На вопросы «Guide to Property» отвечает вице-президент компании «Система-Галс» Андрей Закревский:
- «Система-Галс» активно развивает несколько направлений: реконструкция торговых и гостиничных зданий, строительство жилых кварталов и бизнес-центров и различных социальных проектов. Какое из них наиболее приоритетно с точки зрения инвестиций?
- Мы ведем активную деятельность одновременно по нескольким направлениям: занимаемся элитным жильем и жильем, так называемого, бизнес-класса, элитным коттеджным строительством в Москве и Подмосковье, офисным строительством класса «А» и «В», развиваем широкомасштабную региональную программу строительства торгово-развлекательных комплексов. Все эти направления считаются эффективными для развития нашей компании. С точки зрения инвестиций они важны в равной степени.
- То есть, Вы не разделяете мнения, что в ближайшее время сектор коммерческой недвижимости для инвестирования станет более привлекательным, чем жилой?
-Я бы не сказал, что один сектор недвижимости окажется привлекательнее другого. Ведь надо понимать, что люди живут в квартирах, а в офисах работают. Квартиры и офисы требуют одинакового количества площади хотя бы по той причине, что людей столько же.
- Нередки разговоры о том, что уже в скором времени на рынке элитного жилья предложение будет превышать спрос. В то же время «Система-Галс» занимается строительством элитного жилья.
- Если говорить о большой жилищной программе «Изумрудная Долина» в Кунцево, то это – жилье бизнес-класса. Оно не относится к верхней ценовой планке. Это как раз тот наиболее широкий покупательский сегмент, который называют «средним классом», с развитием экономики он будет только расти. Одновременно с этим будет происходить замена старого ветхого жилого фонда. Мы этим уже занимаемся.. Данная программа имеет большое социальное значение, поскольку предусматривает не только снос и новое строительство, но и переселение жильцов в современные квартиры улучшенной планировки в своем родном районе. На рынке жилья появляется все больше и больше подобных масштабных программ, которые рассчитаны на долгосрочную перспективу, так что работы нам еще хватит надолго.
- В таких проектах нежилой недвижимости в центре города, как Детский мир или Пекин, «Система-Галс» выступает как «хранитель старины», занимаясь реконструкцией.
- Некоторые объекты, которыми мы занимаемся, значимы с точки зрения архитектуры города.. Мы должны сохранить лучшие образцы тех лет, а внутри сделать их удобными для современной жизни и работы. Когда мы говорим об историческом центре города, то должны строго следовать федеральным и муниципальным требованиям о сохранении ценностей. Когда же мы работаем на новых площадках вне центра, можем позволить себе проявить фантазию.
- Как Вы считаете, инвестировать в строительство нежилых помещений в центре города, по-прежнему выгоднее, чем в современные бизнес – районы, учитывая сложности, связанные с автотранспортом и недостатком земли?
- Я в этом уверен, сколько бы не говорили о преимуществах новых деловых районов, новых «Сити» и т. д. Эти разговоры вызваны тем, что площадки в центре заканчиваются, а девелоперским компаниям свой бизнес нужно развивать дальше. Мы вынуждены продвигать новые зоны для коммерческой недвижимости. Тем не менее, если есть возможность построить в центре, в пределах Садового кольца, то с точки зрения инвестиций, это, конечно, гораздо эффективнее.
- Вы затронули тему муниципального и федерального имущества. Не секрет, что между этими сторонами есть споры на владение некоторыми объектами, в том числе относящимся к памятникам архитектуры. Какой «собственник» для «Системы-Галс» предпочтительнее?
-Тот, который эффективнее. Для нас, прежде всего, это собственник, который относится к объектам с точки зрения здравого смысла, исходя из современных особенностей, из экономических и политических реалий. Это значит, что нужно находить баланс между сохранением памятника и затрат на его финансирование. У нас множество памятников архитектуры, которые по причине различных запретов, и в связи с этим, из-за невозможности реконструкции, просто разрушаются. Ни у города, ни у федеральных властей нет денег, чтобы их поддерживать в нормальном состоянии. В итоге – рано или поздно они сгниют. Сегодня еще не определены взаимоотношения и полномочия этих сторон, вводится новый Земельный кодекс. Пока мы не знаем, какой из собственников лучше.
Нам нужен нормальный цивилизованный механизм работы, как в других странах. Мы должны потратить очень много сил и средств на восстановление исторических памятников. Но нужно понимать, что и у инвестора есть свой коммерческий интерес. Он должен знать, что у него есть какие-то льготы, есть возможность заработать деньги.
