"Сдадим цивилизованно"

"Мы устраним бардак, творящийся со сдачей муниципальных офисных помещений в аренду", - так видит реновацию нежилого фонда руководитель столичного Департамента имущества Владимир Силкин. На своей пресс-конференции он разъяснил, как его ведомство будет претворять реформу в жизнь. Безусловно, это самое масштабное событие июня. Достаточно сказать, что в аренду сдается около 2,5 млн. кв. м офисов, и правительство Москвы де-факто является самым крупным игроком рынка коммерческой недвижимости. Так или иначе, в этом сегменте работает около 40% всего московского бизнеса.

Несколько способов восстановлениЯ

Доходы от аренды нежилых помещений в последнее время были стабильным источником пополнения городского бюджета. Однако из-за программы приватизации за прошедшие три года столица потеряла свыше 3 млн. кв. метров нежилых помещений. Сегодня эти площади являются частной собственностью и, естественно, никаких доходов с них город не получает. Усугубляет ситуацию и то, что в результате налоговой реформы городской бюджет лишился значительных финансовых ресурсов. Так, с начала проведения реформы потери составили около 340 млрд. рублей. В связи с таким положением дел Правительством Москвы было принято решение оптимизировать управление имуществом Москвы, в том числе офисными и административными зданиями, которые сдаются в аренду.

Сделать это решено не за счет резкого повышения арендных ставок, а за счет увеличения арендных площадей. Недостающие квадратные метры планируется восполнить путем реновации незадействованных или мало задействованных помещений.

Восстановление арендного фонда планируется проводить несколькими способами. Возможно, например, возведение надстроек и пристроек, переоборудование чердачных помещений под мансарды. Те же здания, которые находятся совсем в плачевном состоянии, будут снесены и отстроены заново. Кстати, таких помещений, находящихся в неудовлетворительном состоянии, в Москве более 3,2 млн. кв. метров - отметил В. Силкин.

Как делиться будем

Предполагается, что программа реновации нежилого фонда позволит ввести в строй 170-180 тыс. кв. м площадей в местах массовой застройки. Таким образом, будет решена еще одна городская проблема - проблема равномерного распределения офисных и производственных помещений по городу.

По словам главы департамента, с экономической точки зрения реновация городу очень выгодна. Сейчас Москва вкладывает бюджетные деньги на восстановление офисных помещений, а уже через 2-3 года эти вложения окупятся (как мы видим доходность этого сегмента -35-50%, тогда как офисы классов А и В приносят инвесторам 15-18%). Предполагается, что полученные доходы будут распределены между городским бюджетом и фондами развития административных округов в пропорции 50 на 50.

Кроме того, если возводить общественные здания по программе реновации, а не по инвестиционным соглашениям, городу не придется делиться с частными инвесторами. Ведь известно, что по инвестиционным соглашениям Москва получает от 20 до 50 процентов возведенных площадей, которыми могут оказаться и подсобные помещения.

В. Силкин подчеркнул, что все объекты, отреставрированные на бюджетные деньги, не смогут попасть в частные руки, поскольку постановлением правительства Москвы наложен запрет на приватизацию восстановленных офисных комплексов в течение 10 лет или на срок окупаемости. Таким образом, новые площади будут сдаваться в аренду на основе аукциона.

Кто останется в выигрыше?

Что касается предоставления реконструированных помещений льготникам - благотворительным или образовательным организациям, предприятиям малого бизнеса, - то, пока сделать это невозможно. Город не может позволить себе вкладывать деньги в реконструкцию помещений, а затем отдавать их льготникам, поскольку при таких условиях реновация окупится не раньше чем через 10-15 лет.

Впрочем, напомнил глава департамента, лишь 6% предприятий малого бизнеса арендуют муниципальные помещения. Остальные 94% берут недвижимость в аренду на рыночных условиях. Как известно, рыночные ставки арендной платы в разы выше официальных. Так квадратный метр нежилого помещения в центре столицы может обойтись в 800 долларов. Пока такое положение дел никак не отразилось ни на развитии малого бизнеса в столице, ни на стоимость стоимости предоставляемым им услуг.

Кроме того, добавил В. Силкин, некоторые предприятия, получающие помещения по льготной арендной ставке, пересдают их по рыночной цене (т. н. субаренда или переуступка прав аренды). Таким образом, создав систему аукционов, столичные власти смогут ликвидировать так называемый "класс рантье" (по разным оценкам, субаренда муниципальных площадей приносит спекулянтам ежегодно не менее 300 млн. долларов). Глава департамента сообщил, что сейчас принимается ряд мер, в том числе и судебных, направленных на запрет субаренды льготным категориям арендаторов. Проект постановления, вводящего аукционы по нежилым фондам и заметно усложняющего практику субаренды, будет внесен на рассмотрение Правительства Москвы в ближайшие месяцы.

Оправданная дороговизна

В. Силкин рассказал, что в ближайшее время совместно с БТИ и Москомземом планируется провести инвентаризацию нежилых помещений, чтобы выявить пустующие площади. Кроме того, это позволит вычислить недобросовестные РЭУ и ДЕЗы, которые сдают подвалы или полуподвалы, вообще не ставя городские власти в известность.

В. Силкин также добавил, что программа предусматривает упрощенный порядок оформления проектной документации. Именно поэтому московские власти надеются, что к 2005 году она уже даст положительные результаты.

Говоря об изменениях арендной платы, В. Силкин сказал, что повышение ставок неизбежно. Однако, добавил он, переход к рыночной ставке арендной платы будет постепенным и займет 4-5 лет. Поскольку в столице 43% арендаторов имеют льготы, то все льготные категории будут сохранены. Правда, каждое предприятие будет рассматриваться на предмет целесообразности выдачи ему площадей.

По предварительным расчетам, ликвидация необоснованных льгот и введение новых правил сдачи муниципальных офисов в аренду принесет в городскую казну около 0,5 млрд. долларов.

Татьяна Бушуева