Собственники московских офисов наживаются на эксплуатационных расходах
При выборе бизнес-центра для размещения своего офиса компания обычно ориентируется в первую очередь на его местоположение, размер блока и арендную ставку. Но, помимо этих факторов, есть еще несколько условий, которые влияют как на выбор офисного помещения, так и на сумму расходов, которые несет арендатор.
Ненавязчивый сервис
Первое, что арендатору следует прибавить к грядущим тратам, – так называемые эксплуатационные расходы. Это плата за обслуживание здания. Расходы на эксплуатацию ежегодно индексируются в зависимости от изменения стоимости коммунальных услуг, расценок на клининг, охрану, а также техническое обслуживание бизнес-центра.
Стоимость эксплуатации варьирует в небольших пределах. «Как правило, чем сложнее здание и выше его классность, тем дороже его содержать. Высокий уровень обслуживания требует соответствующих расходов. В высококлассных бизнес-центрах уровень услуг высок, соответственно, цена на эксплуатацию может колебаться от 100 до 150 долларов за кв. м в год», – сообщил Guide to Property Борис Авксентьев, управляющий директор департамента управления недвижимостью компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Размер эксплуатационных расходов зависит еще и от «начинки» здания. Если в бизнес-центре работают дорогие в обслуживании инженерные системы, то затраты на их эксплуатацию автоматически закладываются в расходы на содержание, которые придется оплачивать арендатору.
Плата за обслуживание зависит также от профессионализма эксплуатирующей компании и ее умения не тратить больше, чем необходимо для обеспечения слаженной работы всех систем. От этого зависит и уровень комфорта в бизнес-центре, что является для него конкурентным преимуществом. Однако на данный момент качественная эксплуатация не слишком влияет на заполняемость бизнес-центров.
В Москве далеко не редкость бизнес-центры, позиционирующиеся как классы А и В, в которых неправильно настроена система вентиляции, а из-за неполадок в системе гидроизоляции могут возникать банальные протечки. «Из-за дефицита офисных помещений в Москве собственники недостаточно мотивированы для того, чтобы бороться за арендатора улучшением условий работы в бизнес-центре, – делится с G2P своими наблюдениями генеральный директор управляющей компании Colliers International FM Марина Великорецкая. – На Западе 100% заполненность площадей – это редкость из-за большой конкуренции между бизнес-центрами, поэтому собственник старается создать в офисах максимально комфортные условия».
Сомнительный эксклюзив
Расходы на телефонию и Интернет также являются слагаемым эксплуатационных расходов. Вывести какие-либо средние цифры по стоимости этих услуг трудно, поскольку один и тот же оператор может выставить коммерческие условия, отличающиеся в несколько раз. В случае с предоставлением услуг Интернета основные расходы – трафик, который компания готова ежемесячно оплачивать. «Почти у каждого провайдера есть линейка тарифных планов, которые зависят от объемов потребления. Если Интернет-трафик измеряется сотнями мегабайт, то цена гигабайта 60–80 долларов, а если объем измеряется сотней гигабайт, то цена падает до 10 долларов, а то и ниже», – говорит начальник отдела маркетинга компании «Центральный Телеграф» Алексей Рубаков.
Условия предоставления услуг телефонной связи у московских провайдеров также примерно одинаковы. Порядка 400 долларов за подключение телефонного номера и ежемесячный платеж 30–50 долларов за безлимитную местную связь. Колебания тарифа могут быть обусловлены как затратами телекоммуникационной компании на оборудование здания необходимой инфраструктурой и на подключение к магистральным сетям, так и аппетитом собственников, которые в некоторых случаях хотят получать часть дохода провайдера.
«Существует такая практика как заключение договора на эксклюзивных условиях, при котором собственник здания получает комиссионное вознаграждение от оператора за предоставленную ему возможность обслуживать здание», – рассказывает G2P руководитель проектов департамента по работе с коммерческой недвижимостью и элитным жильем «Комстар-Объединенные Телесистемы» Анна Плетенева.
