Продвижение недвижимости

Бум на рынке недвижимости многие связывают с развитием ипотечного кредитования в России. Сейчас в Думе находится около 30 поправок по ипотеке, некоторые из них в начале июня были приняты. Эти поправки призваны дать заметный толчок развитию рынка ипотечного кредитования. Но и без них на рынок ипотеки ежемесячно приходит по нескольку новых игроков. В каждом банке есть свои особенности, которые необходимо знать потенциальному заемщику, прежде чем обращаться за кредитом.

Сегодня специализированных ипотечных банков в России всего три – "Дельтакредит", МИА и "Герд" (в настоящее время банк проходит перерегистрацию в Городской ипотечный банк). Более 20 банков, занимающихся ипотекой, относятся к универсальным банкам. И, как ни странно, именно они предлагают самый широкий спектр ипотечных программ. Так, Национальный резервный банк предлагает семь программ по ипотеке, в то время как банк МИА – всего пять. МДМ-банк и Газпромбанк разработали по четыре программы, у остальных участников рынка не меньше двух. Самый широкий ассортимент ипотечных программ в Фора-банке – девять.

Одну из ведущих ролей на рынке ипотеки в России, особенно в регионах, играет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно подключило к своей федеральной системе жилищного кредитования более 60 регионов России. Банки, работающие по программе АИЖК, кредитуют население в соответствии с требованиями агентства. Некоторые банки кроме собственных ипотечных программ развивают программы "Дельтакредита", АИЖК или банка МИА.

В среднем ипотечный кредит выдается на срок от года до 27 лет. Как говорит начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Ольга Манукянц, "заемщик, исходя из уровня своих доходов, самостоятельно определяет желаемый срок кредита". При этом в таких банках, как "Союз" и ПСБ (СПб), чем короче срок кредита, тем меньше процентная ставка по нему.

Еще один фактор, влияющий на снижение процентной ставки,– оформление квартиры в собственность. Например, банки "Абсолют", "Агропромкредит", МИА и "Союз" снижают процентную ставку в среднем с 18 до 12% после оформления права собственности на квартиру. Кроме того, как и в любом виде кредитования, рублевая процентная ставка несколько выше валютной. Однако банки, работающие по программе АИЖК, выдают кредиты в рублях под процент, сопоставимый с валютным,– 15% годовых. Только рублевые кредиты выдают также Кузнецкбизнесбанк, Челябинвестбанк и МДМ-банк по некоторым своим программам. Впрочем, с низкой процентной ставкой все не так просто – добавочный процент может быть записан в договоре заемщика на последней странице мелким шрифтом. Например, некоторые банки занижают общий процент, начисляя определенный процент за обслуживание кредита.

Различия в программах банков, занимающихся ипотекой, заключаются в основном в размере первоначального взноса за квартиру. Во многих банках первоначальный взнос составляет 30%. Ипотечная программа АИЖК предусматривает собственные накопления от 30% стоимости приобретаемого жилья. Такой же процентной политики придерживаются "Агропромкредит", Газпромбанк, Инвестиционный промэнергобанк, Оргбанк, Собинбанк, Райффайзенбанк и другие.

Однако по программе "Дельтакредита" и в собственных программах банков МДМ, "Абсолют" и Международного московского собственных накоплений должно быть не меньше 20%. Более реальными в экономической оценке будущего заемщика оказались банк "Первое ОВК" и Национальная ипотечная компания. Там по некоторым ипотечным продуктам достаточно иметь 15% от стоимости будущего жилья. Конечно, чтобы, с одной стороны, расширить спектр ипотечных продуктов, а с другой – целевую аудиторию, кроме базовых программ во многих банках есть специальные программы и предложения. Один из продуктов Национального резервного банка предусматривает выдачу ипотечного кредита в размере 95% от стоимости квартиры. Это "Молодежная программа". А Сбербанк разработал программу "Молодая семья", целевая аудитория которой ясна из названия. Фора-банк тоже разрабатывает ипотечные продукты для разных социальных групп.

Стандартный пакет документов на получение кредита включает в себя справку о доходах 2 НДФЛ, копию трудовой книжки, диплома, паспортов родителей, а также свидетельства о рождении детей, о заключении или расторжении брака. Наличие водительского удостоверения избавит вас от необходимости представлять справки из нарко- и психдиспансера. Приветствуется наличие в собственности любого жилья, автомобиля и др.

В любом случае менеджер скорректирует пакет документов, которые необходимо представить в банк, уже после предварительного одобрения вашей заявки. Рассмотрение заполненной анкеты длится от 3 до 14 дней. В некоторых банках эта процедура платная и стоит от 1 тыс. до 2 тыс. рублей. А банки "Агропромкредит", Оргбанк, Международный московский, "Союз", Газпромбанк, Райффайзенбанк, МИА проводят анализ прошения заемщика бесплатно.

Рассмотрение заявки на получение кредита входит в перечень дополнительных затрат заемщика. Замначальника отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Ирина Дуденко замечает, что "если сравнивать конечную стоимость квартиры, приобретенной в кредит и купленной на свои средства, то на первый взгляд разница в сторону удорожания в первом варианте очевидна. Однако не нужно забывать о неуклонно растущей стоимости жилья, которая за последний год вышла на двукратное удорожание и опережает возможности накоплений". А по данным начальника управления кредитования физических лиц Газпромбанка Анны Горячевой, "дополнительные расходы заемщика по оформлению сделки купли-продажи квартиры из расчета ее стоимости в $70 тыс. составят больше $5,5 тыс.".

По мнению директора Центра ипотечного кредитования "Первого ОВК" Яниса Канестри, "при ипотечном кредите со стандартными параметрами переплата в среднем составляет 5-7% от цены квартиры в год". При этом заемщик должен быть готов к тому, что ему придется заплатить за услуги риэлтерской компании, оценку квартиры, аренду банковской сейфовой ячейки, нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, оплату государственной регистрации договора купли-продажи, страхование недвижимости, жизни и трудоспособности, титула собственности.

Обязательное страхование жизни заемщика не требуется только в Сбербанке и Оргбанке. Это сокращает дополнительные траты на $800-1500. "При стоимости квартиры в $70 тыс. основной затратой для заемщика будет уплата 1,5% от этой суммы (то есть $1050) за нотариальное удостоверение залога плюс $50 за аренду депозитарной ячейки",– сообщил Ъ заместитель исполнительного директора Оргбанка Александр Фаткин.

Евгения Дмитриева