Каждому москвичу - по коттеджу в Подмосковье
Рынок загородной недвижимости ближнего Подмосковья продолжает активно развиваться. Несмотря на то что большинство москвичей по-прежнему предпочитает жить в пределах МКАД, рост благосостояния жителей Москвы и прилегающих к ней районов Московской области является причиной неспадающего спроса на коттеджное жилье. Все более престижно становится жить по западному образцу — в индивидуальном доме в пригороде.
Наиболее освоена зона в радиусе 30 км вокруг Москвы, в первую очередь по Новорижскому, Рублево-Успенскому, а также Калужскому и Дмитровскому направлениям. Стоимость коттеджа с участком может сильно варьировать в зависимости от престижности поселка и его удаленности от Москвы. По оценке агентства BusinessVision, в нынешнем году объем рынка коттеджного строительства достиг 8,5 млрд. долларов, или 3,5 млн. кв. м.
По мнению большинства экспертов, рынок загородной недвижимости в Подмосковье является на сегодняшний день одним из самых привлекательных для инвесторов. Доходность на рынке подмосковной загородной недвижимости может составлять 100—150 %, превышая даже показатели рынка коммерческой недвижимости в Москве. За период с 2000 по 2005 год объем рынка вырос почти на 100 % и тенденция стабильного роста продолжает сохраняться.
Как сообщила Guide to Property управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, интерес к загородной недвижимости вполне закономерен. «В 90-х годах активно развивалось и покупалось городское жилье. К началу 2000 года, когда большинство москвичей обзавелось квартирами в столице, состоятельные граждане обратили внимание на подмосковный загородный рынок. Поэтому через некоторое время начался бум строительства организованных коттеджных поселков», — рассказала Марина Маркарова. Кроме того, по ее мнению, интерес объясняется высокой ликвидностью земли как инструмента вложения средств. «Несмотря на то что сейчас темпы роста стоимости участков не столь высоки, как раньше, в среднем они составляют 20—35 %. Ни один из секторов недвижимости не показывает в год такую доходность, за исключением, пожалуй, элитной недвижимости в центре Москвы. Но в городе такие ликвидные предложения являются редкими и эксклюзивными, тогда как привлекательных земельных участков по различным направлениям значительно больше», — отметила Марина Маркарова.
Как рассказал G2P директор департамента маркетинга агентства «Инком-недвижимость» Сергей Елисеев, сейчас наблюдается вторая волна повышенного интереса к загородной недвижимости. «В отличие от первой, возникшей в 1992 году и достигшей своего пика к 1998 году, начавшаяся в 2000 году вторая волна роста оказалась более упорядоченной. К 2002—2003 году акценты сместились со стихийного на организованное коттеджное строительство, то есть на поселки. Получили широкое распространение новые технологии и архитектурные решения, поэтому возросло качество предложений. На рынке появились узнаваемые имена и бренды», — сообщил Сергей Елисеев. Кроме того, сейчас события на рынке загородного жилья гораздо более заметны из-за широкого рекламного сопровождения.
По оценке Сергея Елисеева, сегодняшний объем предложений загородного жилья в Подмосковье составляет порядка 2 млн. кв. м, или 3—4 млрд. долларов (исходя из условного расчета 200 поселков по 50 домов по цене 1,5 тыс. долларов за 1 кв. м). «При этом следует учитывать, что многие заявленные крупные поселки уже по большей части проданы. Популярных объектов, формирующих лицо рынка, мало. Казалось бы, по Новорижскому шоссе заявлено 60 поселков, однако по высшему ценовому сегменту делают продажи 1—2 поселка, а по среднему — одно «Княжье озеро». Во многих поселках продажа давно носит спорадический характер», — рассказал Сергей Елисеев.
По данным компании Blackwood, на конец 2005 года общий объем предложения на первичном рынке коттеджных поселков составил порядка 2,9 млн. кв.м. В денежном выражении это составляет около 5,53 млрд. долларов.
По данным управляющего загородным проектом «Витро Вилладж» Олега Маринина, до 40 % покупателей, приобретающих квартиры в Москве, хотели бы поменять их на загородные дома, но пока не делают этого из-за недостаточно развитого транспортного сообщения и инфраструктуры.
В последние два года потребительский спрос фокусируется на небольшом количестве ликвидных объектов. «Основную массу сделок составляют коттеджные поселки ценой 500—800 тыс. долларов. При этом существует устойчивый спрос на объекты ценой до 250 тысяч, но качество таких объектов на современном рынке не позволяет этот спрос удовлетворить, и он переходит в категорию отложенных», — сообщил Guide to Property Сергей Елисеев.
Олег Маринин также полагает, что в настоящий момент сегмент элитных коттеджей уже перенасыщен: предложений намного больше, чем людей, имеющих возможность потратить на покупку загородного дома свыше 700 тыс. долларов. Сегмент бизнес-класса, также близок к насыщению. Поэтому, как считает Олег Маринин, компании, работающие на рынке загородной недвижимости, вынуждены будут переориентироваться на строительство более дешевых коттеджей эконом-класса.
Марина Маркарова считает, что в пределах 15 км от МКАД наиболее востребованы поселки класса премиум. «При этом стоит отметить, что в Подмосковье практически нет подобных предложений. До недавних пор самые дорогие коттеджные поселки располагались по Рублево-Успенскому шоссе, однако, начиная с 2004 года, ситуация на рынке стала меняться. Современные коттеджные поселки премиум-класса теперь можно найти на Минском, Новорижском, Калужском, Ильинском и Дмитровском шоссе. Предложением поселков бизнес-класса рынок сейчас перегрет», — рассказала Марина Маркарова, добавив, что по-прежнему остается стабильным спрос на самые бюджетные объекты — поселки эконом-класса, которых в Подмосковье дефицитное количество.
По словам Олега Маринина, наиболее дорогой «зоной» в Подмосковье является 15-километровый участок по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе. Естественно, что наибольшей популярностью среди покупателей пользуются участки, расположенные рядом с лесом, рекой или озером. Дефицит подобных земель, а также сложности с прохождением согласований на выделение участка близ крупных водоемов обусловливают их инвестиционную привлекательность. Близость к водоемам или лесу может повысить стоимость земли на 70—80 % по сравнению с аналогичными предложениями без воды и леса.
По мнению Марины Маркаровой, на ценообразование в коттеджных поселках влияет прежде всего рост стоимости земли и строительных материалов. «В целом огромное значение имеет местоположение поселка и его природное окружение — возле водоема или в лесу. Соседство с другими поселками и близость различного рода инфрастуктуры, в особенности хорошей школы, также накладывает свой отпечаток», — добавляет она.
Как уточнил Сергей Елисеев, ценообразование на загородном рынке сильно отличается от городского. «В городе параметров оценки в несколько раз меньше. Для загородной недвижимости гораздо большую роль играют ландшафт, вид из окна. Наличие леса на территории поселка и участка поднимает цену минимум вдвое, тогда как в Москве близость парка формирует в лучшем случае 20 % цены квартиры, — сообщил Сергей Елисеев. — Выстроить четкую зональную характеристику загородной недвижимости невозможно. Ценообразование очень индивидуально: два поселка могут находиться рядом и вдвое отличаться по цене при равных площадях».