Росбилдинг переквалифицируется в девелоперы
Количество рейдерских захватов предприятий пошло на спад. Эксперты связывают это с уменьшением числа привлекательных объектов на рынке недвижимости. Ища новые пути для заработка рейдеры обратили пристальное внимание на девелоперский бизнес. Так, известная на рынке слияний и поглощений предприятий компания «Росбилдинг» собралась переквалифицироваться в девелопера. Компания приобрела Опытный завод № 1 на юге Москвы и намерена самостоятельно заниматься его реконструкцией и последующим управлением.
В последние годы термин «рейдер» (от английского raider — захватчик, налетчик) прочно вошло в российский бизнес-лексикон. В зависимости от способа действия рейдеров, или, как они сами себя именуют, специалистов по слиянию и поглощению предприятий, можно разделить на «белых» и «черных». «Белые» действуют исключительно в рамках закона — например, скупают акции предприятия у мелких держателей, используют пробелы в корпоративном законодательстве, манипулируют общественным мнением и совершают другие абсолютно законные действия по приобретению предприятий. Это действия, однако, всегда приводят к возникновению бизнес-конфликта, который и позволяет рейдеру перехватить права на управление или владение чужой недвижимостью. «Черные» рейдеры не столь безобидны: они не брезгуют криминальными акциями, не отказываются и от подделки документов (например, протокола собрания акционеров компании), подкупа суда и даже вооруженного захвата приглянувшегося здания.
Не секрет, что формирование некоторых крупных финансовых и торгово-промышленных групп началось именно с недружественных поглощений. На рынке известны случаи, когда рейдерские компании так или иначе аффилированы с такими структурами. В качестве участников бизнес-конфликтов в средствах массовой информации упоминается целый ряд крупный компаний, в том числе «Альфа-Эко», «Вашъ финансовый попечитель», «Ведомство», «МДМ», «Нерль», «Росбилдинг», «Русский проект» и другие.
Так что еще недавно руководители любого (особенно промышленного) предприятия могли начинать волноваться при любом проявлении «нездорового» интереса к структуре активов или другой информации о компании. Однако сегодня ситуация меняется. «Сокращение рынка эффективных M&A на рынке недвижимости Москвы вынуждает рейдеров менять свою стратегию. На самом деле компании, которые уже обладают большим запасом капитала, давно приняли решение о самостоятельном редевелопменте территорий. Они могут осуществлять его и вместе с другими девелоперами, внося земельный участок в виде своего вклада. Основная причина для изменения стратегии — невозможность реинвестировать средства с ожидаемой доходностью. Именно это заставляет рейдеров переквалифицироваться в девелоперы с тем, чтобы максимально увеличить стоимость участка в среднесрочной перспективе и продать его институциональным инвесторам в будущем», — сообщил Guide to Property директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Очевидно, по этому же пути собирается пойти и «Росбилдинг». «Это уже не первый девелоперский проект «Росбилдинга». В течение последних 3-4 лет компания уже реализовала несколько проектов по редевелопменту, которые затем, в ожидании продажи, сдавались в аренду. Скорее всего, это направление их деятельности разовьется и будет связано не только с девелопментом, но и с эксплуатацией и управлением недвижимостью», — считает руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «АЛМ-Девелопмент» Глеб Ялымов.
Достаточно критично эксперты рынка оценивают и привлекательность нового актива «Росбилдинга». Напомним, Опытный завод № 1 расположен на Котляковской улице в районе Каширского шоссе. Приобретя 100 % акций предприятия, «Росбилдинг» получил около 8 га земли и порядка 30 тыс. кв. м помещений, которые в настоящее время сдаются как низкокачественные офисы. «Каширка — не самое интересное направление для офисного проекта, однако, учитывая ситуацию на рынке, проект может быть востребован. Успех проекта будет зависеть от того, какую концепцию выберет компания, как быстро они смогут реконструировать проект и сколько средств у них уйдет на это», — полагает менеджер по маркетингу компании Horus Capital Рустам Топчиев. С этим мнением соглашается и руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. Она также отмечает, что, несмотря на плохую транспортную доступность и окружающие промзоны, у проекта есть и преимущества, в частности близость к строящемуся Четвертому транспортному кольцу.
По оценке Глеба Ялымова, реконструкция 1 кв. м помещений бывшего завода до офиса класса B+ может обойтись «Росбилдингу» от 600 до 850 долларов, а срок окупаемости проекта составит не менее 5—6 лет. Оценка Ольги Кисариной более оптимистична. По ее мнению, при арендных ставках от 350 до 450 долларов за 1 кв. м в год проект может окупить затраты за 4—5 лет.
Не исключено, впрочем, что на месте Опытного завода № 1 развернется масштабное строительство. Как полагает генеральный директор компании Russian Research Group Денис Колокольников, в зависимости от градостроительной составляющей этой территории на площади 8 га можно построить до 100 тыс. кв. м — в этом случае затраты выльются в сотни млн. долларов. «Если же дело обойдется реконструкцией, то потребуется около 15 млн. долларов инвестиций», — оценивает Денис Колокольников.
Что именно собирается предпринять компания — неизвестно. В «Росбилдинге» пока категорически отказываются давать комментарии на тему нового девелоперского проекта.