На вопросы Guide to Property отвечает Сергей Колегов, исполнительный директор компании ABN Realty.

- Как Вы можете охарактеризовать состояние рынка коммерческой недвижимости?

- Сегодня мы говорим о положительной динамике во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Рост интереса к недвижимости мы наблюдаем не только со стороны уже традиционных игроков, но также со стороны банковских структур, все чаще идущих на прямые инвестиции в рынок, и финансово-промышленных групп, формирующих инвестиционные портфели. В случае если экономика страны будет продолжать демонстрировать поступательный рост, насыщение рынка мы не увидим еще много лет, так как потенциально Москве требуется в несколько раз больше офисных, торговых, складских помещений. Хотя я не исключаю ситуаций, когда на определенных этапах развития мы будем сталкиваться с локальным насыщением некоторых сегментов рынка.

- На Ваш взгляд, какие сегменты наиболее интересны для инвесторов и востребованы арендаторами?

- В этом вопросе мы оперируем статистическими данными, поступающими из отдела исследований нашей компании. И цифры говорят о том, что сейчас инвесторов в большинстве случаев интересуют инвестиции в торговую и офисную недвижимость. На мой взгляд, самыми перспективными вложениями являются инвестиции в офисную недвижимость как наиболее стабильную и наиболее дефицитную составляющую всего рынка. Кроме того, в обозримом будущем мы ожидаем увеличение количества новых проектов в сегменте складской недвижимости, главным образом строительство современных логистических парков общей площадью от 50 тыс. кв.м в ближнем Подмосковье.    

- В чем вы видите роль иностранных инвесторов. Почему им уделяется такое большое внимание в прессе?

- Их роль очень трудно переоценить в условиях развивающегося рынка. Именно иностранные инвесторы задавали и пока еще продолжают задавать высочайший уровень реализуемых проектов. Если смотреть на вещи объективно, то единицы российских инвесторов могут составить им конкуренцию как в части собственно девелопмента, так и в части маркетинга.

С другой стороны, в России иностранных инвесторов не так много, как, может быть, этого и хотелось бы. Мы очень часто говорим о стабильной экономической, политической ситуации в стране, но это стабильность в нашем понимании, в нашей ментальности. Пока, для того чтобы российский инвестор развивал инвестиционно привлекательные проекты, а западный инвестор скорее адаптировался в нашей среде, стороны должны объединять усилия. И такие примеры уже существуют – Система-Галс приступает к строительству офисного центра компании Siemens, а холдинг Интеррос заявляет о совместной с компанией Brunswick Capital реализации многострадального проекта офисного центра на проспекте Академика Сахарова.        

 - Инвестирование с помощью ПИФов – оптимизация налогообложения или надежный способ привлечения инвесторов?

- Мы не сомневаемся, что в перспективе открытые или закрытые паевые инвестиционные фонды смогут стать самостоятельными игроками на рынке, но пока их совокупный вклад в его развитие минимален, потому как размеры активов, находящихся в их управлении, не достигают сумм, требующихся для реализации крупных инвестиционных проектов.    

- Насколько оправданы ожидания кризиса на жилищном рынке и как он способен отразиться на коммерческой недвижимости?

- О кризисе на жилищном рынке говорят уже несколько лет, однако он все не наступает. До тех пор, пока нефтяной сектор будет продолжать приносить колоссальные прибыли той части общества, которая с ним взаимодействует, поток частных инвестиций в строительство жилья не ослабеет и, следовательно, ни о каком кризисе не будет речи. А дальше все зависит от того, насколько грамотно смогут распорядиться этими инвестициями строительные компании и домостроительные комбинаты.

Отвечая на вторую часть вопроса, следует понимать, что жилой сектор и сектор коммерческой недвижимости имеют минимальную взаимозависимость, так как они изначально имеют разные источники финансирования. Поэтому возможные проблемы на рынке жилья не должны повлиять на развитие, скажем, рынка офисов.  

- Как Вы оцениваете действия правительства Москвы по выходу в качестве основного инвестора проекта «Москва-Сити»? Почему проект стал более прозрачен для застройщиков и до сих пор открыт только для нескольких консультантов в области коммерческой недвижимости?

Такие действия соответствуют логике, а причина того, что на определенном этапе реализации этого грандиозного проекта властям города пришлось взвалить на себя эту ношу, кроется в слабости частных компаний середины 90-х годов минувшего столетия. Ведь даже такой проект, как Башня-2000, начинался финансированием из внебюджетных средств. Однако, к великому сожалению, после смерти академика Станислава Сергеевича Шаталина, у возглавляемого им фонда «Реформа» возникли проблемы с дальнейшей реализацией проекта, и городу ничего не оставалось, как достраивать здание своими силами.

Касаемо прозрачности всего проекта – мы не считаем, что сегодня проект стал много прозрачнее, чем был вчера. Интереса к проекту со стороны иностранных инвесторов как не было, так практически нет и сегодня. Такие разные, но всемирно известные  корпорации, как Siemens, Olimpia & York Development, а в последствии Itochu, поочередно отказывались от планов участия в проекте.

Скорее надо говорить, что общество, в лице российских инвесторов, созрело для претворения в жизнь столь амбициозных замыслов.

Относительно открытости проекта для консультантов по недвижимости скажу следующее. Сейчас идет активное строительство – и, соответственно, активный маркетинг - лишь комплекса Набережная Тауэр турецкой компании ЭНКА. Все другие инвесторы вышли на площадку несколько позже, а потому время маркетинга пока не подошло. Но уверяю Вас, что в будущем, при переходе многих проектов в заключительную стадию, востребованными окажутся услуги многих риэлторских компаний, хорошо себя зарекомендовавших при работе с этими инвесторами по их предыдущим проектам.

И, если позволите, мне бы хотелось сказать несколько слов об архитектурном облике Москва-Сити. Зачастую приходится слышать, что его архитектура не сочетается с традиционным обликом Москвы. Возможно, это так, но, с другой стороны, она соответствует той бизнес-среде, в которой привыкли работать крупнейшие транснациональные корпорации, пришедшие в Москву. Почему-то французы гордятся своим «La Defance», а миллионы туристов стремятся воочию увидеть сквозь одноименную арку «линию жизни» Парижа, берущую начало от арки Карусель. Так почему бы творению Эрнста Неизвестного – Древу Жизни или творению какого-то другого скульптора не стать таким же новым символом нашего города в его деловом центре?         

- Какие особенности компании ABN Realty Вы могли бы назвать? 

- Компания ABN Realty является едва ли не первой среди российских риэлторских структур, своей целью поставивших эффективно работать как с российскими, так и с иностранными клиентами. Во главу угла при контактах со своими клиентами и партнерами мы ставим культуру общения и высокий уровень подачи информации. Возможно, поэтому наше становление, пришедшееся на августовский кризис 1998 года, прошло столь безболезненно, что буквально через 2-3 года мы стали ощущать себя влиятельной единицей на рынке.  

- Как Вы считаете, насколько применим международного опыта для российского рынка?

- Бесспорно, международный опыт должен активно применяться как в отрасли недвижимости, так и во многих других отраслях. Однако он должен сочетаться с местной спецификой, так как в отрыве от нее может оказаться мало востребованным.