Московские офисы арендуют надолго
Тенденция увеличения сроков аренды офисных помещений на московском рынке становится все более заметной. Если совсем недавно договоры заключались в среднем на 3 года, то теперь эта цифра увеличилась как минимум вдвое. В некоторых случаях офисы арендуются на невиданные до этого Москвой сроки. Так, недавно посольство Канады вело переговоры об аренде 6 тыс. кв. м в строящемся в районе метро «Белорусская» бизнес-центре White Square Office Center сроком на 49 лет.
«Последние несколько лет одним из ярких трендов на московском рынке является увеличение срока арендных ставок офисных помещений, - рассказывает Guide to Property Андрей Постников, начальник отдела по работе с корпоратпоивными клиентами компании Jones Lang LaSalle. – Два-три года назад для офисных помещений класса А «нормальным» считался пятилетний договор, в том числе с возможностью разрыва после третьего года, то теперь пятилетний неразрывный договор – это самый маленький возможный срок аренды. Сейчас в основном заключаются договора на 7-10 лет».
Как уточняет ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Антон Коротаев, этому влиянию подвержены не только помещения класса А, а вообще все типы офисных объектов. По его словам, большая часть договоров в новых бизнес-центрах заключается еще на стадии строительства.
Предпосылок к таким изменениям множество. «Строящаяся офисная недвижимость в Москве (как впрочем, и другие виды коммерческой недвижимости) все чаще изначально планируется и реализуется как продукт инвестиционного качества, то есть актив, который нацелен на принесение его владельцу долгосрочного и стабильного дохода, - считает управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян. - Одним из обязательных условий этого и является заключение с арендаторами долгосрочных договоров аренды – часто этот срок составляет 10 или более лет».
«Теоретически, увеличение сроков офисной аренды выгодно обеим сторонам, - рассказывает G2P Рустам Топчиев, менеджер по маркетингу компании Horus Capital. - Собственник выигрывает от стабильности на длительный период: это обеспечивает ему более долгосрочную экономику и возможность привлекать большее количество заемных средств (под доход, поступающий от арендатора); к тому же любая ротация арендаторов в бизнес-центре всегда относительно болезненна. Арендатор тоже выигрывает в стабильности; кроме того, его инвестиции в объект амортизируют не за 5, а уже, например, за 10 лет. К тому же арендаторы боятся роста цен, а ставка фиксируется в договоре».
Стремление к фиксации арендной ставки как важному показателю уверенности арендатора в завтрашнем дне отмечает и Анастасия Хоменчук, руководитель отдела офисных помещений DTZ. «Тут дело даже скорее не в тенденции и повсеместном изменении отношения арендаторов к срокам аренды, - рассказывает G2P Анастасия. – Такие сделки говорят о стремлении арендатора иметь «фиксированное», закрепленное за ним на долгосрочной основе помещение».
Еще одним преимуществом в росте сроков арендного договора для арендаторов является минимизация издержек и снижение риска, то есть возможность убить двух зайцев одним выстрелом. Данную ситуацию комментирует Антон Коротаев. «В настоящее время, несмотря на общее превышение спроса над предложением, потенциальные арендаторы предъявляют все больше требований к качеству офисов. Часто, в связи с нехваткой качественных помещений, компании арендуют большее количество офисных площадей с учетом перспективы расширения, сдавая лишние площади в субаренду на протяжении нескольких лет. Таким образом, компании-арендаторы снижают свои риски и затраты, связанные с поиском офисных помещений и дальнейшим расширением».
По мнению Андрея Постникова, арендаторы с большей охотой заключают «длинные договора», поскольку сам рынок становиться стабильнее. Однако первоосновной причиной увеличения сроков офисной аренды Андрей Постников считает интересы самих собственников. «Для них это служит необходимой мерой для повышения стоимости здания и своеобразной гарантией», - говорит он.
Проанализировав ситуацию, нетрудно предположить, что с точки зрения арендодателя такая ситуация выгодна также и возможностью получать кредиты на более выгодных условиях, чему несомненно способствует длительная аренда. В повседневную практику стала входить и индексация арендных ставок, что страхует обе стороны – как арендодателя, так и арендатора – от рыночных колебаний.
Еще одна причина – движение и развитие рынка. Андрей Постников отмечает, что сроки договоров сейчас должны быть больше, чем они были раньше. «Сейчас рынок приближается к стандартам развитых западноевропейских рынков, где во вновь построенных зданиях класса А редко заключаются договора менее чем на 10 лет».
