Что готовит нам новый Налоговый кодекс?

Реформирование системы налогообложения является назревшей и серьезной проблемой в структуре реформирования современного рынка недвижимости. В обсуждении вносимых поправок принимают участие все заинтересованные стороны, высказывая порой полярные суждения.

Одно из наиболее интересных обсуждений сложившейся ситуации прошло на круглом столе, инициированном партией «Развитие предпринимательства». В нем приняли участие непосредственные участники рынка — профессионалы (риэлторы, оценщики и т. д.), которые в своей работе каждодневно сталкиваются с последствиями несовершенства существующей в стране системы налогообложения. Мнение участников круглого стола оказалось однозначным: с точки зрения системы налогообложения недвижимости в пакете из 28 подготовленных для рассмотрения Госдумой законопроектов, объединенных под рубрикой «Формирование рынка доступного жилья», лишь 20 являются проработанными. «Эти законы позитивны в целом», — сказала выступившая с основным докладом депутат Оксана Дмитриева. Восемь же остальных законопроектов представляют собой, по ее словам, «большую ложку дегтя в бочке с медом».

Может, отменить: ведь все равно не платят? В Налоговом кодексе есть статьи, посвященные налогообложению физических лиц при продаже ими жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков. Так как таких физических лиц в стране около 140 млн, понятно, что эти статьи являются для нас наиболее важными. К сожалению, именно по этим статьям специалисты и высказали множество нареканий. Все дело в том, что, согласно Налоговому кодексу, физическое лицо с доходов, полученных от продажи недвижимости, обязано уплатить подоходный налог в размере 13%. При этом предусмотрен так называемый имущественный налоговый вычет — по сути льгота по уплате данного налога. Так, например, если цена, за которую эта недвижимость продана, не превышает 1 млн руб., то продавец может не платить подоходный налог. Вторая возможность избежать уплаты подоходного налога — владение правами собственности на недвижимое имущество на протяжении более пяти лет. Казалось бы, все четко и ясно. Но что получается в реальной жизни? Практическая реализация этого закона приводит к тому, что продавцы недвижимости и их агенты просто-напросто занижают цену сделки. По имеющейся статистике, в Москве около 86% сделок с недвижимостью проводится по цене ниже 1 млн руб., только в 14% случаев в договорах указывается цена, равная или близкая к реальной рыночной стоимости. Отметим, что указанная проблема характерна в основном только для Москвы: в большинстве российских регионов за 1 млн руб. можно купить аналог резиденции арабского шейха, а в Москве не хватит и на приобретение однокомнатной квартиры. Получается, что в Москве и некоторых других крупных городах происходит почти поголовное уклонение от уплаты подоходного налога на недвижимость. (Исключение составляют лишь сделки с привлечением ипотечного кредитования, при котором обязательно указывается реальная стоимость квартиры.) Все это прекрасно понимают и находят массу резонных объяснений. Например, известно, что в Москве 75–80% сделок с недвижимостью происходит не с целью покупки или продажи, а с целью обмена, съезда или разъезда. Таким образом, гражданин, желающий поменять свое жилье с доплатой, по документам выступает одновременно и продавцом, и покупателем квартиры. С какой стати за это платить подоходный налог, если никакого дохода он не получает? Кроме того, находящееся в собственности жилье было когда-то приобретено на заработанные деньги, они и так уже были «очищены» от подоходного налога, зачем же платить его еще раз? У нас нет налога на обмен валюты или размен денежных купюр, почему же надо платить налог при обмене-размене недвижимости? Итак, если подавляющее большинство людей и так не платит этот налог, имея на это вполне разумные основания, то почему не отменить его вообще? Такая отмена могла бы повлечь за собой несколько моментов, позитивных для всех участников рынка. Граждане смогли бы беспрепятственно показывать доходы от продажи недвижимости, что, в частности, упростило бы процедуры приобретения жилья по ипотеке. Существенно снизились бы риски мошеннических действий на рынке недвижимости. Создались бы предпосылки для отказа от наличных расчетов и перехода к цивилизованным способам расчетов через банки. Государство постепенно избавилось бы от «черного» и «серого» рынков недвижимости, получило бы адекватную статистику, которая может стать основой для проведения запланированной массовой оценки недвижимости с целью ее налогообложения. Страховые компании и ипотечные банки получили бы более достоверную информацию о предмете страхования и залога, что привело бы к снижению их рисков, следовательно, страховых премий и кредитных ставок. Короче говоря, отмена подоходного налога способствовала бы установлению на рынке недвижимости нормальных «правил игры». К сожалению, в новом варианте Налогового кодекса вышеназванная 13%-ная ставка налога сохранена. Правда, в новом законопроекте к материальной выгоде не отнесены суммы, полученные от экономии на процентах при получении целевых кредитов на новое строительство, а также на приобретение жилого дома или квартиры. Хорошо, что не отнесены. Зато плохо, что и по ним установлена налоговая ставка в размере 13%.

