Элитные рестораны модно открывать в бизнес-центрах

Рестораторы — одна из самых притязательных категорий арендаторов. И это понятно, ведь от выбора места в определенной степени зависит успех их проекта, будь то небольшая кофейня или ресторан премиум-класса. И несмотря даже на сравнительно небольшие площади, которые занимают предприятия питания, по степени значимости для торгового или офисного проекта их часто можно причислить к якорным арендаторам. Наличие хорошего модного ресторана способно оживить тихую улочку, сделав из нее буквально Мекку района.

Традиционно рестораторы рассматривают для открытия своих заведений помещения формата street retail — преимущественно первую линию домов, первые и вторые этажи, с витринами и отдельным входом. «Для концептуальных ресторанов — например, ресторанов Аркадия Новикова — важно расположение, окружение, наличие в зоне видимости реки или других интересных объектов, притягивающих к себе посетителей, — считает глава отдела торговых помещений компании DTZ Дмитрий Хечумов. — Для массмаркета важно просто быть рядом с потоком, вблизи метро или крупного супермаркета. Одни ориентированы на загруженность ресторана в будние дни, другие, наоборот,  в выходные».

Довольно часто рестораторы настолько заинтересованы в удачном проходном месте, что готовы тратить время и деньги на капитальный ремонт или даже реконструкцию помещений. К примеру, в портфеле девелоперской компании Horus Capital не менее 14 объектов формата street retail, расположенных в деловых районах столицы, арендаторами которых стали предприятия общественного питания. Среди них ресторан с концепцией итальянской кухни «Сбарро», расположенный в районе Китай-Города, пивной ресторан и ресторан японской кухни на Николоямской улице, кафе с европейской кухней Т-bar на Павелецкой площади.  Эти помещения передавались арендаторам в состоянии «как есть», как правило, это были помещения бывших магазинов, торговавших товарами народного потребления. «Подход к сдаче в аренду был следующий: согласовывался фиксированный размер арендной платы и процент ее увеличения, начиная со второго года аренды. Кроме того, согласовывался период «арендных каникул» — время, в течение которого арендатор производил ремонт «под ключ», самостоятельно получал все необходимые разрешения, выполнял все технические условия и не платил арендодателю за помещение. Такой период мы предоставляли в качестве компенсации за инвестиции арендаторов в наш объект», — рассказал Guide to Property старший менеджер по маркетингу Horus Capital Рустам Топчиев.

Выбирая места для открытия точек питания в торговых центрах, сетевые операторы в первую очередь ориентируются на поток арендаторов. Тем не менее, по мнению специалистов компании «Торговый квартал», кофейни могут находиться на любом этаже торгового центра, а для ресторанов среднего класса предпочтительней соседство с кинотеатром, зоной развлечений или фуд-кортом.

При  этом у арендаторов  в зоне фуд-корта часто особые  привилегии.  Такие предприятия, как правило, не платят фиксированной арендной платы, а лишь проценты от оборота. Любопытно, что наиболее капризен среди операторов «Макдональдс», по словам консультантов рынка торговой недвижимости, принципиально отказывающийся платить фиксированную арендную плату.

В последнее время интерес рестораторов все чаще привлекают помещения в современных бизнес-центрах, причем часто не столько с целью открытия столовых для сотрудников, сколько  ради хорошего расположения. «В качественных деловых центрах, как правило, не встретить предприятий общественного питания формата «Сбарро», «Росинтера» или «Якитории». Здесь, скорее, можно увидеть эксклюзивные проекты с более изысканной кухней: Carea’s, «Первый Легион», «Стейк Хауз», «Гудман» или «Блю Элефант».  Эти операторы ориентируются на топ-менеджмент или менеджмент среднего звена, — отмечает Рустам Топчиев. — Большой поток людей убьет их бизнес. Они привлекают посетителей высоким качеством блюд, уютной атмосферой и уровнем цен».  

