Обзор рынка торговой недвижимости Москвы

Рынок торговой недвижимости Москвы продолжает динамично развиваться. Появляется все больше торговых центров нового поколения. Вместе с ростом количества квадратных метров (прослеживается тенденция укрупнения площадей), увеличением числа операторов и развитием их бизнеса ужесточается конкуренция между проектами. В профессиональном сегменте рынка торговой недвижимости все большее значение приобретает  качественная составляющая. И хотя российский девелопмент еще далек от западного, компании-девелоперы стремятся не просто создать привлекательный торговый объект, но и предусмотреть ряд дополнительных сервисов и услуг, предлагаемых посетителям, также  практически всегда предусмотрена развлекательная часть.

До конца 2006 года в столице запланировано открытие более 20 торговых центров общей площадью около 900 тыс. кв. м, 250 тыс. кв. м из них открылись в первом полугодии. Наиболее значительным событием стало открытие торгового комплекса «Город» (Рязанский проспект, д. 2), площадь торговой и развлекательной частей которого составляет 134 тыс. кв. м.  Таким образом, общая площадь современных торговых центров в Москве к концу года составит 3,4 млн. кв. м.

Аналитики, принявшие участие в данном обзоре Guide to Property, отмечают все более активное освоение спальных районов города. Так, «Ритейл-парк» общей площадью 47 тыс. кв. м, второй по величине торговый центр, открытый в этом году, расположен на Варшавском шоссе, д. 97. Специалисты отдела исследований и аналитики компании Praedium говорят, что девелоперы активно осваивают новые площадки  в ближнем Подмосковье, что объясняется ограниченным количеством участков в центре столицы и нехваткой торговых помещений в спальных районах Москвы и городах-сателлитах, таких как Балашиха, Мытищи и Химки. Например, торговый центр «Красный Кит» общей площадью  29,15 тыс. кв. м открыт в Мытищах, в Балашихе появился торговый центр «Светофор» общей площадью 17 тыс. кв. м.

По словам руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольги Кисариной, можно отметить появление нескольких проектов подземных торговых комплексов. Например, такой торговый комплекс, как «Тверская застава» на площади Белорусского вокзала, также заявлено о  строительстве торговых комплексов, которые будут расположены под Пушкинской, Театральной, Лубянской и Манежной площадями.

В столице появляется все больше многофункциональных проектов, состоящих из торговой, офисной и развлекательной частей, а также гостиничные проекты. Как сообщили в DTZ, это связано с синергией, которую дает совмещение разных типов недвижимости в одном проекте: наиболее эффективно используется пространство, за счет диверсификации снижаются риски.

Сделок становится больше

Ряд экспертов отмечают увеличение инвестиционной активности. «Прогнозируется увеличение числа инвестиционных сделок с приходом на рынок институциональных инвесторов», — отмечает Ольга Кисарина . Ее мнение разделяют эксперты Swiss Realty Group, отмечающие увеличившуюся активность инвесторов из Западной Европы. «Российский рынок ритейла уже готов к настоящим инвестиционным сделкам. Многие девелоперы нуждаются в сильных международных партнерах для реализации всех заявленных проектов», — говорит Илья Шершнев, директор по развитию в СНГ Swiss Realty Group.

Так, по информации DTZ, в первом полугодии 2006 года произошли две крупные инвестиционные сделки  на рынке торговой недвижимости: австрийская компания Meinl European Land Ltd купила у «СТ Девелопмент», принадлежащей Шалве Чигиринскому, два торговых центра  «Молл Геллери» общей площадью 59 тыс. кв.м и два земельных участка площадью 8 га для строительства новых проектов в области торговой недвижимости. Сумма сделки, по оценкам экспертов, могла составить более 400 млн. евро.

Австрийский фонд Immoeast купил два торговых центра «Золотой Вавилон», в Отрадном и Ясеневе, общей площадью 38 тыс. кв.м и 20, 8 тыс. кв.м соответственно. Сумма сделки не разглашается, но, по оценкам экспертов DTZ, она составила 150—200 млн. долларов.

Одним из наиболее значимых событий полугодия на рынке торговой недвижимости стало слияние Pyaterochka Holding N. V. и Perekrestok Holdings Limited. Объединенные компании стали крупнейшим российским ритейлером. В 2006 году планируется инвестировать в обе сети 700 млн. долларов и открыть 130 дисконтных магазинов «Пятерочка» и 40 супермаркетов «Перекресток» на территории Российской Федерации.

Масштабы растут

«Российские и зарубежные девелоперы и инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка торговой недвижимости, — говорит Ольга Ясько, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International. — Одним из лучших индикаторов этого факта является размер предполагаемых к реализации в ближайшие годы проектов».

