Банк «Глобэкс» рискует деньгами вкладчиков

Вкладывая их в высокорисковый бизнес строительства торговых и офисных центров в регионах

Банк «Глобэкс» объявил на днях об инвестировании 40 млн долл. в строительство торгово-развлекательного комплекса в Тольятти. Это не единственный проект банка в области финансирования строительства коммерческой недвижимости. Эксперты считают подобные вложения универсальных банков, привлекающих средства частных вкладчиков в недвижимость, достаточно рисковыми: по их мнению, они не должны превышать нескольких процентов в общем кредитном портфеле. В противном случае банк может оказаться неплатежеспособным, если на рынке недвижимости случится кризис. Официальные представители самого банка «Глобэкс» сообщили RBC daily, что они не знакомы со структурой кредитного портфеля банка, однако наверняка знают, что их кредитное учреждение «занимается реструктуризацией сельскохозяйственной компании в Калужской области».

Общая площадь торгово-развлекательного комплекса в Тольятти составит 50 тыс. кв. м. Комплекс будет представлять собой трехуровневое здание, в котором разместятся гипермаркет площадью около 5 тыс. кв. м, магазины, рестораны, кинотеатр-мультиплекс, боулинг-центр, детский развлекательный центр, фитнес-центр, бильярдный клуб и наземный паркинг на 800 машин. Ввод в эксплуатацию запланирован на 4-й квартал 2006 г. Эксплуатировать комплекс банк планирует самостоятельно, сдавая площади в аренду. В настоящее время выполнена часть работ по проектированию. Подрядчик для строительства будет выбран на конкурсной основе, при этом банк заявляет, что шансы на победу в конкурсе имеют лишь авторитетные западные или российские строительные компании. Этот комплекс является не единственным проектом банка в области финансирования строительства коммерческой недвижимости. «Мы считаем эту область высокодоходной, поэтому и инвестируем в нее, – сказали RBC daily в банке «Глобэкс». – Не так давно мы завершили проект офисного центра на Новинском бульваре, в который мы инвестировали около 100 млн долл. и в котором нам принадлежит 75% + 1 акция. Кроме того, мы начали проект строительстваторгово-развлекательного комплекса в Новосибирске. Там сейчас идет подготовка к строительству. Инвестиции банка в этот проект составили 47 млн долл.».

Эксперты рынка коммерческой недвижимости также считают инвестиции в нее высокодоходным бизнесом, однако указывают на высокую степень риска этой деятельности, особенно в случае финансирования строительства «с нуля». «В настоящее время доходность инвестиций в коммерческую недвижимость находится на уровне 12-13%, хотя уже можно говорить о наметившейся тенденции падения доходности до 10%, – сказала RBC daily эксперт по недвижимости УК «Велес Капитал» Нина Бегичева. – Это можно считать высоким уровнем доходности». Г-жа Бегичева подчеркивает, что о таком уровне доходности можно вести речь в том случае, если компания покупает готовое здание с имеющимися арендаторами. В случае строительства «с нуля» доходность выше, однако тогда инвестор несет риски, связанные с востребованностью здания после завершения строительства. Особенно эти риски высоки в регионах, где рынок на порядок меньше, чем в Москве. «Даже в Петербурге рынок офисной недвижимости намного меньше, чем в столице, – сказал RBC daily эксперт компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. – В каком-либо другом российском регионе строительство большого центра, как правило, значительно более рискованно, поскольку оно сопоставимо со строительством в Москве альтернативного Сити. Также, как правило, в регионах доходность от коммерческой недвижимости ниже из-за более низких арендных ставок. Хотя среди регионов есть исключения, например административные центры нефтедобывающих регионов, которые сопоставимы с московскими».

Тем не менее эксперты утверждают, что банки активно вкладываются в коммерческую недвижимость, однако предпочитают это не афишировать, чтобы не отпугивать клиентов рискованными вложениями. Если для инвестиционного банка подобный риск в погоне за высокой доходностью оправдан, так как он отвечает за свои ошибки только перед собой и своими кредиторами, то для универсального банка подобные вложения вызывают вопросы. Тем более если речь идет о проектном финансировании строительства «с нуля», когда риски наиболее высоки. В случае покупки банком готового здания у инвестора, по крайней мере, есть залог, который он может продать в случае возникновения каких-либо проблем. Когда же речь идет о строительстве, предмета залога нет до тех пор, пока здание не будет построено. В этом случае, по мнению экспертов, возникают также риски, связанные с подбором девелопера: он должен быть в состоянии качественно и в срок завершить проект.

Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что подобные инвестиции оправданны для банков лишь в том случае, если они составляют небольшую часть в общем объеме кредитного портфеля. «Для универсального банка, привлекающего средства частных вкладчиков, эта деятельность не должна быть профильной, – сказал RBC daily эксперт Центра развития Дмитрий Лепетиков. – Важно, чтобы такие инвестиции компенсировались другими формами активов. Если вложения в строительство коммерческой недвижимости не превышают нескольких процентов от общей величины кредитного портфеля, то даже в случае кризиса на рынке недвижимости банк сможет сохранить финансовую устойчивость. Если же такая деятельность является основной, банк рискует стать неплатежеспособным в случае неблагоприятного развития событий на рынке недвижимости». Как уже говорилось, по мнению экспертов, многие банки сейчас вкладывают средства в строительство коммерческой недвижимости, однако предпочитают это не афишировать, особенно универсальные банки, чтобы не отпугнуть вкладчиков рискованными вложениями. По мнению эксперта Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Михаила Хромова, универсальные банки также могут вести подобную деятельность, однако в разумных пределах и при условии хорошей диверсификации вложений. Выяснить степень диверсификации инвестиционного портфеля банка «Глобэкс» RBC daily не удалось: в пресс-службе банка заявили, что они незнакомы со структурой кредитного портфеля банка, однако наверняка знают, что их кредитное учреждение «занимается реструктуризацией сельскохозяйственной компании в Калужской области».

Елена Тофанюк