Московский ритейл не идет на вокзалы

Вокзалы всегда были местом пристального внимания торговли. Необходимость предприятий общественного питания, продажи сопутствующих товаров и услуг очевидна. Однако специалисты, опрошенные Guide to Property, единодушны во мнении, что в настоящее время развитие ритейла на вокзалах Москвы находится на низком уровне. Между тем во многих странах Европы эта проблема решается благодаря взаимным усилиям железнодорожных компаний и предпринимателей, а торговая составляющая вокзала планируется комплексно еще на уровне проектов.

Почему же ритейл на столичных вокзалах слабо развивается, в отличие от европейских стран? Намерения заняться вокзальным ритейлом высказывали несколько компаний. Так, генеральный директор компании «ЕСЕ Русланд» (российское представительство компании ECE, специализирующейся на вокзальном ритейле) Штефан Цайзельмайер, в свое время заявлял, что в планы компании входит реконструкция вокзалов в крупных городах России. Более того, он приводит в пример главный вокзал города Лейпцига, который ЕСЕ превратила в успешно функционирующий торговый центр. Однако проект так и не был реализован. G2P не удалось выяснить у «ЕСЕ Русланд», что же произошло. Стоит отметить, что пока у компании нет ни одного крупного проекта в России.

Как рассказали G2P в компании ROSS Group, в столице существовала программа использования вокзалов под торговые центры. При этом девелопер проекта обязан был построить взамен новый вокзал на выделенном городом участке земли. На тот момент времени эта программа не отличалась особой инвестиционной привлекательностью. Не только потому, что большинство вокзалов Москвы являются ее архитектурным достоянием. Строительство и оборудование нового железнодорожного вокзала со всей инфраструктурой – занятие достаточно капиталоемкое.

Проект так и остался под сукном, и до сих пор о развитии цивилизованного ритейла на московских вокзалах говорить пока рано.  Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle, считает, что ритейл на вокзалах Москвы в настоящее время развивается хаотично, поскольку их помещения не обустроены и не приспособлены под торговлю. По мнению Елены Флоринской, директора по развитию, партнера ROSS Group, пока следует говорить не о развитии, а только о наличии ритейла на столичных вокзалах. «На данный момент развития рынка этот сегмент не является  значимым, – заявляет она. – Связано это, в первую очередь, с появлением ритейла на вокзалах в постперестроечное время, когда в аренду сдавались все пригодные для этого площади».

Все московские вокзалы сдают в аренду площади под торговлю. Огромные потоки потенциальных покупателей, обеспечивающих хороший доход, привлекают торговых операторов, и они готовы платить за небольшие площади высокие ставки аренды. Размер арендуемых блоков, как правило, небольшой – в среднем от 5 до 20 кв. м, а ставки аренды сопоставимы со ставками на Тверской. Основные арендаторы – магазины с сопутствующими товарами, аптеки, книжные магазины, услуги связи, точки питания, магазины подарков, цветочные магазины... У многих покупателей, однако, предлагаемый в магазинах ассортимент товаров вызывает скорее недоверие и сомнение, чем желание что-то купить. Срабатывает привычный стереотип, что на вокзале «цены на товары завышены, а качество страдает». Многие магазины, принадлежащие, в основном, частным предпринимателям, не образующим юридического лица, не привлекают привычного к сетевому оператору покупателя.

«Представленные группы товаров рассчитаны на потребителя эконом-класса, – говорит Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium. –  Это связано с тем, что основной поток пассажиров – жители России со средним, и ниже среднего, уровнем достатка. С большинства вокзалов поезда отправляются по внутренним маршрутам, а железнодорожный транспорт является одним из самых экономных видов транспорта».

Но совершенно напрасно из спектра потенциальных покупателей магазинов и буфетов вокзала практически полностью исключены обеспеченные люди. Вопреки устоявшемуся мнению, многие из них предпочитают для перемещения поезд. И эта, наиболее интересная целевая группа с точки зрения получения прибыли, фактически оказывается потерянной для вокзальных предприятий. Потому что предлагаемый уровень обслуживания, качество товаров совсем не удовлетворяет их запросы. Однако специалисты сходятся во мнении, что существующие на вокзалах предприятия торговли и питания не отвечают запросам даже не слишком притязательного потребителя.