Недавно открывшийся торговый комплекс «Город» на Рязанском проспекте — первый из четырех объектов суперрегионального масштаба, запланированных к запуску в 2006 году. Близки к завершению проекты «МЕГА Белая Дача», «Рамстор» на проспекте Вернадского, ТРК «Европейский».

Как рассказали Guide to Property опрошенные эксперты, в настоящий момент в московском регионе проектируются еще как минимум 16 торговых центов, площадь которых составляет от 104 до 530 тыс. кв. м. Ввод проектов в эксплуатацию предполагается 2007—2008 годах, строительство «Аквапарка» с торговой составляющей на Хорошевском шоссе планируется завершить к 2010 году.

По мнению  Дениса Колокольникова, генерального директора RRG, при создании ТЦ девелоперы и инвесторы ориентируются на то, что весь процесс реализации проекта займет от 1,5 до 3 лет в зависимости от сложности и масштаба проекта. При этом, как правило, реальные сроки окончания строительства сдвигаются на несколько месяцев, а иногда на 12—18 месяцев. Например, открытие «Ритейл-парка» на Варшавском шоссе было перенесено более чем на год в связи с изменением общей площади проекта.

Ольга Кисарина высказала Guide to Property мнение, что срок строительства также зависит от конструктива здания торгового центра — монолитный каркас или здание из металлоконструкций (непосредственно на строительство здания такого типа площадью около 20 тыс. кв. м уходит 6—8 месяцев). Для сравнения, строительство ТРЦ «Рио» общей площадью 92 тыс. кв. м, реализованного группой «Ташир», заняло три года. В том числе большой срок потребовался для вывода автокомбината, ранее располагавшегося на участке строительства ТРЦ.

Неудовлетворенный спрос

Спрос на площади в торговых центрах Москвы, по оценкам экспертов Swiss Realty Group, по-прежнему значительно превышает предложение. По словам Ильи Шершнева, при реализации торговых площадей в многофункциональном комплексе Di Fronte De La Casa, расположенном на Тверской-Ямской улице, спрос со стороны арендаторов значительно превысил предложение имеющихся площадей, а ставки аренды составляют от 3 до 4 тыс. долларов за 1 кв. м в год. Выходят на рынок новые операторы, продолжают развитие уже существующие сети.

Нельзя не отметить наблюдающийся в Москве бум развития гастрономических бутиков. При этом, по словам Ильи Шершнева, произошла коррекция форматов. Так, наибольшим успехом у покупателей пользуются такие сети, как «Азбука Вкуса» и «Глобус Гурмэ», а форматы, развиваемые под международными брендами, Fauchon и Hediard пока несколько настораживают покупателей своей эксклюзивностью. 

Арендаторы становятся все более разборчивыми. Они отдают предпочтение высококачественным площадям с соответствующей отделкой, техническим оснащением. Очень важно наличие большой и удобной парковки у торгового центра.

Что касается арендных ставок, то, по словам Дениса Колокольникова, они варьируются в зависимости от местоположения и концепции торгового центра, размера арендуемой площади, значимости бренда якорных арендаторов. Все большее распространение получает схема, когда арендная ставка рассчитывается в виде процента от товарооборота. По мнению Ильи Шершнева, это именно тот формат арендных отношений, к которому рынок обязательно придет в ближайшие годы, особенно это касается  якорных арендаторов.

Средняя арендная ставка в торговых центрах Москвы, по оценкам экспертов, опрошенных Guide to Property, в первом полугодии 2006 года составила 1,3 тыс. долларов за 1 кв. м в год. Наивысшая арендная ставка была зафиксирована в Центральном административном округе Москвы и составила 6 тыс. долларов за 1 кв. м в год. Арендные ставки в Центральном административном округе Москвы варьируются от 1 до 6 тыс. долларов за 1 кв. м в год. В других округах Москвы ставки аренды составляют от 300 до 3 тыс. долларов за 1 кв. м в год.

Минимальные арендные ставки в торговых комплексах, по оценке специалистов отдела исследований и аналитики компании Praedium,  у якорных арендаторов. В среднем для таких компаний они находятся в пределах 150—300 долларов за 1 кв. м в год. Площади по самым низким арендным ставкам предлагают, как правило, кинотеатрам, развлекательным центрам и супермаркетам, по самым высоким — ювелирным магазинам, салонам сотовой связи и другим небольшим арендаторам или операторам.

По мнению опрошенных Guide to Property консультантов, средний уровень арендных ставок для торговых площадей в московском регионе не должен существенно измениться в ближайшее время. Это связано в первую очередь с тем, что на фоне роста платежеспособности населения увеличивается количество предложений, корректирующих арендные ставки.

Guide to Property будет следить за развитием рынка торговой недвижимости. Мы обязательно расскажем о новых тенденциях и прогнозах экспертов в наших следующих обзорах.