Ритейлеры заставят девелоперов отказаться от фиксированных арендных ставок
Стремительное развитие потребительского кредитования ведет к росту объемов розничной торговли и, как следствие, к привлечению на рынок новых компаний и повышению спроса на удобные торговые площади. На этом фоне традиционная схема сдачи в аренду за фиксированные выплаты постепенно теряет свою актуальность. Обороты продавцов растут, и ставка в виде процента от оборота может оказаться не только удобной для арендатора, но и весьма привлекательной для арендодателя.
Учитывая возможные риски, ни одна из сторон пока не готова принять систему процентных платежей в чистом виде. Уже сейчас девелоперы и ритейлеры начинают искать компромиссный вариант.
«К счастью для девелоперов и владельцев торговых центров, пока арендные ставки при заключении контрактов все еще преимущественно фиксированные. Процент от оборота практически не используется или используется в малой степени – доля фиксированной составляющей еще очень велика (более 80% от общей арендной ставки)», – сообщил Guide to Property директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.
«Сегодня только в очень немногих торговых центрах используются арендные ставки в размере процента от оборота. В основном, это касается только якорных операторов», – соглашается заместитель директора, отдел торговых помещений компании Jones Lang LaSalle Бранко Петкович.
В целом, по его словам, на данный момент использование процента от оборота, безусловно, выгодно для арендатора, поскольку позволяет снизить риск – сколько арендатор заработает, столько и заплатит. Однако для арендодателя, при сегодняшних достаточно высоких арендных ставках, минусы этого способа очевидны. При фиксированной же ставке арендодатель может рассчитывать на определенную сумму денег каждый месяц. «При общем росте арендных ставок для арендодателей невыгодно переходить на процент от оборота. В Москве, где простаивает меньше 1% площадей, существует явный дисбаланс между запросами ритейлеров и существующим предложением. Результат – высокие арендные ставки», – сообщил G2P Бранко Петкович.
«Арендодателям выгодно, чтобы ставки были фиксированными, так как это в какой-то степени облегчает рефинансирование проекта, – считает Илья Шершнев. – Но когда речь идет о лучших арендаторах, которые являются лидерами на своих рынках, гибкие ставки не станут преградой для получения финансирования».
Кроме того, как рассказал G2P аналитик рынка торговой недвижимости компании Colliers International Михаил Пахомов, очевидным минусом для собственников является необходимость делить риски с операторами. Однако при этом, по мнению Михаила Пахомова, арендодатель приобретает возможность получить более высокий доход и привлечь более выгодных арендаторов, в том числе международные марки. Стоит также отметить, что операторы, работающие по проценту с оборота, гораздо реже выходят из проектов – даже в случае недостаточно высокого оборота, связанного, скажем, с неуспешностью проекта, размер арендных платежей остается на приемлемом для них уровне.
По словам Бранко Петковича, процента от оборота чаще всего добиваются крупные западные сети, выступающие якорными арендаторами. «Диктовать такие условия им позволяет имидж и узнаваемый бренд. Именно благодаря этому практика, ранее существовавшая в очень малом объеме, сейчас получает более широкое распространение», – заявил он G2P.
Российские сети, в свою очередь, стараются не отставать от зарубежных конкурентов, однако многие отечественные игроки пока относятся к новой форме внесения арендной платы неоднозначно. Как рассказал G2P Михаил Пахомов, часть федеральных сетей предпочитает работать только на проценте от оборота, но существуют также сети, принципиально отказывающиеся от новой формы арендных расчетов.
Конечно, в перспективе арендатору и арендодателю придется разделять риски между собой. «Предложение площадей в торговых центрах увеличится, и не все они будут удачными – соответственно, арендодателям придется идти на компромиссы. Полагаю, что, как всегда в России, это будет смешанный вариант – наряду с процентом от оборота будет существовать и минимальная фиксированная арендная ставка», – предполагает Бранко Петкович.
По словам Михаила Пахомова, распространенность использования такой формы арендных расчетов как комбинация минимальной арендной ставки и процента от оборота зависит от интересов девелоперов, операторов торговых сетей и других участников рынка. «Комбинация минимальной арендной ставки и процента от оборота является выгодным форматом расчетов как для арендатора, так и для арендодателя. Если обороты арендатора недостаточно высоки, то минимальный оговоренный платеж позволяет арендодателю избежать риска недостаточного дохода от аренды. В свою очередь, интерес ритейлеров заключается в том, что они с наименьшими затратами на аренду могут разместиться в наиболее привлекательных торговых центрах с интенсивными потоками посетителей и грамотно организованным функционированием самих центров. Кроме того, такой вариант позволяет арендатору учитывать сезонность торгового бизнеса и выплачивать арендные платежи не равными частями», – уточняет Михаил Пахомов.
По мнению Ильи Шершнева, практика заключения контрактов по квази-гибким ставкам может получить широкое распространение уже в 2007 году, по крайней мере, для якорных арендаторов. «Мы уже сейчас заключаем контракты на 25 лет – рынок становится более цивилизованным, поэтому гибкие ставки в ритейле придут очень скоро. Основной плюс этого способа – избежание конфликта интересов. Когда арендатор платит ставку в виде процента от оборота, он уверен в том, что управление торговым центром будет осуществляться надлежащим образом, рекламный бюджет торгового центра будет расходоваться эффективно, а арендодатель выберет только те компании, которые смогут гарантировать ему качественный сервис, хорошую продукцию и большие объемы продаж. В хорошем проекте от подобных условий выигрывают все участники», – подводит итог Илья Шершнев.