«Тут дело даже скорее не в тенденции и повсеместном изменении отношения арендаторов к срокам аренды, - возражает руководитель отдела офисных помещений компании DTZ Анастасия Хоменчук. – Такие сделки говорят о стремлении арендатора иметь «фиксированное», закрепленное за ним на долгосрочной основе помещение».
Такое стремление в какой-то степени свидетельствует о неуверенности арендаторов в своем будущем. По мнению некоторых аналитиков, почувствовать твердую почву под ногами им пока не светит. Так Елена Дацковская, консультант департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard, считает, что сегодняшний офисный рынок никак нельзя назвать стабильным. «Цены растут и достаточно высокими темпами. Перепады курса доллара также влияют на эту ситуацию. Если раньше все сделки проводились именно в долларах, то сейчас собственники стараются зафиксировать курс в рублевом эквиваленте», - говорит она.
Рубен Алчуджян, напротив, полагает, что ситуация на российском офисном рынке в последнее время приобретает положительные очертания. «Арендаторы верят, скорее всего, не в стабильность рынка недвижимости (он их сам по себе не очень интересует), а в успешность своего бизнеса. Эта вера вызвана, естественно, пониманием общей стабильности ситуации в России в последние годы, - говорит Рубен Алчуджян. - Поэтому арендаторы сегодня соглашаются на длительную аренду, можно так сказать, «менее неохотно», чем раньше. Собственно, этот факт (возможность достижения долгосрочных договоров аренды) и способствует интересу крупных инвесторов, который мы сейчас и наблюдаем».
Не смотря на то, что «длинная» аренда «на руку» всем сторонам, существует проблема «золотой середины». Как рассказал Guide to Property Рустам Топчиев, «проблема состоит в том, чтобы найти разумный баланс: арендатор заинтересован в долгосрочной аренде, потому что ему нет необходимости по несколько раз искать новый офис, вкладывать деньги в отделку и т. п.; в свою очередь, арендодатель тоже заинтересован в стабильности, однако опасается, что рынок вырастет быстрее, чем будет расти арендная ставка по договору. В результате обычно арендатор всегда говорит о большем сроке аренды».
Однако несмотря на все выгоды долгосрочной аренды ни один эксперт не берется назвать идеальный срок аренды. Все они говорят только о приблизительных цифрах.
Рустам Топчиев отмечает, что срок договора аренды зависит от метража и формата занимаемого помещения. «Например, компании, отделка офиса которых требует особых улучшений (студии, переговорные, серверные и т. п.), всегда говорят о больших сроках, если речь идет о больших площадях, потому что их инвестиции в объект составляют до 20% арендной стоимости за 10-летний срок аренды», - говорит он.
Елена Дацковская уточняет, что сроки аренды зависят от конкретного арендатора и арендодателя. «Если владелец офиса недавно взял кредит в банке, купил здание и выходит с ним на рынок, то ему будет выгоден максимально долгий срок аренды – обычно это около 5 лет. Выбор такого срока связан с условиями кредитования банка – рассказывает Елена Дацковская. – Владельцы маленьких помещений предпочитают заключать договор аренды на 11 месяцев. По истечении срока они могут либо повысить арендную ставку, либо найти другого арендатора».
Казалось бы, увеличение срока аренды позволяет ожидать снижения арендных ставок, однако, по мнению большинства экспертов, ничего подобного пока не происходит. «Сроки аренды практически не влияют на арендные ставки, - отмечает Елена Дацковская. - Иногда бывают незначительные снижения ставок, но нельзя говорить о том, что это массовое явление».
По словам Андрея Постникова, в конечном итоге основное влияние на размер арендных ставок сводится лишь к тому, чтобы была определена индексация для «длинного» договора. «Например, в последнее время очень популярна индексация по американскому CPI индексу, что является защитой от инфляции доллара, - говорит он. - На уровне ставки как таковой срок договора сказывается очень незначительно, но влияет на рынок в целом, который продолжает расти несмотря ни на что».
«При сложившейся ситуации на рынке заключение долгосрочных договоров аренды, безусловно, более выгодно арендатору. Что же касается девелоперских компаний, то они в большей степени ориентируются на рынок – определяющим фактором является окупаемость вложенных в проект средств. По мере дальнейшей стабилизации рынка срок договоров аренды будет расти», - резюмирует Рустам Топчиев.