Офисы в Москве побили ценовой рекорд
Вы пробовали арендовать офис в центре Москвы? С каждым днем это становится все более проблематично: с ростом деловой активности качественных современных помещений в престижных районах становится все меньше, а ставки арендной платы, естественно, растут. Верхняя планка арендной ставки в московских бизнес-центрах высокого класса достигла уже 1,2—1,5 тыс. долларов за 1 кв. м в год. Доходит до того, что в центре Москвы офисные помещения в цокольных этажах предлагают в аренду по цене 1 тыс. долларов за 1 кв. м в год, а еще недостроенные бизнес-центры практически сразу арендуются крупными компаниями.
Как считает Олег Корзун, руководитель отдела исследований компании DTZ Zadelhoff Tie Leung, тенденция «любое качество за любую цену лишь бы в центре» как реакция на дефицит офисных площадей в центре Москвы возникла несколько лет назад. «Сейчас эта тенденция лишь обострилась в связи со значительным отставанием предложения от спроса. Пока будет ажиотажный спрос, будет и не поддающееся иногда здравому смыслу предложение», — сообщил Guide to Property Олег Корзун.
По словам Ольги Кисариной, руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium, это нормальная ситуация в условиях дефицита и крайне высокого спроса на помещения, расположенные в центре. «Это условия рыночной экономики, — говорит она. — И компании, желающие снять офис, расположенный в центре, должны учитывать тот факт, что стоимость его будет выше, чем в любом другом районе».
Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle, считает, что рост арендных ставок до 1—1,5 тыс. долларов за 1 кв. м в год объясняется не только дефицитом офисных помещений. «В процессе формирования рынка создаются его отдельные сегменты — субмаркеты, которые характеризуются разными ставками аренды, разным расположением зданий и разными компаниями-арендаторами. Соответственно следует говорить не только о безумном дефиците, но и о том, что в центре Москвы начал формироваться некий субмаркет офисной недвижимости, на котором к зданиям предъявляются определенные требования и существуют определенные ставки», — говорит Ольга Батурина.
По ее словам, разрыв между ставками в центре города и в других районах начался в 2004 году и продолжался в течение 2005 и 2006 года. «Если еще 3 года назад все зависело от качества проекта, то сегодня многое зависит не столько от качества проекта, сколько от его месторасположения. Соответственно, если арендовать в центре Москвы офис класса А площадью от 500 до 1 тыс. кв. м, то можно платить от 900 до 1,2 тыс. долларов за 1 кв. м в год. Если же претендовать на аналогичную площадь не в 100—300 м от Кремля, а на Павелецкой, Маяковской или Белорусской, то ставка составит 700—750 долларов», — рассказала G2P Ольга Батурина.
По оценке директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, ожидания собственников офисных помещений значительно возросли в последние несколько месяцев. «Можно с уверенностью говорить о том, что ставки аренды на качественные офисы среднего метража возросли на 20—30 % с начала 2006 года. Это стало особенно заметно после громкой рекламной кампании «Конкурс по выбору арендаторов бизнес-центра Di Fronte De La Casa на Тверской», которую мы провели в начале лета. Буквально в течение месяца все появлявшиеся на рынке площади стали тарифицировать по ставкам не ниже 1 тыс. долларов за 1 кв. м в год. Мы просто ужасаемся тенденции, которую сами породили. Многие наши партнеры ожидают дальнейшего роста ставок, выше этой суммы, но рынок к этому явно не готов», — рассказал G2P Илья Шершнев.
Конечно, предприниматели зачастую готовы переплачивать за удобство расположения офиса и престижность района, в том числе и за вид из окна на Кремль. Однако, как отметила Ольга Кисарина, предложения, превышающие ставку в 1 тыс. долларов за 1 кв. м в год, в компании Praedium составляют незначительный процент. Невысока доля сделок такого ценового уровня и в портфеле компании DTZ.
«Объектов класса prime в Москве пока не так много», — объясняет Олег Корзун. По его словам, ротация арендаторов в этом сегменте не сильная, в хороших бизнес-центрах существуют длинные waiting lists, сроки аренды увеличиваются с 5 до 7—10 лет. «Доля дорогостоящих зданий, которые находятся в самом центре города, невелика, — подтверждает Ольга Батурина. — Например, есть маленькие площади на Остоженке или на самых верхних этажах хороших зданий. Как правило, это эксклюзивные здания, очень удачно расположенные. Их и не должно быть много, иначе они просто перестанут быть эксклюзивными».
Безусловно, неординарные проекты есть не только напротив Кремля. «Мы сейчас реализуем несколько проектов, площади в которых сдаются в аренду дороже 1 тыс. долларов за 1 кв. м в год. Это и Gazoil Plaza напротив Газпрома, и Napmen Club в центре, и лучший в городе офис-пентхаус Last Penthouse. Не стоит забывать и о виновнике торжества — Di Fronte De La Casa на Тверской», — сообщил G2P Илья Шершнев. Однако, по его словам, ожидания арендодателей в целом по рынку сильно завышены. «Если даже цоколь недалеко от нашего офиса предлагается за 1,1 тыс. долларов за 1 кв. м в год, то становится очевидным, что ожидания действительно превосходят возможности рынка», — добавляет Илья Шершнев.
К чему же в результате придет московский рынок офисной недвижимости? По прогнозу руководителя отдела аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регины Лочмеле, рост арендных ставок на офисные помещения сохранится в течение ближайших двух лет. «До конца 2006 г. прогнозируется дальнейший рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения класса А на 8—12 %, для офисов класса В — на 6—10 %», — уточняет Регина Лочмеле.
Ольга Батурина полагает, что формирование субмаркетов продолжится. «Каждый из них будет все четче приобретать свою специфику, а различия компаний-арендаторов, арендных ставок и других характеристик будут становиться все более очевидными для участников рынка. Соответственно дорогой субмаркет вокруг Кремля тоже будет постепенно структурироваться и расти, и его отрыв по арендным ставкам еще сильнее увеличится», — считает она.
По словам Регины Лочмеле, при 20-процентном увеличении объема нового строительства и реконструкции офисных помещений второе полугодие 2007 г. может характеризоваться некоторой стабилизацией арендных ставок. «Ситуация может несколько разрядиться с выходом на рынок большого количества новых качественных офисных площадей в других, не менее престижных районах, — прогнозирует Олег Корзун, — например в «Москве-Сити». Кроме того, децентрализация рынка офисных помещений Москвы, т. е. появление бизнес-центров класса А не только за пределами ТТК, но и на МКАД приведет к созданию новых деловых кластеров. Тогда часть компаний переедет на окраины, оставив в центре лишь представительские офисы».
Впрочем, как полагает Илья Шершнев, некоторая стабилизация цен может произойти уже к началу следующего года. «Сейчас ставки аренды в 500 или 2 тыс. долларов на отдельные площади в лучших бизнес-центрах уже не являются предельными. Собственники готовы увеличить период экспозиции, для того чтобы заключить контракт на подобных условиях. Я уверен, что из-за затянувшихся сроков сдачи, которые уже наблюдаются во многих проектах, инвесторы поймут, что их ожидания все-таки переоценены, и это позволит стабилизировать рынок», — прогнозирует дальнейшее развитие ситуации Илья Шершнев.