Офисные арендаторы хотят уюта
Офис необходим любой фирме, независимо от рода ее деятельности. Чем руководствуются владельцы компаний при выборе помещения под офис? Разумеется, решающими факторами обычно становятся удобное местонахождение, хорошая транспортная доступность и размер арендной ставки. Однако при прочих равных вступают в силу и другие критерии.
«У каждого потенциального арендатора есть ряд более или менее важных критериев, на которые он ориентируется при выборе нового офиса. Как правило, они продиктованы спецификой бизнеса компании», – рассказывает Guide to Property Наталья Москаленко, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. «Российский рынок сейчас стал сложным и разнообразным – и в отношении помещений, и в отношении пользователей», – соглашается с ней Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium.
Субъективные требования к помещению часто зависят от размера и статуса компании арендатора. «Для руководителей крупных международных компаний основные субъективные факторы – понятность и прозрачность всего: внешнего вида здания и предоставляемых по нему материалов, общей ситуации вокруг здания (если оно строится, то должно быть известно, кем и когда оно будет достроено, если готовое – то кто его владелец и чем он занимается, и т. д., ощущение комфортности от здания). Второй фактор – непосредственное расположение офиса: не географическое местоположение, а характеристика местности вокруг, то есть что это за место: место, где люди работают, или живут, или это заводской район, или рядом пустырь – ощущение от места, некое чувство «где я нахожусь», – рассказал G2P Рубен Алчуджян.
«Крупным российским компаниям важен имидж здания, оно должно быть красивое (если только во главу угла не ставится бюджет – тогда этот вопрос отпадает). Следующий пункт – тоже ближайшее окружение здания, но в другом ключе, чем у западных компаний. У иностранных компаний это, как правило, ощущение города и своего места в городе, а у наших, к примеру, если рядом здание «Газпрома» – это несомненное достоинство нового офиса. Люди, живущие в Москве, воспринимают расположение субъективно, включая свое личное восприятие данного района, которое могло сформироваться с детства; у западного человека этих ощущений нет», – поясняет Рубен Алчуджян. Однако в целом, по его мнению, критерии выбора крупных российских компаний в основном совпадают с западными.
Для крупных российских компаний престижность района, историческая или недавняя, пока остается одним из основных моментов. По словам старшего консультанта компании Jones Lang LaSalle Елены Денисовой, традиционно престижны Кремлевская зона, Замосковоречье, Остоженка. «Новые престижные районы - это, например, «Москва-Сити». Первые слова многих клиентов: «Хотим в Москву-Сити». На наш вопрос: «А почему именно туда?» часто получаем ответ: «Москва-Сити - это ведь так хорошо, там находятся лучшие компании - и нам тоже непременно нужно туда. И в другое место не хотим», - приводит пример Елена Денисова.
«Многие из наших клиентов не хотят рассматривать здания в «непрестижном» районе. В большинстве случаев это означает нежелательные индустриальные постройки по соседству со зданием, – продолжает тему заместитель главы отдела корпоративных услуг компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Наталья Игнатова. – А вот близость к транспортным магистралям и развязкам, центральное расположение и интересное архитектурное решение являются неотъемлемыми требованиями к современному офисному зданию».
При этом, как отмечает Наталья Москаленко, даже такие значимые в общем понимании требования как расположение офиса и транспортная доступность могут сильно отличаться для разных арендаторов. «Для одной компании на первом месте будет близость к метро, потому что основная часть персонала – молодежь, а для другой метро вообще не имеет значения, потому что все сотрудники ездят на машинах», – говорит Наталья Москаленко.
В некоторых случаях при выборе района для офиса может сыграть роль и место проживания руководства. «Например, экспаты часто выбирают для жилья экологически чистые районы, далеко за пределами центра города - если им не принципиально располагать офис компании в центре, то зачастую и офис подыскивают где-то поблизости», - добавляет Елена Денисова.
Рубен Алчуджян отмечает, что для маленьких компаний выбор офиса в районе проживания руководства приобретает особенно большую роль и превращается из субъективного в практически объективный фактор: в небольшой организации от способности руководителя эффективно добраться до офиса зависит очень многое. «Конечно, это не должно быть главным фактором – «Где мы ищем офис? Там, где генеральный живет». У западных компаний этот фактор может трансформироваться – я видел карты с нанесенными домами сотрудников (это уже более объективный фактор)», – рассказал G2P Рубен Алчуджян.
Когда арендатор определился с расположением, на первый план выступают более мелкие характеристики нового офиса – например, на каком этаже он расположен и что можно увидеть из его окон. «Если компании необходим «представительский» офис, то есть если имидж влияет на бизнес компании (как часто бывает, например, в финансовых, консалтинговых компаниях), то, конечно, такие компании привлекают верхние этажи, предлагающие исключительные виды», - поясняет Елена Денисова.
Кроме того, хорошо, если большие окна офиса выходят на солнечную сторону. По мнению Натальи Игнатовой, арендаторы обычно обращают внимание не только на размер этажа, но и на его освещенность дневным светом. «Можно хоть 100 раз повторить, что в офисе все равно с утра до вечера горит электричество, но люди обычно предпочитают более освещенные помещения», – комментирует Рубен Алчуджян.
«Кроме того, что объективно панорамное остекление обеспечивает прекрасное естественное освещение, эта характеристика также может выступать как субъективный фактор – «хочу, чтобы было от пола до потолка», - приводит примеры Елена Денисова. - Еще один пример: мне встречались компании, для которых ключевым условием в подборе офисного помещения было расположение здания на набережной, а офиса с видом на реку, другие объекты просто не рассматривались». Вероятно, психологи не зря говорят о положительном влиянии близости водоема на психологический комфорт.
При выборе офиса руководители компаний стремятся создать оптимальные условия для собственной работы и труда сотрудников, а также поддерживать имидж предприятия в глазах клиентов и партнеров. «Обустройство офиса, его отделка и планировка будут отражать характер бизнеса. Стиль офиса юридической фирмы, как правило, будет сдержанным, строгим, консервативным, подчеркивая таким образом ее серьезный подход и надежность, а в отделке офиса рекламной компании или креативного агентства будут использованы яркие, задорные цвета, необычные материалы и обязательно какая-то дизайнерская изюминка для создания творческого настроения», – говорит Наталья Москаленко.
Но, несмотря на самые разные требования, большинство арендаторов сходятся в одном – в офисе должно быть удобно не только клиентам, но и сотрудникам. «При выборе офиса важно чувство комфортности и дружелюбия, ведь многие из нас практически живут на работе. Офис – это почти дом, он должен нравиться», – подводит итог Рубен Алчуджян.