Третье транспортное кольцо — новая граница центра Москвы

Хорошая транспортная доступность — важнейший фактор успешной реализации объектов недвижимости. По данным московских властей, ежегодно на меры по улучшению транспортной ситуации в столице тратится порядка 1,5 млрд. долларов. Однако пока этих средств, видимо, не достаточно. По оценкам ГИБДД, ежедневно на дороги Москвы выезжает более 3 млн. автомобилей. И даже  приоритетный несколько лет назад транспортный проект столицы – Третье транспортное кольцо – уже не справляется с нагрузкой.

Всего с 1997 года на строительство кольцевой магистрали общей протяженностью 35,6 км и средней шириной четыре полосы в каждую сторону было затрачено 4,6 млрд. долларов. В ноябре прошлого года там открылось бессветофорное движение. Однако решить проблему пробок на этой магистрали так и не удалось.

По оценкам участников рынка, в течение последних лет границы центра города естественно расширились до ТТК. Новое кольцо существенно изменило ситуацию на рынке  недвижимости и дало возможность для формирования новых деловых районов. Близость к ТТК существенно отразилась и на стоимости объектов недвижимости.

«Можно наблюдать, как за последние 5 лет ТТК создало транспортную инфраструктуру для сотен крупных проектов в области недвижимости», — говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его мнению, пропускную способность ТТК, а следовательно, и доступность находящихся на нем объектов можно было бы значительно повысить за счет введения нормальной системы навигации. «Крупные арендаторы уже давно не рассматривают офисы в самом центре города. Я бы сказал, что не арендаторы едут из центра города, а центр города за последние несколько лет с точки зрения бизнеса расширился до ТТК», — пояснил он.

Тем не менее списывать со счетов исторический центр города пока  еще рано, даже несмотря на старания столичных властей убедить всех, что с введением новых объектов в зоне «Москвы-Сити», это неизбежно произойдет. «В силу специфики предложения и более хорошей транспортной ситуации в районе ТТК количество запросов на офисные площади там возросло, но количество запросов на офисные площади в центре при этом не уменьшилось», — констатирует руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина.

«Цены на коммерческую недвижимость в районе ТТК в среднем на 15 % ниже, чем на подобные помещения в пределах Садового кольца, при этом офисы в районе ТТК отличаются хорошей транспортной доступностью и более комфортными условиями парковки», — так объясняет причины повышения спроса на площади в бизнес-центрах в районе ТТК заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Элина Занина. По ее словам, с момента строительства Третьего транспортного кольца цены на коммерческую недвижимость вблизи дороги выросли более чем на 25 %.

Эксперты отмечают также развитие сектора торговой недвижимости в районе Третьего транспортного кольца.
По мнению управляющего партнера Ross Group Марка Афраймовича, ввод ТТК привел к появлению достаточно большого количества площадок под строительство торговых объектов за счет перепрофилирования промышленных зон в коммерческие.

По словам менеджера по маркетингу компании Horus Capital Рустама Топчиева, сейчас в районе ТТК расположено множество офисных помещений класса B, пользующихся популярностью у крупных российских и западных компаний для размещения бэк-офисов. Частично проблему загруженности ТТК  должно решить появление Четвертого транспортного кольца. «Транспортная доступность улучшится, а недвижимость вокруг Третьего кольца станет еще более «центральной» и еще более возрастет в цене», — резюмирует Рустам Топчиев.