Рак административного рынка

Болезнь Юрия Лужкова федеральные власти не могут не признать своим родовым недугом.

Пора уже сказать, о чем шепчутся московские таксисты не первую неделю. Москва обсуждает, болен ли мэр Лужков неизлечимым онкологическим заболеванием. Конечно, печатная дискуссия на этот счет невозможна и бессмысленна. А легкость, с которой Лужков преодолевает расстояние от Москвы до Батуми и проводит многочасовые совещания на строительных объектах, позволяет если уж не твердо отвечать на этот шепот – "ерунда", то как минимум говорить о больших возможностях современной медицины. Зато вторая сторона слуха – разговоры о предстоящих ввиду бренности градоначальника переменах на московском строительном рынке – очень интересна.

Ведь ситуация на самом "горячем" рынке Москвы – строительном – начинает уже становиться угрозой хрупкому макроэкономическому равновесию и политической стабильности в России. Московский строительный рынок является основой экономики московского мегаполиса с населением, по официальным подсчетам, превышающим 13 млн жителей. Земля в столице традиционно дорога, чему способствуют градостроительные особенности Москвы, сложившиеся в период массовой застройки 50--80-х гг. И, если не считать краткого кризиса платежеспособности конца 1998--1999 г., цены на недвижимость столицы непрерывно росли. Однако о том, что московская недвижимость является классическим asset bubble – "мыльным пузырем", рынком, активы которого резко переоценены, заговорили только в 2003 г., когда рост цен на новостройки впервые начал опережать приток инвестиций во все новые и новые строительные проекты.

Справедливости ради отметим, что московская недвижимость – не самый перегретый рынок России. Так, например, цена, которую нефтяные компании готовы платить за тонну нефти в запасах, в сделках по поглощениям конкурентов и на аукционах по новым месторождениям, вызывает недоумение у западных менеджеров с 2001 г., а о перегретости российского рынка акций, на котором бумаги ЮКОСа – пожалуй, мирового лидера по объему политических рисков на доллар капитализации – продолжают расти, аналитики говорят с осени 2002 г. Но в силу ряда обстоятельств события на рынке недвижимости Москвы и в меньшей степени рынках недвижимости городов-миллионников могут иметь слишком сильный политический резонанс.

Во-первых, недвижимость Москвы и инвестиции в московские строительные проекты – наиболее популярный вид инвестиций и московского "среднего класса", и "среднего класса инвесторов", в том числе банковских. Он наиболее доступен и понятен для инвестора. В результате несколько миллионов людей, являющихся совладельцами и соинвесторами недвижимости в Москве, представляют собой едва ли не большую часть "российской элиты", "людей, принимающих решения", "политического класса" – назовите это по-своему. Во-вторых, парадоксально, но жилая недвижимость, традиционно не очень ликвидный актив, в Москве – один из самых ликвидных активов в России и одновременно неявный ценовой ориентир для множества других рынков, от антикварного до рынка мелкого промышленного оборудования. И наконец, от цен на недвижимость в Москве во многом зависит решение градостроительных проблем столицы – города низкокачественного жилья, проблемного автомобильного траффика, дефицита торговых площадей и одновременно города, доходы обитателей которого уже вполне сравнимы с доходами обитателей значительной части Европы.

Раздувание "пузыря" – реальное оттягивание решения этих градостроительных проблем: при нынешнем уровне цен их просто не решить. Имеет ли отношение рост цен на недвижимость в Москве к популярной ныне теме "голландской болезни" или нет, можно спорить. Тем не менее однажды запущенный процесс создания "пузыря" в дальнейшем поддерживает сам себя до определенного момента – и этот момент практически невозможно предсказать заранее. Когда начнется ценовой обвал, вырастет ли цена квадратного метра в ближайшее время с нынешних $1,5 тыс. до $3--4 тыс. или начнется стагнация – мы не знаем. Однако последствия такого обвала предсказать несложно: это как минимум локальный кризис банковской системы, банкротство ряда компаний, вложившихся в строительный комплекс, личное банкротство множества жителей столицы, как максимум – макроэкономическая катастрофа, картина которой может очень многогранна.

Ожидание схлопывания московского asset bubble настолько всеобще, что и слухи о болезни Юрия Лужкова, и невнятные угрозы в его адрес хорошо чувствующего политический ветер Жириновского, и разговоры о якобы неминуемом банкротстве "Дон-Строя" и еще десятка строительных компаний слишком хорошо объясняются этим ожиданием. Ожидания миллионов людей апокалиптической направленности не один раз в истории приводили к подобным слухам – так, наиболее известный в истории "онкологический" слух преследовал Бенито Муссолини в 1938--1943 гг.

