Полупрозрачная российская недвижимость
Для того чтобы привлечь инвестора, все средства хороши. Во многом помочь принятию решений о правильном вложении средств призваны различные рейтинги, в основном посвященные инвестиционной привлекательности. В некоторых из них, однако, используются более абстрактные понятия. Так, согласно новому отчету Jones Lang LaSalle, за последние два года рынок коммерческой недвижимости России стал более прозрачным. По этому показателю Россия поднялась на целых три пункта — с 38 на 35 место из 56 возможных — и переместилась из категории стран с низкой «прозрачностью», куда относятся такие страны, как Индонезия, Турция, Румыния и Перу, в категорию «полупрозрачных», где находятся также Чехия, Польша, Венгрия, Мексика и Бразилия.
Впрочем, понимание такого абстрактного понятия, как «прозрачность», у каждого свое. К примеру, заместитель директора компании DM Fund Сергей Азаров вообще считает, что такого термина для недвижимости не существует: «Есть правила совершения сделок на рынке, эти правила в каждой стране свои. Для нас в данный момент они считаются прозрачными, а для иностранных инвесторов — нет».
Существуют и другие толкования. «Прозрачность, на мой взгляд, — это относительная доля контрактов, заключаемых официально. Без применения офшорных схем, чемоданов с деньгами и т. д. В той части рынка, которая может заинтересовать институциональных инвесторов, можно говорить о практически полной прозрачности проектов, потому что они изначально делаются как конфетка с фантиком, которая должна быть продана им. Проекты, у которых иные задачи, назвать прозрачными сложно», — считает директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.
В целом можно сказать, что увеличение открытости, или прозрачности, рынка подтверждается большинством его участников. «Думаю, что прозрачность рынка складывается из прозрачности компаний. К примеру, раньше в работе многих торговых центров была значительна «черная» составляющая, но сейчас это ушло — практически все работают «по-белому»: договоры прозрачные, практически все налоги платятся. Соответственно это и ведет к прозрачности рынка», — рассказал Guide to Property управляющий партнер компании Ross Group Марк Афраймович. С ним соглашается Илья Шершнев: «На рынке арендных контрактов уже нет ни одной крупной сделки, заключенной вне рамок правового поля. Основной фактор, стимулирующий прозрачность рынка, — доступ к мировому рынку капитала, как для рынка недвижимости, так и для компаний, вовлеченных в него вторично».
В то же время, по мнению экспертов, в основном на решения инвесторов влияют все же не рейтинги привлекательности или прозрачности экономики стран, а уровень доходности рынков и успех конкретных проектов. «Каждый инвестор самостоятельно оценивает риск и, как следствие, доходность, которую он может получить от проекта или вложений в фонд, который покупает проекты», — полагает Илья Шершнев. «Главное — минимизация рисков. Основные критерии, которые сейчас действуют — окупаемость и годовой доход. Сейчас вложения западных инвесторов в коммерческую недвижимость рассчитываются с 7—10-летней доходностью. Во-первых, смотрят на доходность и, во-вторых, на управление», — считает Марк Афраймович.