Процент от выручки провайдера является для собственника не единственным мотивом для заключения эксклюзивного договора. Ради монопольного присутствия в бизнес-центре телекоммуникационная компания готова снизить расходы собственника на закупку оборудования, проектирование, монтаж и подключение инфраструктуры здания. Помимо этого, провайдер способствует выдаче технических условий (ТУ) на телефонизацию объекта недвижимости, которые признаются действительными Государственной комиссией.
Для арендатора, напротив, наличие единственного провайдера в бизнес-центре приносит множество неудобств. При переезде есть риск потерять свой старый номер, на раскрутку которого было потрачен немало средств из рекламного бюджета, а новые тарифы на связь оказываются на 10–15 % выше среднерыночных. В такой ситуации арендатор старается заключить договор с другим провайдером, хотя этот шаг сопровождается дополнительными затратами. «Даже если арендатор привлечет альтернативного провайдера телекоммуникационных услуг, на что он имеет право по антимонопольному закону, ему придется нести дополнительные расходы за “последнюю милю” – проводку коммуникаций внутри здания», – делится с G2P своим опытом руководитель отдела маркетинга компании DTZ Сергей Соколов. Однако часто такие попытки заканчиваются неудачей из-за сопротивления собственника.
Если компания не имеет возможности пригласить в бизнес-центр альтернативного оператора связи, то существует еще один выход – воспользоваться беспроводной связью. Для этого потребуется установка специального радиооборудования. По словам генерального директора телекоммуникационной компании «Глобал Интерком» Александра Калинина, есть всего три варианта установки радиоточки: на крыше, на фасаде и в помещении офиса. «Первые две собственник может пресечь под различными предлогами. Третья может быть затруднена неустойчивым приемом сигнала от станции оператора связи, однако, если позволяет расположение офиса, данная схема может сработать», - говорит Александр Калинин.
Недостаток мест для парковки
Следующая немаловажная статья расходов – оплата парковки. Дефицит машиномест в столице чувствуется еще острей, чем дефицит офисных помещений. Для центра Москвы уже давно не редкость парковка в два ряда. Заполненность парковок при бизнес-центрах практически 100%, а это означает, что партнерам, которые приехали на переговоры, придется оставить машину на улице или на платной стоянке.
В соответствии с классификацией офисных зданий, принятой Московским исследовательским форумом, отношение парковочных мест (наземных и подземных) и общей арендуемой площади здания определяется как 1 машино-место на 100 кв. м. Эксперты оценивают потребность в парковке значительно большими цифрами. «Среднее необходимое соотношение парковочных мест и арендуемой офисной площади бизнес-центра в районе от Садового кольца до ТТК оценивается на уровне 1 машино-место на 70–80 кв. м офисной площади, в районе от ТТК до МКАД – 1 машино-место на 50–60 кв. м», – утверждает руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.
Как и в случае со ставкой на аренду офисов, близость к центру города и высокий класс здания увеличивает стоимость парковки. По данным Colliers International, стоимость аренды 1 машино-места в Москве в паркингах бизнес-центров класса B колеблется в пределах 75–150 долларов в месяц на наземной парковке и 200–300 – на подземной. Что же касается класса А, то наземное машино-место может стоить 150–200, а подземное в среднем 250–300 долларов.
По данным компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, самая дорогая парковка в Москве – рядом с такими бизнес-центрами как «Романов Двор», «Балчуг Плаза», «Четыре Ветра», «Кристалл», «Мидлэнд Плаза», «Комплекс на Знаменке», «Царев Сад», «Парус», «Галерея Актер», «Смоленский Пассаж». Специалисты компании утверждают, что максимальная стоимость одного парковочного места в месяц в подземных автостоянках может достигать 400–500 долларов.
Ситуация с дефицитом офисных помещений в Москве оказывает влияние как на сумму затрат по аренде офиса, так и на уровень сервиса, предлагаемого столичными бизнес-центрами. Московским компаниям остается лишь надеяться, что со временем предложение офисов превысит спрос, что породит здоровую конкуренцию и заставит арендодателей улучшить условия работы и снизить сопутствующие затраты.