Точка зрения: Уметь договориться

С развитием рынка офисной недвижимости компании все больше внимания уделяют вопросам заключения договоров аренды. Особый интерес представляют вопросы о возможности сдачи в аренду строящихся зданий, а также о порядке регистрации договоров аренды. Также многих волнуют нюансы порядка изменения условий договора об арендной плате или досрочном его расторжении.

Незавершенка

Первый вопрос, который часто возникает у заказчиков строительства, состоит в том, можно ли оформить отношения с арендаторами до приемки здания в эксплуатацию и до государственной регистрации прав собственности заказчика на возводимый объект.

Можно ответить положительно. Хотя арендодателем по закону может выступать в основном собственник здания, в то же время до регистрации прав собственности на здание он может заключить с арендаторами так называемый предварительный договор аренды. В данном договоре стороны должны указать, что они обязуются через определенный срок заключить основной договор. При этом в силу положений Гражданского кодекса РФ предварительный договор предполагает обязательное заключение предусмотренного им основного договора.

Заключение предварительного договора дает гарантии как будущему собственнику здания, так и потенциальным арендаторам. Кроме того, в соответствии со сложившейся арбитражной практикой предварительный договор не нуждается в государственной регистрации, поскольку он предполагает не аренду помещения, а лишь обязательство сторон заключить договор. После государственной регистрации прав собственности арендодателя на здание он получает полное право на заключение договоров.

На практике не менее 10% помещений в строящихся зданиях сдается в аренду с заключением предварительного договора. Эти цифры возрастают до 30-40%, если речь идет об объектах, которые уже приняты в эксплуатацию, но на них еще не успели оформить право собственности. Также большое количество помещений “резервируется” за потенциальными арендаторами в силу подписываемых соглашений о намерениях. Эти соглашения не имеют обязательного характера, но, как правило, всегда соблюдаются сторонами. В целом же можно сказать, что предварительные договоры заключаются тогда, когда арендаторы доверяют арендодателю и крайне заинтересованы в получении конкретного помещения.

Плюсы и минусы регистрации

С 1998 г. в России создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В Москве его ведет Мосрегистрация (территориальный орган Министерства юстиции РФ). До 1998 г. вопросами регистрации занимались Москомимущество и другие городские органы.

В соответствии со сложившейся арбитражной практикой обязательной государственной регистрации подлежат не все договоры аренды помещений, а лишь те, что заключены на срок не менее одного года.

На практике стороны стремятся заключить договор на срок менее 1 года. Объясняется это несколькими причинами. Во-первых, собственник предполагает возможное повышение цен на недвижимость, и, чтобы не быть связанным условиями договора более чем на 11-12 месяцев, он заключает сделку именно в пределах этого срока.

Во-вторых, договор со сроком действия менее 1 года не подлежит государственной регистрации. В то же время данная сделка может предполагать возможность перезаключения на новый срок. Вновь заключенный договор не будет считаться продолжением старого, а будет являться новой сделкой (например, опять на 11 месяцев).

Что касается вопроса об избежании регистрации, то причины для этого могут быть разные. В основном это связано со временем, которое необходимо потратить на сбор большого количества технических, правоустанавливающих и иных необходимых документов. Такая процедура может занимать до нескольких месяцев. В то же время по закону договор аренды помещения, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Таким образом, можно потерять арендную плату за несколько месяцев, ушедших на подготовку пакета документов и регистрацию договора. Однако трудностей с регистрацией можно избежать, если обратиться к профессионалам, которые быстро подготовят требуемые документы и оперативно проведут все регистрационные процедуры.

На практике, чтобы оформить отношения сторон в период, когда долгосрочный договор еще не прошел регистрацию, Swiss Realty Group составляет для своих клиентов краткосрочный (временный) договор аренды, который действует в период указанной регистрации.

Среди плюсов следует отметить и тот факт, что сведения о зарегистрированных правах вносятся в реестр и носят открытый характер. Например, Мосрегистрация обязана предоставлять сведения, содержащиеся в реестре, о любом объекте недвижимости любому обратившемуся лицу. Указанная открытость сведений реестра позволяет арендаторам недвижимости заранее получать всю необходимую информацию о правах на арендуемые объекты. В выписках из реестра могут указываться такие данные, как описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения (обременения) прав. Крайне важным является то, что в выписке также указываются сведения об известных Мосрегистрации правопритязаниях на объект недвижимости, а также о заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного имущества. В силу этого арендатор будет иметь информацию о препятствиях и подводных камнях на пути совершения сделки с недвижимым имуществом.

Наряду с общедоступной информацией установлен перечень сведений, которые могут получить только отдельные лица. Так, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением общедоступных сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются только самим правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя, и определенным в законе органам.

