В Красной Поляне не останется частных гостиниц
Российские любители горнолыжного спорта давно мечтали о том времени, когда покататься на горных лыжах «на достойном уровне» можно будет не только в Европе, но и в России. Их ожидания, судя по всему, начинают оправдываться. Несколько лет назад началось активное развитие известного горнолыжного курорта на юге России — Красная Поляна. В рамках подготовки к Олимпийским играм 2014 года, на проведение которых претендует Сочи, российские власти собираются сделать из Красной Поляны курорт международного класса.
Как известно, в Сочи уже начато строительство олимпийских объектов, а общая протяженность горнолыжных трасс к 2009 году должна составить около 70 км. Будет сильно расширен и гостиничный сектор, который пока — несмотря на позиционирование Красной Поляны в качестве главного горнолыжного курорта России — оставляет желать лучшего.
Как рассказал Guide to Property генеральный директор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник, в настоящее время большая часть туристского потока на этом курорте пользуется услугами небольших частных мини-отелей и коттеджей. «Основные средства размещения на курорте Красная Поляна были построены в 80-90-х годах ХХ века. На сегодня в Красной Поляне не менее 600 номеров в гостиницах различной классности и специализации и еще 1000 мест в коттеджах, виллах и в частном секторе. С 1995 года прирост номерного фонда на всей Красной Поляне составил 260 %. Основная масса новых построек — мини-отели и гостевые дома вместимостью 5—25 номеров», — говорит Александр Лесник.
По его словам, в основном вновь построенные объекты рассчитаны на размещение небольшого количества постояльцев, то есть это мини-гостиницы.
Как сообщил G2P Павел Пейсахзон, генеральный директор Umaco Real Estate (компании, работающей в области гостиничной недвижимости на Черноморском побережье России), за последние год-полтора на рынке недвижимости Красной Поляны появилось порядка 4—6 новых частных гостиничных хозяйств с объемом номерного фонда от 15 до 40 номеров.
«В большинстве из них умеренно-комфортные и комфортные условия проживания, но, с другой стороны, они часто не соответствует требованиям, предъявляемым к гостиницам, особенно в области санитарно-гигиенических норм обслуживания и безопасности проживания, в том числе и противопожарной», — уточняет Александр Лесник.
Согласно принятой в этом году федеральной целевой программе развития города Сочи как горноклиматического курорта к Олимпиаде 2014 года в Сочи должно быть порядка 25 тыс. новых гостиничных номеров. Часть из них будет в Красной Поляне. Как считает Павел Пейсахзон, крупные гостиничные операторы еще просто не обратили внимание на Красную Поляну. «В нашей стране есть масса перспективных для развития гостиничного бизнеса, таких как Москва, Петербург, другие города-миллионники. По нашим оценкам, в течение года возможность победы Сочи в олимпийской гонке, а также запуск программы государственной поддержки развития Сочи как круглогодичного горноклиматического курорта привлекут туда и международных, и российских гостиничных операторов», — говорит Павел Пейсахзон.
По оценке Александра Лесника, динамика потока отдыхающих составляет 15—20 % в год, а по категории потребителей услуг класса люкс — 5 %. «Количество мест в объектах размещения туристов уже к концу 2008 года утроится, как и количество клиентов в них. При этом анализ перспективных проектов позволяет прогнозировать с высокой долей определенности перенасыщенность курорта объектами размещения высокого класса. Так, в ходе развития гостиничного проекта «Карусель» предполагается построить 3 тыс. номеров в гостиницах, 1000 апартаментов и 500 коттеджей. В перспективе, после реализации такого же масштабного, как «Карусель», проекта «Роза-Хутор», основной инвестиционный поток уйдет в этом направлении», — рассказывает Александр Лесник.
