Обзор рынка складской недвижимости Краснодара в III квартале 2008 года

В г. Краснодаре сосредоточено порядка 40% всего розничного товарооборота Краснодарского края. Спрос на рынке складской недвижимости превышает предложение в связи с дефицитом качественных складских площадей.

Предложение

Совокупное предложение складских площадей (качественных и некачественных) на рынке г. Краснодара в 3 кв. 2008 г. составило 291,64 тыс. кв. м. В течение 3-х кварталов 2008 г. новых объектов складской недвижимости в эксплуатацию введено не было.

Сегмент складской недвижимости г. Краснодара является наименее развитым, предложение функционирующих объектов не удовлетворяет существующий спрос. Большинство представленных объектов на рынке являются складами крупных промышленных предприятий. Единственный качественный объект – «Фруктовый терминал», складской комплекс класса «В» (JFC Кубань). Многие крупные компании строят склады по схеме build-to-suit - «Тандер», «Металл Профиль», «Кубанская универсальная база» и др.

Основными субрынками расположения складской недвижимости являются районы ул. Ростовское шоссе, ул. Российской, ул. Новороссийской, ул. Уральской, ул. Путевой и ул. Зиповской. В стадии строительства находится 1 объект: «ProLogica Park Тахтамукай» (СИК «Девелопмент-Юг, ввод - 3 кв. 2009 г).

О планах строительства новых объектов заявляют 11 девелоперов. Общая площадь заявленного предложения составляет около 1 500 тыс. кв. м. Однако, по оценкам экспертов GVA Sawyer, данный объем предложения превысит спрос.

Потенциальными арендаторами такого крупного объема складских площадей могут стать лишь компании международного уровня. Однако с учетом влияния финансового кризиса, их планы по выходу на рынок Краснодарского края могут быть приостановлены. По этой причине спрос на 50% площадей может быть отложен на 3-4 года.

Спрос

Спрос на складские помещения в г. Краснодаре аккумулируется торговыми сетями, FMCG-компаниями (преимущественно московскими), транспортными компаниями.

Площадь помещений, пользующихся наибольшим спросом у арендаторов находится в диапазоне от 500 до 1 000 кв. м – 50% запросов. Треть потребителей заинтересованы в складских помещениях, площадью от 150 до 300 кв. м (см. Диаграмму 6.2).

В связи с увеличением интенсивности трафика в г. Краснодаре и связанными с этим мерами по ограничению движения грузового автотранспорта по основным улицам потребительские предпочтения в аренде площадей смещаются за черту города и на его окраины.

Финансовые условия

В 3 кв. 2008 г. средняя арендная ставка (triple net) для складских помещений класса «D»  составила 63  доллара за 1 кв. м в год, класса «С» - 118 долларов за 1 кв. м в год, класса «В» - 275 долларов за 1 кв. м в год. В строящемся объекте класса «А» (при заключении договора до сдачи в эксплуатацию) планируется на уровне 155 долларов за 1 кв. м в год.

Минимальная уровень арендной ставки, наблюдаемый на рынке - 40 долларов за 1 кв. м в год, максимальный - 230 долларов за 1 кв. м в год. 

Операционные расходы составляют в среднем 10-15 долларов за 1 кв. м в год (класс С), в строящемся складском комплексе класса «А» планируются на уровне 35 долларов за 1 кв. м в год.

Средняя цена продажи складских помещений находится на уровне 1  164 долларов за 1 кв. м без НДС.  Минимальная величина зафиксирована на уровне 312 долларов, максимальная – 1 908 долларов.

Стоимость ответственного хранения зависит от объема хранения, специфики товара и других факторов и в среднем составляла в 3 кв. 2008 г. 0,3-0,4 доллара за паллето-место в сутки без НДС. Стоимость погрузочно-разгрузочных работ - 2-3 доллара  за 1 паллету (без НДС), а стоимость формирования заказа может достигать $30 за паллету (без НДС).

Арендные ставки для складских площадей класса «C» и «D» стабилизируются на текущем уровне, возможно некоторое смягчение прочих условий договоров. Арендные ставки для классов «А» и «В» будут расти на 5-10% в год.