В вопросе о сохранении памятников архитектуры много спорных моментов. Надо ли все сохранять, стоит ли все причислять к памятникам архитектуры? Есть дома, которые в свою эпоху в силу своего назначения не представляли никакой художественной и исторической ценности. Возможно, сохранять их не стоит. Иначе может дойти до того, что через 50 лет к памятникам архитектуры причислят все хрущевские пятиэтажки. Стоит оставлять только лучшие образцы архитектуры, а не просто образцы.
Это как в любом искусстве, к примеру, живописи. Мы знаем и ценим работы только признанных мастеров. Если говорить о целых эпохах, то нам известны имена лишь нескольких мастеров из сотен. Так и в архитектуре - должен быть разумный баланс.
- Один из громких проектов «Системы-Галс» - проект строительства офисного здания “Siemens ”. Можно ли считать его «точкой перелома», после которого западные инвесторы начнут активнее инвестировать в российскую недвижимость?
- Это хороший индикатор. Если такая крупная компания, как “Siemens” строит огромные офисы, это показатель того, что они верят в эту экономику и рассчитывают на долговременную перспективу. Значит, все остальные, во всяком случае, компании такого же масштаба, могут себе это позволить.
- Так, когда все-таки, на Ваш взгляд, придут крупные инвесторы, завтра, через два года, через десять лет?
- Существует инвестиционный рейтинг, который международные аналитические агентства, присваивают странам и отдельным компаниям. Именно этот рейтинг и является индикатором возможности инвестирования. У России он уже существует. То есть в нашу страну можно вкладывать деньги. Со временем этот рейтинг будет лишь повышаться.
- С учетом этих прогнозов как будет развиваться «Система-Галс»?
- Мы будем развивать уже имеющиеся у нас программы. Если говорить о жилье в Кунцево, надо понимать, что это инвестиционный контракт, по которому предполагается строительство не только коммерческого жилья, но и муниципального. Примерно триста тысяч кв. м. будут переданы городу, который распределит их между очередниками города и жителями, переселяемыми из сносимых домов. Я считаю, что это хороший вклад в социальную программу.Это долгосрочный проект, который мы планируем реализовать к 2010 г. Что касается коммерческой недвижимости, то мы будем осваивать новые площадки и заниматься комплексным редевелопментом территорий. У нас есть уже опыт работы с такими проектами. На территории старого неработающего промышленного предприятия на Большой Ордынке . мы возвели прекрасные объекты с точки зрения архитектуры, экономики и города, в которых разместились ведущие российские и зарубежные компанииРосгосстрах, Daimler Chrysler Corporation, Нафта-Москва и другие. Также мы считаем, что большое внимание стоит уделять коттеджному строительству. У нас большая программа – до пяти тысяч гектаров. Этот сегмент еще только предстоит освоить в аренду и на продажу. Мы также активно развиваем московскую и региональную программу по строительству торгово-развлекательных центров. Около 10 из них мы хотим построить в Москве, 5 – в Санкт-Петербурге, и еще до 25 в крупных городах России. Это программа рассчитана на пять ближайших лет.
- Какой вам видится столица через 5-10 лет?
- Сегодня конкуренция на рынке недвижимости еще не велика. С ее возрастанием, повысится уровень цивилизованности рынка. Появятся новые технологии. на рынок придут новые крупные игроки – более профессиональные. Сейчас же пока у нас нет ни одного крупного иностранного девелопера. А через десять лет, думаю, здесь уже будут все, и тогда при высокой конкуренции качества, мы получим другую архитектуру, другую Москву.
- Вы не боитесь этой конкуренции?
-Мы крупная компания, часть одной из крупнейших корпораций в России. Нам нечего боятся, тем более, что мы уже сейчас работаем с западными партнерами. Начиная от архитектуры, заканчивая инвестициями. Мы уже сегодня готовим себе почву, чтобы строить новую модель цивилизованного девелопмента, в которой мы органично займем свое место. У нас большой опыт – более 10 лет работы.
- Конкуренция будет со стороны западных компаний, или все-таки со стороны российских компаний, которые начнут активно инвестировать в недвижимость?
- Думаю, что это будет конкуренция западных компаний с российскими. Так как мало кто в России сравнится по объему инвестиций, по возможностям технического уровня с западными девелоперами. У них выработаны принципы девелопмента чуть ли не столетиями, а у нас их нет в принципе. Просто культуры такой нет. Многие вещи для большинства участников российского рынка кажутся странными. Но мы быстро учимся.
Беседовала Полина Леви