За рынком недвижимости присмотрят спецслужбы

Финансовая разведка намерена поставить под свой контроль все подозрительные сделки на рынке недвижимости. В их число попадают все инвестиционные покупки, раздувающие пузырь на рынке

Вчера правительство должно было внести в Государственную Думу поправки, позволяющие контролировать крупные покупки на рынке недвижимости. Инициатива по возобновлению контроля над расходами граждан принадлежит Федеральной службе по финансовому мониторингу. Участники рынка недвижимости уверены, что у правительства ничего не выйдет, поскольку «наши покупатели опытные люди и давно научились обходить различные препоны». Тем не менее аналитики полагают, что эта инициатива может оказать сдерживающее влияние на рост цен на новостройки, поскольку здесь используются наиболее прозрачные схемы приобретения жилплощади.

Федеральная служба по финансовому мониторингу, в народе именуемая финразведкой, намеревается проверять все подозрительные сделки с недвижимостью, сумма которых превышает 2,5 млн руб. или 87 тыс. долл. При этом руководитель финразведки Виктор Зубков подчеркнул на пресс-конференции в понедельник, что это не означает возобновления контроля над расходами граждан, поскольку его ведомство не собирается проверять абсолютно все сделки на рынке недвижимости. Впрочем, это действительно довольно проблематично: например, в Москве за 80 тыс. долл. сейчас в лучшем случае можно купить двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. «Если поправки в закон будут приняты и предлагаемая нами контрольная сумма в 2,5 млн руб. будет утверждена, то мы выработаем критерии того, какие сообщения риэлторов о проведенных сделках считать подозрительными, – заявил на пресс-конференции в понедельник г-н Зубков. – Если человек купил 5 квартир и 5 земельных участков, то, наверное, такая информация попадет в службу по финансовому мониторингу». Согласно официальной позиции, эта инициатива должна поставить заслон отмыванию денег, в том числе заработанных на терроризме. Однако реально она способна поставить под контроль все инвестиционные покупки на рынке жилья и повлиять на рост цен.

Это не первая попытка властей оказать воздействие на ситуацию на рынке недвижимости. Так, несколько недель назад глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев заявлял, что рост цен на рынке недвижимости Москвы является аномальным и на него необходимо воздействовать путем пересмотра процедуры распределения участков под строительство. Оба эти заявления находятся в рамках общей государственной политики по созданию рынка доступного жилья – первое имеет целью воздействие на инвесторов-покупателей, второе – на застройщиков. Рынок не удивлен такими инициативами. «Мы ожидаем некоторого ужесточения контроля за рынком со стороны государственных органов и считаем упомянутую законодательную инициативу (о введении контроля над покупками. – RBC daily) фрагментом такого регулирования», – сказал RBC daily генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Тем не менее аналитики и участники рынка недвижимости оценивают инициативу финразведки неоднозначно. «Контроль над расходами граждан уже существовал, но был отменен за неэффективностью, – сказал RBC daily руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. – Все сделки на рынке недвижимости отследить невозможно, поэтому эта инициатива носит политический характер: она дает возможность власти прижать того, кого потребуется. Однако надо понимать, что люди, которые приобретают квартиры стоимостью 0,5–1 млн долл., хорошо владеют механизмами оптимизации налогообложения. Кроме того, люди, приобретающие сразу по пять квартир, как правило, работают на рынке недвижимости длительный срок и способны строить свою деятельность оптимально со всех точек зрения».

По мнению руководителя отдела недвижимости ИК «Велес Капитал» Владлена Волошина, если у человека появится устойчивое желание уйти от налогообложения либо скрыть доходы, полученные преступным путем (например, от терроризма), он найдет способ это сделать. Впрочем, участники рынка утверждают, что никаких «кровавых» денег на рынке недвижимости нет. «Каких-либо террористических денег, следующих путем приобретения или реализации недвижимости, мы не видим, – говорит ГеоргийДзагуров. – По нашим данным, клиенты – достойные и семейные люди. В целом мы полагаем, что тематика терроризма в применении к реализации недвижимости несколько надуманна. И для тех, кто планирует отмывание средств, сделки с недвижимостью едва ли являются удобным механизмом. Ведь такой процесс определенно требует гарантий быстрого вывода их из оборота. А инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер».

Вместе с тем участники рынка и аналитики полагают, что введение контроля над инвестиционными покупками квартир (а, судя по заявлению главы финразведки, речь идет именно об этом) может некоторым образом повлиять на рынок недвижимости. «Для 15-20% покупателей этот фактор станет настораживающим, – считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Наибольшее влияние он окажет на рынок новостроек, где используются наиболее прозрачные схемы приобретения недвижимости». Наиболее прозрачные в смысле определения реальной стоимости. Как известно, на вторичном рынке жилья широко используется схема занижения стоимости жилья с целью минимизации налогооблагаемой базы: так, квартира стоимостью 150 тыс. долл. по документам может стоить не более 40 тыс. долл. На рынке новостроек такая схема применяется значительно реже, поскольку инвестор приобретает недвижимость на стадии строительства и на первый план выходят вопросы гарантии возврата средств в полном объеме в случае невыполнения обязательств застройщиками. «В этом сегменте могут возникнуть проблемы с реализацией, поскольку покупатели займут выжидательную позицию, до тех пор пока схема контроля не станет полностью ясна», – считает Константин Ковалев. Соответственно, это приведет к некоторому снижению спроса, результатом которого может стать если не стагнация цен, то замедление их роста. Таким образом, государство, продекларировав в качестве цели борьбу с отмыванием денег, имеет шанс поставить под контроль инвестиционные покупки, раздувающие пузырь на рынке недвижимости (как известно, инвестиционные покупки, на которые сегодня, по разным данным, приходится 30-50% рынка недвижимости, в основном совершаются именно на рынке новостроек).

Елена Тофанюк