Открытие известными рестораторами новых заведений в современных бизнес-центрах может стать лишь дополнительным бонусом проекта и свидетельствовать о его статусе на рынке. Как стало известно G2P, ведущий московский ресторатор Аркадий Новиков собирается открыть новые заведения в двух лучших современных офисных зданиях, расположенных в центре Москвы — в комплексах «Балчуг Плаза» на Садовнической набережной и Di Fronte de la Casa на Тверской улице.

«Аркадий Новиков планирует открыть в «Балчуг Плазе» два ресторана и бар. Бизнес-центр уже полностью построен и готов к отделке, а в помещениях, предназначенных для размещения объектов общественного питания, уже ведутся работы по оформлению, — рассказала G2P заместитель руководителя  отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Алиса Зотимова. — Одним из главных факторов, который традиционно влияет на  принятие решения о размещении ресторана в бизнес-центре, является наличие отдельного входа  в ресторан. В «Балчуг Плаза»  вход посетителей во все кафе, рестораны и т. д. предусмотрен с улицы Балчуг».

По словам директора  департамента торговой недвижимости Swiss Realty Group Виталия Чекулаева, в проекте Di Fronte de la Casa Аркадий Новиков планирует создать кейтеринг (питание для сотрудников), дорогой ресторан и уютное кафе. «Все это в рамках одного проекта, но таких примеров на рынке очень мало, их практически нет. Для этого проект должен обладать высоким статусом, удачным расположением и быть уникальным», — считает Виталий Чекулаев.

Однако за хорошее расположение рестораторы, считающиеся, кстати, одной из самых платежеспособных категорий арендаторов, готовы платить достаточно большие деньги.  Ставки для объектов street retail на центральных московских улицах варьируются от 2,5 до 4 тыс. долларов за кв. м в год, ставки в популярных торговых центрах могут  достигать 3 тыс. за кв. м в год,  а в бизнес-центрах в среднем они находятся на уровне 700—1000 долларов за кв. м в год.

По словам Рустама Топчиева, многие собственники не понимают экономики ресторанных операторов, а потому часто сдают помещения по более низким ценам, чем могли бы.  Иногда более низкие арендные ставки связаны с тем, что рестораторы арендовали помещения на длительный срок, а в договоре были прописаны фиксированные цены на несколько лет.

В регионах столичным ресторанным операторам приходится сложнее. По словам управляющего партнера Ross Group Марка Афраймовича, как правило, свой бизнес там они начинают с открытия точек в торговых центрах. При этом есть смелые компании, как «Росинтер», готовые рискнуть, открыв в торговом комплексе одновременно ресторан, фаст-фуд и кафе, и более осторожные, как «Елки-Палки», которые во многих регионах работают по схеме франчайзинга. Ресторатор Тиньков, к примеру, отказывается открывать свои заведения в торговых региональных центрах, пусть даже самых популярных в городе, предпочитая помещения формата street retail на центральных улицах города.

«В  регионах ставки аренды для ресторанов в среднем составляют 200—300 долларов за 1 кв. м в год в формате street retail, стандартная ставка аренды в зоне фуд-корта в торговых центрах — 600 долларов за 1 кв. м. в год, аренда помещения под кофейню на первом этаже торгового комплекса может составлять от 900 до 1,5 тыс. за 1 кв. м в год», — говорит Марк Афраймович.

В целом ресторанный бизнес сегодня развивается по всем законам рынка. Чем больше у оператора точек, тем более выгодными, как правило, оказываются условия по аренде помещений. При разработке новых офисных и торговых комплексов девелоперы предусматривают зоны для предприятий питания уже на стадии проектирования, учитывая все необходимые требования. Выбор ресторатора сегодня часто происходит еще на стадии разработки концепции торгового или офисного комплекса. Удачный ресторан — главное звено инфраструктуры любого комплекса или даже микрорайона.