Качество строительства не улучшится от отмены лицензировани
Осуществление строительной деятельности всегда связано со знанием и правильным применением на практике различных отраслей права. Сравнительно недавно Государственной Думой были приняты в первом чтении поправки в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся введения института саморегулируемых организаций (СРО) в строительной деятельности. Напомним, что документ о СРО ждет своего часа с октября 2003 года.
На статус саморегулируемой может претендовать организация, имеющая обязательные для участников стандарты профессиональной деятельности и механизмы обеспечения ответственности за их выполнение. Другими словами, членство в саморегулируемой организации должно заменить лицензию и стать единственным пропуском на рынок. По мнению председателя комитета по собственности Государственной Думы Виктора Плескачевского, существующая система государственного регулирования в строительной отрасли «неэффективна, избыточна и не предусматривает механизмов ответственности участников рынка».
Среди основных недостатков существующей системы можно назвать отсутствие механизмов ответственности компаний за различные нарушения. По словам Виктора Плескачевского, большую часть строек «от имени известных брендов ведут подрядные организации с уставным капиталом в 10 тыс. рублей».
Отметим, что в настоящее время в проектно-изыскательной строительной сфере работает около 207 тыс. организаций и индивидуальных предпринимателей, имеющих лицензии на проектирование, строительство и инженерные изыскания. При этом в 2006 году Рострой выдал более 72 тыс. лицензий на осуществление строительной деятельности.
Многие из этих компаний высказываются против грядущих перемен и считают, что отмена лицензирования может привести к крайне негативным последствиям. Например, многие заявляют, что пока совершенно не ясен механизм получения статуса СРО и непонятно, за кем останется право решать, достоин ли заявитель внесения в единый реестр. Кроме того, существуют опасения, что саморегулирование станет инструментом преимущественного лоббирования интересов отдельных участников рынка, что, несомненно, приведет к недобросовестной конкуренции.
Однако на рынке существует и противоположная точка зрения. Так, по мнению члена Совета директоров корпорации Mirax Group Максима Темникова, сложившаяся ситуация с регулированием строительной деятельности не является удовлетворительной. «Я согласен с г-ном Плескачевским в том, что лицензирование не позволяет избежать существующих нарушений, а количество согласований сильно тормозит реализацию девелоперских проектов. Выходом из данной ситуации станет принятие закона «О саморегулируемых организациях». Именно бизнес, а не государство, должен разрабатывать нормы и требования для строительной отрасли и контролировать деятельность игроков рынка», - сообщил Guide to Property Максим Темников.
Как считает пресс-секретарь компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов, система лицензирования строительной деятельности в ее нынешнем виде не может гарантировать высокого качества строительных работ. «Учитывая, что каждый год выдается десятки тысяч лицензий на осуществление строительной деятельности, обеспечить жесткий контроль над выполнением всеми лицензиатами всех необходимых требований практически невозможно. С отменой лицензирования и переходом на иную систему регулирования качество строительных работ в одночасье не улучшится. Строители какой квалификации будут работать на рынке, зависит во многом от службы заказчика. Она несет ответственность за качество возводимого объекта, и ее прямая обязанность – привлекать к строительным работам только высокопрофессиональные компании. Именно служба заказчика не должна допускать появление на рынке компаний-однодневок, - говорит Сергей Лядов. - Бесспорно, систему регулирования строительной деятельности надо улучшать. Каким образом это сделать, должны решить совместно профессиональное сообщество, депутаты и представители правительства».
С мнением коллег согласен и партнёр компании «Пепеляев, Гольцблат и партнёры» Виталий Можаровский. «На мой взгляд, лицензирование в том виде, котором оно находится сейчас, просто обесценилось и изжило себя само. Получить строительную лицензию сегодня может практически каждый, было бы желание, пару месяцев времени и сравнительно небольшие денежные средства. Возникает резонный вопрос: «В чем смысл?». Существование строительной лицензии ничего не гарантирует и не обеспечивает. Ее можно сравнить с пятым колесом для телеги. Она только увеличивает расходы застройщиков и в конечном итоге - покупателей. Отмена лицензирования, я считаю, будет правильна. Наверное, действительно стоит перейти к саморегулируемым организациям в строительстве», - сообщил G2P Виталий Можаровский.