Условия

Заключая договор аренды, необходимо определить все наиболее значимые для сторон условия и включить их в подписываемое соглашение. В договорах аренды помещений рекомендуется определять размер арендной платы. Применительно к договорам аренды зданий и сооружений в законе установлено, что при отсутствии согласованного условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения вообще не считается заключенным.

Обычным правилом является установление размера арендной платы в иностранной валюте. Подобное условие является вполне законным, однако при этом необходимо дополнительно указывать, что расчет между сторонами будет производиться в рублях по курсу иностранной валюты, например, на день платежа.

При установлении ставок аренды необходимо учитывать, что в соответствии с законом размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. В связи с данным ограничением часто возникают вопросы о том, можно ли в договоре ставить условие о том, что размер арендной платы будет увеличиваться путем его индексации на процент инфляции, а также можно ли привязывать ставку аренды к курсу иностранной валюты, который постоянно изменяется.

Ответ на этот вопрос был дан арбитражным судом, который указал, что неизменным в течение года должно оставаться либо условие о твердом размере платы, либо условие о механизме ее исчисления. Поскольку условие об индексации арендной ставки является установленным механизмом исчисления, то и изменение курса иностранной валюты или рост инфляции в таком случае не будет изменением “твердой суммы”.

Необходимо учесть, что соглашение об изменении арендной платы к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором.

Случается, что арендатор покидает помещение до истечения срока договора аренды и на этом основании отказывается платить арендную плату. В данном случае следует сказать, что вплоть до истечения срока действия договора взаимные обязательства сторон сохраняются. Поэтому для прекращения обязательств по оплате необходимо получить согласие арендодателя.

Нужно отметить, что если речь идет о договоре, заключенном на неопределенный срок, то он может быть прекращен по инициативе любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца. В этом случае, если стороны не договорятся об ином, арендатор сможет прекратить арендные платежи только через три месяца после уведомления арендодателя о прекращении действия соглашения.

Для минимизации издержек в вышеуказанном случае арендатор, не нуждающийся более в помещении, может передать его в субаренду на срок до истечения действия основного договора аренды. Однако при этом необходимо учитывать, что договор субаренды может быть заключен только при согласии арендодателя. Это согласие может быть заранее включено в договор.

Важно отметить, что и к договорам аренды, и к договорам субаренды применяется правило: при смене арендодателя (арендатора) договор аренды (субаренды) сохраняет свою силу. Но договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок аренды.

Акт приема-передачи

Наряду с заключением договора аренды помещения следует составлять акт приема-передачи недвижимости. Это объясняется, во-первых, тем, что в соответствии с законом в случае неисполнении обязанной стороной своего обязательства другая сторона вправе приостановить встречное исполнение обязательств либо может вообще отказаться от него. Следовательно, чтобы зафиксировать дату фактической передачи имущества в аренду, необходимо оформить акт приема-передачи.

В акт рекомендуется включать все данные о передаваемом имуществе с указанием всех имеющихся дефектов и недостатков. Это позволит в будущем определить, имелись ли дефекты до передачи имущества в аренду либо они возникли после.

Неотделимые улучшения

Часто арендаторы складских, торговых и иных помещений производят улучшения недвижимости, такие как перепланировка, ремонт и т. д. В тех случаях, когда данные улучшения являются отделимыми (например, съемный кондиционер), они остаются в собственности арендатора. В случае же, когда произведены улучшения в имуществе, не отделимые без вреда для указанного имущества, они по общему правилу будут принадлежать арендодателю. Все предполагаемые неотделимые улучшения следует совершать с письменного согласия арендодателя, в котором будет установлена его обязанность компенсировать арендатору произведенные затраты.

Расторжение договора

Законом предусмотрены основания для расторжения договора аренды судом как по инициативе арендодателя, так и по иску арендатора. Перечень данных условий может быть дополнен самими сторонами. В большинстве случаев договор расторгается судом, если последний признает, что нарушение договора было существенным.

Необходимо также отметить, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

В соответствии с законом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок арендатор должен заранее уведомить арендодателя. Условие о преимущественном праве на заключение договора на новый срок может быть исключено сторонами в самом договоре аренды. Следует отметить, что, если арендодатель, нарушив право арендатора, заключит новый договор с третьим лицом, прежний арендатор, согласный на все условия нового договора, вправе требовать перевода всех прав и обязанностей третьего лица (нового арендатора) на себя. Между тем преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в случае передачи помещений новым лицам именно в аренду. Если же помещение будет передано, например, в безвозмездное пользование, преимущественное право арендатора не будет действовать.

Согласно требованиям закона и сложившейся судебной практике арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, в случае если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. В связи с этим если арендатор к окончанию срока действия договора освободил помещение и заявил о готовности подписать акт передачи, то его обязанности следует считать надлежащим образом исполненными. Поэтому если несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, то нарушившим обязательства следует признать именно арендодателя.

Дмитрий Раев, Заместитель руководителя Департамента юридического консалтинга Swiss Realty Group