«Москву можно сравнивать с Парижем и Лондоном»

На вопросы Guide to Property отвечает Владимир Пинаев, директор, Jones Lang LaSalle Россия и СНГ.

 

- Московский рынок недвижимости непохож на другие европейские рынки. Какие особые его черты Вы могли бы назвать?

 

- Основная особенность московского рынка – это его размер. По объему предложения качественных площадей он пока очень мал. Несмотря на большие географические границы и достаточно высокую численность населения по предложению офисов московский рынок можно сравнить с рынком Люксембурга. Наш рынок не сбалансирован, но стоит учитывать, что рынок очень молод, всего 10 лет, и он находится в начальной стадии развития. У московского рынка недвижимости очень большой потенциал.

Москву часто сравнивают с Варшавой, Прагой и Будапештом. Мы считаем, что такой подход – неправильный. Москву можно сравнить с  такими крупными европейскими городами, как Париж и Лондон. Разумеется, мы не говорим, что Москва достигнет их уровня в краткосрочной или среднесрочной перспективе, но в долгосрочной – это вполне реально. Сегодня рынки Варшавы и Будапешта развиты лучше, но их потенциал лимитирован.

Еще одна особенность московского рынка – крупный масштаб строящихся проектов. Достаточно обратить внимание на реализацию проектов МЕГА-1 и МЕГА-2. В секторе торговой недвижимости это одни из самых крупных проектов в Европе. Есть очень крупные проекты по реконструкции: к примеру, гостиницы «Москва» и гостиниц «Россия», проект реконструкции фабрики «Красный октябрь», планы по реконструкции части строений «Золотой остров» - острова напротив Кремля.

 

- Давая прогнозы развития рынка офисной недвижимости, ведущие компании, в частности Jones Lang LaSalle, оперируют данными о развитии офисов класса «А» и «В». На Ваш взгляд, класс «С» развивается самостоятельно, и никакие колебания в этом секторе к серьезным  изменениям на рынке более качественных офисов привести не могут?

 

- Мы не рассматриваем класс «С» как конкурентный «А» и «В».  И этому есть простое объяснение: компаниям, которые сегодня занимают офисы класса «С» и успешно развивают свой бизнес, со временем понадобятся более качественные помещения, и они перейдут в более высокий класс офисов «А» и  «В». 

Разумеется, можно предположить, что в условиях кризисной ситуации в экономике снизятся цены как на офисную недвижимость класса «С», так и на офисную недвижимость класса «А» и «В». Но в этом случае, мы будем говорить не о влиянии предложений одного класса на другой, а об общем экономическом воздействии кризиса на рынок. Трудно представить, что компания, занимающая помещения класса «А» и «В», в условиях кризиса примет решение о переезде на площадь стандарта «С»

В условиях наличия порядка 3 млн. кв. м. помещений класса «А» и «В» сегодня Москва уже нуждается в 4, 5 – 5 млн кв.м качественных офисных площадей. При этом, по нашим оценкам, в 2005 году ожидается увеличение арендных ставок на 3 – 5%.

 

- Как Вы считаете, сегодняшняя ситуация в банковском секторе, назовем ее паникой, может удержать западных инвесторов от вложения денег в Россию, в частности, в коммерческую недвижимость?

 

- По нашим данным, говорить о банковском кризисе, нет оснований.  Никаких серьезных экономических изменений не произошло. Мы абсолютно уверены, что повторения истории 1998 года не будет. Другой вопрос - кризис доверия. Вкладчики, наученные горьким опытом, поддаются панике и забирают из банков часть денег.

 Полагаю, что сегодня сложилась удачная ситуация для реструктуризации банковской сферы. Те банки, которые в 1998 году чудом остались на плаву, завтра, видимо, окажутся не в выигрышном положении  и прекратят свое существование.

Я  не думаю, что это каким-либо образом  скажется на приходе западных инвесторов. Существуют множество инвестиционных оценок и рейтингов, подготовленных независимыми международными организациями, которые подтверждают инвестиционную привлекательность России.

Мы следим за тем, как воспринимают все перемены, происходящие в России, на Западе и видим, что никаких тревожных оценок сегодняшняя ситуация с банками там не вызвала.

Время Путина отличается от времени Ельцина. Его переизбрали на второй срок, а для западных инвесторов – это еще одно подтверждение стабильности. У нового Президента не возникают разногласия с парламентом. В итоге мы получаем действительное развитие законодательной базы.

 

- Как вы полагаете, проекты, в которые инвестируются крупные средства сегодня, будут оставаться столь же привлекательными для арендаторов через несколько лет? 

 - Потеря зданием своего класса с течением времени – это один из самых крупных рисков, который стоит перед инвестором. У российских девелоперов действительно мало опыта, поэтому возможны ошибки.  Думаю, что часть проектов действительно постигнет такая участь. Изначально они позиционировались как здания класса «А», но со временем их классность снизилась до класса «Б». Такие примеры есть и сегодня. Часто девелоперы просто не учитывают необходимость высокой эффективности помещения, хорошо развитой инфраструктуры, наличия больших парковок, близость к транспортным артериям. В результате здания, со временем, сдаются по более низким ценам с уменьшающейся капитальной стоимостью.

 

- В последнее время очень много говорят о преимуществах новых деловых районов над объектами, расположенными в центре. Это действительно так?

 

- К сожалению, сегодня  у нас очень мало деловых офисных зон: существуют проекты бизнес-парков, однако их  недостаточно, потребности города значительно выше. Сегодня достаточно эффективно решается вопрос развития транспортных артерий. Так, близость к третьему транспортному кольцу - для офиса большой плюс. Что касается расположения офисов в центре города, в пределах Садового кольца, то оно должно быть оправдано профилем компании, арендующей площадь. К примеру, не типично, чтобы компания Motorolla занимала помещения в центре города, как это происходит в Москве. А если мы говорим, к примеру, об инвестиционных банках, то для них стратегически важно иметь главный офис в центре. Для многих компаний расположение офиса в центре не является обязательным.

    

 - Насколько сегодня высока конкуренция между компаниями, занимающимися недвижимостью?

- Конкуренция есть,  и она достаточно серьезная. Без нее было бы просто не интересно. Но она не является преградой для нашего сотрудничества. С рядом ведущих компаний мы обмениваемся информацией, что позволяет нам делать более объективные исследования, оценки и прогнозы.

 

Беседовала Полина Леви