Привлекаем оценщика

Отчет об оценке имущества уже давно стал таким же важным документом, как бухгалтерский баланс или аудиторское заключение. Причина тому – требования современной жизни и законодательства. Правда, некоторые вопросы, связанные с оценкой, до сих пор требуют разъяснений, в том числе и Высшего Арбитражного Суда.

Когда оценка обязательна

Существуют ситуации, в которых оценить имущество требует закон. Прежде всего такие случаи предусмотрены в Законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Например, услуги оценщиков потребуются, если ваша фирма берет кредит под залог недвижимости или хочет приватизировать государственное имущество.

Оценить имущество требуют и другие законы. Для наглядности приведем таблицу.

Инициатором обязательной оценки в большинстве случаев должен выступать собственник имущества. Если он не сделает этого, то скорее всего не сможет совершить со своим имуществом желаемую сделку. Правда, в определенных ситуациях имущество оценят и без согласия его собственника, например, при конкурсном производстве в процессе банкротства фирмы.

Если у вас возник спор с налоговой инспекцией относительно стоимости того или иного имущества, инициировать его оценку придется также вам. У бюджетников на это удовольствие, как правило, нет средств. Если же оценку все же назначил налоговый инспектор, он должен сообщить вам об этом, указав выбранного оценщика. Вы же вправе отказаться от услуг данного специалиста и предложить другого.

По собственному желанию

Фирмы обращаются к оценщикам не только по велению закона, иногда этого требует здравый смысл. Как правило, оценку имущества проводят прежде, чем продать или купить фирму, привлечь инвестиции, вложить деньги в новый бизнес. Очень часто обращаются к услугам оценщиков при продаже или покупке недвижимости, переоценке основных средств, обнаружении неучтенного имущества. Данные оценки могут понадобиться и в том случае, если вы решили застраховать свое имущество или определить ущерб от страхового случая.

Ко всему прочему оценщики предлагают и дополнительные услуги, которые также весьма востребованы на рынке. Например, они могут оценить новый бизнес-проект фирмы, предложить наиболее эффективный вариант использования недвижимости, привлечь инвесторов. Вы можете пригласить оценщиков для участия в переговорах с потенциальными покупателями, продавцами или партнерами. При взаимной договоренности оценщики будут отстаивать результаты оценки в суде и госучреждениях, в том числе и в налоговой инспекции.

Оцените оценщика

Безусловно, людей, которые обращаются к оценщикам, в первую очередь интересует их добросовестность и квалификация. В связи с этим возникает вполне закономерный вопрос: несут ли оценщики какую-либо ответственность за свою работу? К сожалению, ответственность, как таковая, в законе об оценочной деятельности не предусмотрена. Но тем не менее она все же существует. Оценщики отвечают за свою работу собственной лицензией, которую в случае нарушений может приостановить или отозвать Минимущество. Немаловажную роль играет и деловая репутация, которой солидные фирмы дорожат не меньше, чем лицензией.

Дополнительной гарантией является обязательное страхование гражданской ответственности по каждому виду оценочной деятельности или по каждому конкретному договору. Если по вине оценщика у вас возникнут убытки, они возмещаются в сумме, на которую оценщик застрахован.

Посему, выбирая оценщика, проверьте, есть ли у него лицензия. Также хотя бы один сотрудник должен иметь специальное образование и работать не по совместительству. Без этих двух условий заниматься оценочной деятельностью нельзя. Эти правила распространяются и на оценщиков – индивидуальных предпринимателей.

Как правило, оценщики получают лицензии, которые дают право заниматься всеми видами оценки сразу. Но это не означает, что оценщики универсальны. Безусловно, каждый специализируется на определенной области, что необходимо также иметь в виду, выбирая специалиста. Немаловажную роль в качестве оценки, безусловно, играет и стаж специалиста, непосредственно выполняющего работу.

В выборе оценщика есть и определенные ограничения. Прежде всего этот человек не может быть учредителем, акционером, должностным лицом или заказчиком фирмы, имущество которой он оценивает. Не может он быть и родственником ее владельцев. В противном случае оценку нельзя считать достоверной.

Чаще всего оценщики используют почасовую оплату своей работы. Поэтому общая стоимость оценки напрямую зависит от состояния документации на ваше имущество и от его эксклюзивности. При этом итоговая стоимость имущества на вознаграждение влиять не должна, иначе результаты оценки не будут объективными. Бывает, что оценщики устанавливают фиксированные тарифы за различные виды работ. Как правило, так поступают в простых и стандартных ситуациях, например при оценке автомобиля.

Стоимость оценки можно учесть при расчете налога на прибыль, если вы подтвердите ее первичными документами и обоснуете необходимость проведенных работ. При оценке недвижимости включить стоимость оценки в состав расходов можно на основании подпункта 40 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса как прочие расходы, связанные с производством и реализацией.

Если вы не согласны

К сожалению, тщательный выбор оценщика – еще не гарантия того, что вы останетесь довольны результатами его работы, а точнее, стоимостью своего имущества. В этом случае вы вправе обратиться в арбитражный суд (ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»). Правда, сделать это можно далеко не в любом случае. Именно так указал Президиум Высшего Арбитражного Суда в информационном письме от 30 мая 2005 года № 92.

Оспорить результат оценки в суде на основании самостоятельного иска можно, только когда обязательность ее величины для участников сделки определена каким-либо нормативным актом. Например, статьями 34 и 75 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», в статье 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», в статье 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Имейте в виду, обратиться в суд нужно до того, как вы совершите какую-либо сделку со своим имуществом по указанной оценщиком стоимости. Например, заключите договор купли-продажи оцененного имущества.

Если же закон не обязывает вас придерживаться величины, определенной оценщиком, оспорить ее на основании отдельного судебного иска нельзя. Дело в том, что в этом случае стоимость имущества, определенная оценщиком, носит лишь рекомендательный характер. Причем это справедливо как для добровольной, так и для обязательной оценки.

В такой ситуации вопрос о стоимости имущества, установленной оценщиком, можно рассматривать в суде только в рамках конкретного спора по поводу сделки. При этом отчет оценщика будет являться доказательством по делу. По ходатайству одной из сторон спора суд может проверить его на достоверность и подлинность. Для этого он назначит экспертизу в виде другой независимой оценки.

Оценка обязательна, если	Нормативный документ
– фирма приватизирует, арендует, покупает государственное или муниципальное имущество – у фирмы возник спор о стоимости имущества (например, с банком при ипотечном кредитовании или с налоговой инспекцией во время проверки)	статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
– фирма получает имущество (работы, услуги) безвозмездно, и нет документов о рыночной цене	пункт 8 статьи 250 Налогового кодекса
– в уставный капитал ООО вместо денег вносится имущество, стоимость которого составляет более 20 000 рублей	статья 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»
– фирма признана банкротом, и по ней открыто конкурсное производство	статья 130 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
– должник или кредитор возражают против оценки судебного пристава	статья 52 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»
– акции оплачиваются имуществом – акционерное общество выкупает собственные акции	статьи 34 и 75 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»
– проводят переоценку основных средств	пункт 15 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01