Shopping становится ближе
Новые торговые комплексы располагают к хорошему времяпрепровождению: походил, померил, купил, поел, опять купил... При нынешнем ассортименте товаров и высокой покупательской активности торговых площадей у нас, по-прежнему не хватает. Именно торговым центрам был посвящен весьма любопытный доклад «Состояние рынка торговых помещений", сделанный директором отдела торговой недвижимости компании «Стайлз энд Рябокобылко» Натальей Орешиной в рамках секции «Коммерческая недвижимость", работавшей в день открытия VII Национального конгресса по недвижимости.
Экономический рост последних лет способствовал последовательному развитию рынка недвижимости – сначала жилой, потом офисной. В прошлом же году своей очереди дождались разноформатные торговые центры. Именно торговая недвижимость стала «примой» 2003 года. «Подводя итоги этого строительства на московском рынке, можно выделить 10 основных проектов, – отметила г-жа Орешина, – среди которых такие торговые комплексы, как: «Арфа» (10 тыс. кв.м), «Ашан-Марфино» (34 тыс. кв.м), «Галерея Аэропорт» (12 тыс. кв.м), «Гранд II» (140 тыс. кв.м), «Калужский» (29 тыс. кв.м), «Лига» (37 тыс. кв.м), «Марткауф» (29 тыс. кв.м), «Метромаркет II» (10 тыс. кв.м), «Мосмарт» (16 тыс. 400 кв.м) и «Трамплин» (8 тыс. кв.метров). Общая площадь перечисленных объектов составляет 322 тыс.400 кв. метров, а площадь, сдаваемая в аренду, – 235 тыс. кв. метров».
За покупками … в кино
В современный торговый центр (ТЦ) принято приходить не только за покупками: в большинстве центров можно и перекусить, и кино посмотреть. Во многих ТЦ открыты многозальные современные киноплексы, а на то время пока осматриваются магазины и примеряются наряды, можно оставить непоседливых детей, которым все это неинтересно, в детском центре. Особое признание в этом году получила «Галерея Аэропорт», что у памятника Тельману на Ленинградском проспекте. Это первый реализованный проект коммерческого банка «Гарант Инвест», выступавшего в качестве девелопера и инвестора. Воодушевленный успехом, «Гарант Инвест» планирует реализацию еще нескольких торговых проектов по всей Москве. Впрочем, на торговые проекты обратили внимание многие девелоперы.
«В настоящее время в Москве существует более сорока современных торговых центров, – говорит Наталья Орешина, – их общая площадь превышает 1 млн. 400 тыс. квадратных метров. В 2004 году запланировано открытие порядка пятнадцати новых ТЦ, отвечающих международным стандартам, что принесет на рынок еще четыреста тысяч квадратных метров торговой площади». На рынок готовятся выйти 15 новых торговых центров: «Гименей», «Тобтим», «ВэйМарт-2», «Пятая Авеню», «Мега-2», «Мосмарт-2», «Екатериновка», «Рамстор Севастопольский», «Sun Paradise», «Братиславский Круг», «Л-153», «Галерея Москворечье», «Гарант Инвест Ритейл Парк». С начала года уже открылись торгово-офисный центр «Новинский, 31», «Весна», «Александр в Бибирево».
Торговые центры идут за деньгами
Строительство ТЦ в городе имеет вполне объяснимую географию – строятся они там, где гарантирован поток посетителей с достаточно высокой покупательной способностью. «Большинство существующих, а также строящихся и планируемых ТЦ находится в центральной и западной части Москвы, – рассказывает г-жа Орешина. – В целях же более точного анализа мы разделяем Москву на шесть торговых районов». Для девелоперов район внутри Садового кольца хотя и престижный, но проблемный. «Строительство новых торговых центров ограниченно отсутствием свободных земельных участков, а также необходимостью вписать архитектурную и инженерную концепцию в уже существующую инфраструктуру, поэтому в центре города все больше планируется подземных торговых центров (пересечение Тверской улицы, Тверского и Страстного бульваров, на Болотной площади, площади Павелецкого вокзала) по примеру успешно функционирующего ТЦ Охотный ряд», – говорит г-жа Орешина.
Сложности с участками и архитектурными решениями приводят к тому, что торговые центры, завершение которых запланировано на ближайшие пару лет, представляют собой в основном реконструируемые советские универмаги. Всего в пределах Садового кольца существует 152 тыс. кв. м торговых площадей – 12 действующих ТЦ, плюс 5 торговых центров находятся в стадии строительства и еще 4 планируется к открытию. Первый из районов, вне центра, выделенный компанией «Стайлз энд Рябокобылко» – Северо-Западный – аккумулирует более 30% торговых площадей. Район насчитывает 258 тыс. кв.м торговой площади, а завершение строительства только одной «Мега Химки» увеличит существующее предложение более чем на 100 тыс. кв.метров. На северо-западе работают 9 торговых центров, три строятся, и еще три планируется построить. «Отмечается сильная конкуренция среди работающих и строящихся торговых центров, – говорит Наталья Орешина, – тем не менее, район не теряет своей привлекательности для девелоперов и ритейлеров: конкуренция сглаживается за счет высокой плотности населения и развитой транспортной инфраструктуры».
Лосям не нужны магазины
Несколько иная картина наблюдается в Северо-Восточном районе: несмотря даже на высокую плотность населения, а также значительное число городов-спутников (Мытищи, Королев, Фрязино и др.), количество торговых центров невелико (в районе 82500 кв.м торговых площадей) и не превышает 10% от общего предложения торговых площадей в Москве. Всего в районе работают 4 торговых центра и столько же планируется построить. Строительную активность сдерживает Лосиноостровский парк, являющийся особо охраняемой зоной, занимающий почти треть площади района, а также тот факт, что в округе проживает менее обеспеченное, а значит, и менее коммерчески-активное население.
Юго-Восточный район всегда был и остается основной производственной зоной Москвы, однако сегодня, в соответствии с планами московского правительства, в том числе по выводу предприятий за пределы города, там ведется активное жилищное строительство. Пока существующих в этом районе торговых центров немного – не более 9% от общей торговой площади по Москве. Однако строительство набирает обороты, уже работают: «Белая Дача», «Маркткауф», «Метро Кэш энд Кэрри», «Домодедовский», «Реал», «Ашан». Пять ТЦ находятся в стадии строительства, и еще 4 запланировано. По мнению г-жи Орешиной, «потенциал района высок из-за густонаселенности, запланированного вывода промышленных предприятий и дальнейшего строительства жилья».
Юго-Западный район лишь немного отстает от лидера, коим является Центральный район. На юго-западе расположено почти 30% существующих торговых площадей (225 тыс. кв.м), что неудивительно: это всегда был один из самых престижных и обеспеченных районов Москвы. Здесь действуют 10 торговых центров, 4 находятся в стадии строительства и 3 планируются. Несмотря на высокую плотность застройки торговых центров, усиливающих конкуренцию, район по-прежнему привлекателен для девелоперов и инвесторов.
Перспективным для строительства торговых площадей является район третьего транспортного кольца (ТТК), точнее, территория, располагающаяся между Садовым кольцом и ТТК. «Повышению интереса к этому району способствовало строительство городской автомагистрали, а также вывод многочисленных промышленных предприятий (таких, как Бадаевский пивной завод, «Серп и молот», завод им. Серго Орджоникидзе и других). Хотя в настоящее время здесь нет современных торговых центров, их активное строительство ожидается в ближайшее время», – говорит Наталья Орешина. Пока здесь строятся 2 торговых центра и еще 2 планируются к возведению.
Оксана Самборская