зонами здания.

Раз ступенька, два ступенька…

Создание проекта производится в два этапа: эскизное проектирование и разработка рабочей документации. На первом этапе архитектор активно взаимодействует с заказчиком. Анализируя информацию об эстетических и прагматических воззрениях клиента и выясняя нюансы образа жизни будущих домовладельцев, зодчий набрасывает эскизные варианты коттеджа. Застройщик между тем имеет возможность вникнуть в специфику загородного жилья, а также реально оценить свой финансовый потенциал.

О значимости эскизного проекта можно судить по его стоимости, которая может достигать до 50% от общих затрат на проектирование. Отметим, что многие мастерские и частнопрактикующие архитекторы оговаривают авансовую оплату эскизных работ.

На утвержденный заказчиком эскизный проект составляется ориентировочная смета. Обладая этим документом, заказчик может приступить к реальному планированию расходов и поиску подрядчиков.

Создание эскизного проекта в среднем занимает от двух недель до трех месяцев. На разработку рабочей документации уходит примерно полтора–три месяца. Подчеркнем, что продолжительность рабочего проектирования во многом зависит от полноты проекта. Вместе с тем, практика доказывает, что не стоит откладывать разработку каких-либо разделов «на потом». Решение важных технических вопросов в процессе строительства или после его завершения может обернуться серьезными материальными и моральными потерями.

Добавим, что по желанию заказчиков проектные мастерские выполняют детальный сметный расчет строительства загородного коттеджа. Как правило, эта работа оплачивается отдельно.

На распутье

Приступая к строительству загородного жилья, частный застройщик неизбежно сталкивается с дилеммой: нанять ли ему «самостийную» бригаду или обратиться в строительную фирму. Зачастую в этом «поединке» побеждает мнимая дешевизна заезжих гастарбайтеров, работающих с непредсказуемым качеством и без каких-либо гарантий.

Несоблюдение строительных норм и правил, отступления от проектной документации могут спровоцировать возникновение аварийной ситуации.

Серьезные строительные организации подписывают с клиентом договор, в котором оговариваются взаимные права и обязанности, гарантийные обязательства, условия выполнения и контроля качества строительных работ, штрафные санкции, процедуры разрешения спорных ситуаций и т. д. В качестве официальных приложений оформляются такие документы, как согласованный с заказчиком и утвержденный сметный расчет, график финансирования и выполнения этапов строительства, перечень актов скрытых работ.

При выборе строительной организации стоит прислушаться к рекомендациям проектировщиков. Обычно проектные мастерские имеют налаженные партнерские отношения с надежными строителями. Кроме того, частный застройщик может обратиться в проектно-строительную фирму, которая производит весь комплекс услуг от проектирования до сдачи дома «под ключ».

Наметив список компаний-кандидатов, следует провести сравнительный анализ их сметных предложений, познакомиться с возведенными объектами и поинтересоваться наличием лицензий и других разрешительных документов.

Подведем итоги

Итак, чтобы строительство загородного жилья не превратилось в нескончаемый кошмар, именуемый долгостроем, застройщик должен к нему тщательно подготовиться. Проектные работы и заключение договора подряда, как правило, занимают не менее четырех месяцев. Следовательно, начинать подготовку к строительству нужно уже сейчас.

Мария Алешина