И мишень для слуха злоязыкая народная молва подобрала как нельзя лучше: если московский строительный рынок действительно безнадежно перегрет, то винить в этом есть смысл именно Юрия Лужкова. Главная составляющая высоких цен московской недвижимости – не себестоимость материалов, не цена строительных услуг и не дефицит земельных участков. Избыток свободных денег в России, который объясняется и высокими ценами на нефть, и денежной политикой ЦБ, и проблемами банковской системы, усиливается и конвертируется здесь в перегрев рынка недвижимости, в первую очередь, системой административных барьеров, запретов и ограничений, созданных правительством Москвы. Разумеется, симптомы "голландской болезни" (существует она или нет) влияют на цену недвижимости. Но особую остроту этим симптомам придают непрозрачность и искусственное ограничение предложения при распределении земельных участков под строительство, монополизация рынка строительных материалов и услуг компаниями родственников и приближенных Юрия Лужкова и других московских руководителей, а также коррумпированность рядового состава московских властей, резко увеличивающие себестоимость строительства.

И то, что слух о болезни мэра так быстро превратился во вполне реальные размышления политологов и политиков о перспективах ухода Юрия Лужкова, свидетельствует, видимо, что искусственное "схлопывание пузыря" рассматривается федеральными властями как один из вариантов решение проблемы.

И в то же время отставка мэра практически невозможна. Федеральным властям просто нечего предъявить в качестве претензии московскому градоначальнику. Лужков – главное действующее лицо и знамя движения "Отечество". И то, что существует в качестве официальной и неофициальной идеологии "Единой России", на 90% состоит из идей "Отечества", среди которых – и протекционизм, и "управляемая демократия" и многое другое. Сложно ожидать, что партия, до 60% аппарата которой происходят из бывшего "Отечества", принесет одного из своих основателей в жертву гипотетического кризиса. Скорее, можно поверить в раскол единороссов. Ведь, по сути, значительная часть "Единой России" находится сегодня в потенциальной оппозиции достаточно либеральному правительству Фрадкова. И то, что "Отечество" в составе ЕР, пусть не в рамках публичной политики, но ответит на такое покушение на своего лидера – весьма вероятно.

"Грехи" Юрия Лужкова и его окружения в глазах большей части российской элиты намного уступают добродетелям, среди которых – и экономическое процветание Москвы, и внешне либеральный в сравнении с регионами местный политический режим, и даже определенная свобода действий на том же строительном рынке. В регионах деньги, направляемые в строительный сектор, контролируются местными властями на порядок жестче, а проценты "откатов" чуть ли не выше. Мало того, возникновение "мыльных пузырей", предопределенных наличием административных барьеров, ограничений и явно недостаточным темпом структурных реформ, на российских рынках – доминирующая модель.

Вина и беда Юрия Лужкова лишь в том, что под его контролем оказался рынок, чье развитие опережает развитие других политически значимых рынков на несколько лет.

Можно предположить, что "мыльный пузырь" на рынке недвижимости Москвы уже в мае – июне 2004 г. начнет постепенно "сдувать" сама мэрия – из чувства самосохранения. Правительства Москвы и России будут конкурировать друг с другом в принятии мер, позволяющих снять напряжение здесь. И предвыборные требования Владимира Путина к Герману Грефу о запуске федеральной системы дешевой ипотеки имеет смысл рассматривать в этом ключе. Правда, успех использования этого инструмента для "сдувания" asset bubble сомнителен. Ведь, скорее всего, федеральные ипотечные деньги лишь вольются в поток средств, не находящих свободной дороги на рынок недвижимости.

Не исключено, что структуры, близкие к московской мэрии, пойдут на масштабные инвестиции в погашение возможного кризиса – например, выкупят часть долгов наиболее проблемных московских застройщиков. Возможно, федеральные власти, которые, впрочем, также поражены "административной болезнью" – тем же нежеланием и неумением снимать собственные ограничения на развитие рынков, что и правительство Лужкова, – действительно попробуют отправить его, скажем, на место представителя РФ в Евросоюзе или посла в Китае с тем, чтобы новый глава города начал постепенную "чистку завалов" в строительном комплексе. Чистку, которая неизбежно превратится в передел собственности.

Однако очевидно, что через несколько лет "черные метки" – в виде ли "онкологического" слуха или в иной форме – должны будут начать получать и другие яркие представители идеологии компромисса между принципами свободы и контролируемости на рынках. Ведь мыльный пузырь на московском рынке недвижимости – не единственный и не последний перегретый рынок. И, судя по всему, вокруг каждого такого "пузыря" будет завязываться отдельная политическая интрига.

Дмитрий Бутрин
Максим Кваша.