Такой закон чрезвычайно опасен Однако в качестве главной «ложки дегтя» участники круглого стола единогласно отметили не подоходный налог с физических лиц, а подготовленные поправки в Налоговый кодекс, сгруппированные в раздел «Местный налог на недвижимость». Что же так обеспокоило профессионалов рынка? Законопроектом предусмотрено, что ставка налога устанавливается в пределах от 0,1 до 1%. Почему такая большая «вилка» и кто будет определять процент в каждом конкретном случае? В законопроекте написано, что все устанавливать будут органы местного самоуправления. Следующий вопрос: от какой суммы будут исчисляться эти 0,1–1%? В законопроекте написано, что от рыночной стоимости недвижимости. Но как ее оценивать? Абсолютно непонятно — никакой четкой методики не предложено. Нет и никакой рыночной статистики, которая могла бы послужить базой для подобной оценки. Кто проведет массовую оценку жилья, подлежащего налогообложению, и сколько это будет стоить? К сожалению, на эти вопросы нет ответов.

Риэлторов заставят «стучать» Госдума РФ приняла поправки к Закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Теперь все сделки с недвижимостью на сумму свыше 3 млн руб. подлежат обязательному контролю. Его предполагается вести не за каждой крупной сделкой, а только если имеется информация о ее связи с отмыванием преступных доходов или финансированием терроризма. Учитывая требования Международной группы по борьбе с финансовыми преступлениями, законопроект предусматривает расширение перечня субъектов, предоставляющих информацию о подозрительных сделках. В список «стукачей» попали и сотрудники риэлторских компаний. Требования закона не распространяются на адвокатов, нотариусов и лиц, оказывающих юридические или бухгалтерские услуги.

Участники круглого стола отметили, что такая размытая формулировка и такая большая процентная «вилка» чрезвычайно опасны: они дают местным чиновникам (как всем известно, далеко не святым) возможность беспрепятственно применять на практике собственное представление о рыночной стоимости жилья. К чему это приведет, догадаться несложно — надежды на добрых и честных чиновников на протяжении всей российской истории пока не оправдывались. В связи с этим важно подчеркнуть необходимость предварительной отработки методики оценки недвижимости, а также подготовки соответствующей статистики. В целом же было решено, что такой неподготовленный закон принимать нельзя, так как поспешность в столь важных вопросах может только навредить, дискредитировав саму идею налогообложения недвижимости.

Позитивные поправки Высказав свое отношение к двум вышеназванным проблемам, участники круглого стола отметили и ряд весьма позитивных законопроектов. К ним, в частности, относятся следующие. — «О налоге на добавленную стоимость» (ст. 146 Налогового кодекса). Законопроект предусматривает отмену с 1 января 2005 года НДС в «операциях по реализации жилья, а также земельных участков», что позволит создать условия для формирования в России рынка доступного жилья. Участникам рынка не придется использовать механизмы, снижающие налоговые обязательства, но повышающие риски граждан. Например, при передаче жилья от застройщика гражданам сейчас широко используются различные налогопонижающие схемы, в частности продажа через договоры долевого участия либо через физических лиц — сотрудников риэлторских компаний. НДС практически все стараются не платить, используя различные «хитрые» схемы; теперь идти на эти ухищрения, повышающие рискованность сделок, не будет нужды. — «О налоге на прибыль» (ст. 284 Налогового кодекса). Законопроект предусматривает снижение с 1 января 2005 года издержек инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги. Предполагается установить на переходный период, т. е. до 1 января 2007 года, ставку налога на прибыль по ипотечным ценным бумагам, эмитированным на срок три года и более, на уровне 6%, а после 1 января 2007 года — на уровне 15%. Реализация данного законопроекта позволит повысить привлекательность финансовых вложений в этот вид ценных бумаг, что будет способствовать развитию рынка ипотечного кредитования и вовлечению в него населения. — «О госпошлине» (Федеральный закон «О государственной пошлине»). Те, кто хоть раз сталкивался с ипотечными кредитами, прекрасно знают, как велики издержки, связанные с их получением. В настоящее время одно лишь обязательное нотариальное заверение договора об ипотеке составляет 1,5% суммы договора. Теперь размер госпошлины за удостоверение договора об ипотеке жилого помещения для граждан будет снижен до 200 руб. (для юридических лиц — до 500 руб.). При ипотеке иного недвижимого имущества госпошлину предлагается установить в размере 0,3% стоимости закладываемого имущества, но при этом она не должна превышать 5 тыс. руб. Это изменение скажется на привлекательности договоров об ипотеке, так как позволит существенно снизить издержки при их оформлении.

Сергей Нечаев