«Сегодня есть как минимум две достойные организации: Ассоциация Строителей России и Российский Союз строителей. Они объединяют крупнейшие холдинги, доказавшие свое умение воплощать в жизнь сложнейшие проекты, - отмечает Максим. - Это настоящие профессионалы, которые прекрасно знают, кто и как работает. Чтобы не потерять лицо, они не допустят на рынок несерьезных игроков. Образно говоря, этот закон будет действовать так. Если Ассоциация Строителей России и Российский Союз строителей поручаются за какую-либо строительную организацию, то это говорит о её добросовестности и способности выполнить взятые на себя обязательства. В крайнем случае, все члены Ассоциации и Союза будут отвечать в полном объеме своим имуществом за достройку объекта данной компании», - уточняет Максим Темников.
При этом утверждение некоторых застройщиков, что отмена лицензирования приведет к наплыву неопытных девелоперов и снижению качества строительства, многие эксперты считают, по меньшей мере, лукавством и игрой на доверчивую публику. «На самом деле, такие «новые» девелоперы без лицензии смогут строить только теоретически, - рассказывает G2P Виталий Можаровский. - Ведь на практике едва ли они смогут так же просто получить площадку, проект и разрешение на строительство. Не секрет, что строительный рынок давно, довольно жестко и эффективно регулируется административно – ведь практически вся земля, пригодная для застройки, контролируется властями. В таких условиях наличие или отсутствие лицензии превращается просто в просто бессмысленную формальность. Не зря закон о лицензировании в своих первых статьях указывает, что лицензирование используется в случаях, когда иные способы государственного регулирования невозможны или неэффективны. Это, пожалуй, еще один довод в пользу неэффективности строительной лицензии, как способа государственного регулирования».
По мнению Сергея Лядова, даже при нынешней системе лицензирования регулирующие органы обладают мощным оружием воздействия на застройщика. «Они имеют право приостановить или отозвать у него лицензию за нарушения в строительной деятельности. Продолжение работы при отсутствии лицензии чревато для компании серьезными санкциями, вплоть до взыскания всего дохода, полученного с момента отзыва лицензии, в пользу государства и привлечения к административной и уголовной ответственности должностных лиц».
«На мой взгляд, механизмы саморегулирования позволят ввести персональную ответственность застройщиков и генпроектировщиков за нарушение законодательства, как это происходит на Западе, где количество согласований в чистом виде минимально, - считает Максим Темников. - В большинстве развитых стран строительные проекты согласовываются только в той части, которая касается их безопасности, — по фундаменту, конструктиву и фасадам. Именно эти согласования и следует оставить, а остальные передать на откуп застройщикам и проектировщикам, которые будут лично отвечать за нарушение той или иной нормы. Кроме того, необходимо провести ранжирование строительных компаний по типу проектов, на которых они специализируются, а не давать разрешение на возведение 200-метрового здания компании, которая дома выше двух этажей никогда не строила».
С другой стороны, есть опасения, что рынок пока не готов к «саморегулированию». «Контролировать самих себя - это практически означает упразднить контроль, - полагает Юрий Борисенко, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс». - При отсутствии контроля со стороны государства, так как лицензирующие органы действительно не исполняют своих функций по обеспечению качества строительства, это выглядит полезным, по крайней мере, с точки зрения уменьшения административных расходов (как для государства, так и для компаний). Гораздо важнее не вопрос, кто будет контролировать строителей, а то, какая ответственность будет предусмотрена для них за неисполнение технических регламентов и насколько подробно и качественно будут подготовлены сами регламенты, которыми они обязаны будут руководствоваться».
Время для доработки закона еще есть - окончательное принятие решения о переходе к «саморегулированию» строительства пока перенесено. Президент России Владимир Путин подписал ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ», который, в частности, продлил лицензирование деятельности по проектированию и строительству зданий и сооружений, проведению инженерных изысканий для строительства до 1 июля 2007 года.
Затронет ли окончательное принятие поправок цены на недвижимость? Юрий Борисенко считает, что, скорее всего, закон не приведет к сколько-нибудь существенному подорожанию, так как лицензия стоит несколько тысяч рублей. Виталий Можаровский также полагает, что отмена лицензирования никак не скажется ни на качестве строительства, ни на итоговой стоимости продукта. «Очевидно, что улучшать качество может только конкуренция, - говорит он. - Поскольку сейчас конкуренции – борьбы за потребителя – фактически нет, то нет и естественных стимулов для улучшения качества. Теоретически отмена лицензирования должна была бы привлечь в строительную индустрию новых игроков, но опять же, по причине жесткого «земельного» администрирования это едва ли произойдет. То есть никаких существенных последствий отмена данной формы регулирования строительной деятельности, по-моему, не принесет».