Как отмечает генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Игорь Жуков, сейчас основной проблемой гостиниц в Красной поляне является ярко выраженная сезонная заполняемость, что приводит к достаточно низкой среднегодовой заполняемости. «Экономичными в Красной поляне могут быть гостиницы с хорошей инфраструктурой (бассейн, спортивные сооружения), работающие круглогодично и предлагающие дополнительные услуги, например по конгресс-туризму или SPA. Либо это мини-отель, работающий только в высокий туристический сезон. Сейчас, помимо частных отелей, в Красной Поляне существуют корпоративные дома приемов и отдыха, а также частные виллы, которые со временем тоже могут использоваться как мини отели», — говорит Игорь Жуков.
Помимо сложностей с транспортной доступностью, Александр Лесник относит к причинам, тормозящим развитие гостиничного сектора Красной Поляны, то, что мелкие гостиницы занимают собственную нишу, не представляя серьезной конкуренции «индустриальным» объектам, работающим по международным стандартам и ориентированным на более высокий класс. «Бессистемное развитие уже сегодня создает конфликтные ситуации в сфере правомерности использования земельных участков, коммуникаций, которые будут только усиливаться в будущем, по мере роста конкуренции на рынке», — сообщил G2P Александр Лесник.
На взгляд большинства экспертов и участников рынка, текущее состояние гостиничного рынка Сочи не способствует решению подобных конфликтных ситуаций. «Рынок не сформирован и абсолютно не структурирован. Все цены, которые в гостиничных хозяйствах складываются из стоимости номера и обслуживания, сейчас формируются совершенно абстрактно, все зависит от мнения собственника. То же самое происходит на рынке продажи и покупки в гостиничном секторе. Например, инвесторы не понимают, почему гостиничное хозяйство емкостью 25 номеров в Красной Поляне или Адлере при среднегодовой заполняемости 20—30 % стоит порядка 2,5 млн. долларов, при этом срок окупаемости может достичь 12 лет! Поэтому серьезные игроки, работающие на сочинском рынке, уже задумываются о единой системе координат, в которой любому приходящему инвестору будет ясно, по каким критериям оценивать тот или иной объект, место или район Большого Сочи», — говорит Павел Пейсахзон.
Как отмечает Александр Лесник, успех новых проектов на рынке Красной Поляны будет зависеть от множества факторов, в числе которых не только правильное позиционирование объектов, но и состояние подъемников, трасс и других объектов горнолыжной инфраструктуры, решение вопросов собственности и упорядочения застройки и другие.
«В любом случае можно сказать, что в ближайшее время гостиничный сектор Красной Поляны будет развиваться. Сейчас там освоено порядка 15 км склонов, и активно начинают осваиваться новые. В ближайшие 3—4 года это количество увеличится в разы, достигнув более чем 100 км освоенных трасс. Такие проекты подразумевают новые места размещения, — говорит Павел Пейсахзон. — На данный момент существует 3-4 серьезных цивилизованных гостиничных проекта (например «Пик Отель» - «Рэдиссон САС Лазурная»). Скоро к ним добавится проект нашей компании — Katerina Alpik (это порядка 160 апартаментов площадью от 30 до 265 кв. м), который по праву займет достойное место в этом ряду».
Интенсивный рост гостиничного сектора в Красной Поляне и появление в Сочи крупных игроков оставляют мало надежд владельцам частных отелей с небольшим номерным фондом. По словам Павла Пейсахзона, небольшие частные гостиницы до 25 номеров, которые пока составляют существенную часть частного гостиничного сектора Красной Поляны, — предприятия достаточно невыгодные. «Если говорить о бизнес-подходе, а не о семейном бизнесе, то для сетевых операторов и хотельеров, которые профессионально занимаются управлением гостиничными и курортными хозяйствами, арифметика начинается от 40—45 номеров», — говорит он.
«Как российские, так и иностранные крупные гостиничные сети обязательно будут обращать внимание на Красную Поляну. В течение ближайших пяти лет все качественные и правильно созданные там с точки зрения бизнеса частные гостиничные хозяйства будут постепенно скупаться сетевиками, профессионалами гостиничного бизнеса. Это касается сегмента отелей от 40 номеров. Более мелкие отели будут либо существовать за счет своего давно сформированного круга частных клиентов, либо уйдут с рынка, не выдержав конкуренции», — резюмирует Павел Пейсахзон.