Тем не менее, Елена Флоринская отмечает, что в последнее время происходят качественные изменения, заметна тенденция повышения уровня сервиса, появляются магазины сетевых операторов. Постепенно организация потребительского рынка на вокзалах становится более грамотной. У московских вокзалов есть все возможности для превращения в глобальные торговые центры, наподобие европейских вокзалов.

По мнению Юлии Никуличевой, вокзалы обладают преимуществом, которого нет ни у одного торгового центра – огромным гарантированным потоком посетителей. И если его грамотно использовать, можно получить колоссальный объем доходов от использования недвижимости. Однако развитие этого сектора возможно не ранее, чем через 5 лет, считает Юлия Никуличева, а московские аэропорты могут стать хорошим примером. «Анализ в международном аэропорту Шереметьево показал, что более 50% доходов аэропорта – от торговли. Этот опыт может быть перенесен и на московские вокзалы», – считает она. В отличие от аэропортов, площади вокзалов не увеличивались за счет нового строительства. «Но им и не нужна глобальная реконструкция, – продолжает Юлия Никуличева. – Здания вокзалов, с высокими потолками и колоннами, удобны для торговли. Необходимо только предусмотреть меры безопасности».

Несмотря на коммерческую привлекательность, процент существующих торговых зон от общих площадей на вокзалах Москвы незначителен. По словам Ольги Кисариной, исторические здания московских вокзалов зачастую не приспособлены для организации формата торговли, в котором работают сетевые ритейлеры и рестораторы. Кроме того, чтобы реализовать проект на вокзале или прилегающей к нему территории, необходимо согласование с РЖД и Правительством Москвы. Поэтому инвесторы предпочитают приобретать площадки рядом с вокзалами, не являющиеся собственностью РЖД, в то время как колоссальные площади самих вокзальных зданий по-прежнему используются крайне неэффективно.

Юлия Никуличева отмечает, что при основном бизнесе – перевозке пассажиров, на вялом развитии ритейла на вокзалах сказывается отсутствие у РЖД опытного и высокопрофессионального персонала. К тому же, по мнению Елены Флоринской, у каждого вокзала есть привокзальная площадь, которую можно использовать под строительство с меньшими затратами. Торговые центры строятся либо на привокзальной площади, либо под ней. «Причем в последнем варианте не нарушается архитектурный облик города», – говорит Елена Флоринская.

Поэтому для реализации проектов торговых комплексов преимущественно осваивается территория рядом с вокзалами, а сетевые операторы предпочитают дислоцироваться, пусть на небольшом отдалении. «Первым подобным крупным торговым комплексом стал построенный в советские годы универмаг Московский», – говорит Ольга Кисарина. Ярким успешным проектом, реализованным рядом с Курским вокзалом, она считает торгово-развлекательный центр «Атриум». Завершается возведение крупнейшего торгово-развлекательного центра «Европейский» на площади Киевского вокзала, начато строительство крупных торговых центров на площади Павелецкого и Белорусского вокзалов. Без сомнения, многие приезжающие и отбывающее пассажиры, располагающие средствами и временем, именно там проводят свое свободное время, отдыхают, развлекаются и делают покупки.

Сетевые операторы, разместившие предприятия около вокзалов, во многом ориентированы на пассажиропоток, поэтому хочется верить, что когда-нибудь мы увидим торговые центры и внутри вокзалов. Пока же услуги и товары более высокого качества сосредоточены вне стен транспортных гигантов. При этом сами вокзалы теряют архитектурный облик, так как их просто не видно за обилием торговых павильонов. Думается, что более грамотное распределение и использование торговых площадей привело бы к улучшению имиджа и увеличению доверия к сервису на вокзалах.