На чужие деньги
Объем иностранных инвестиций в офисный рынок Москвы в отличие от ритейла не так велик. Если вложения западных компаний в торговую недвижимость оцениваются в миллиарды долларов, то в «рабочие помещения» -- в сотни миллионов. Однако, как прогнозируют аналитики, в ближайшие два-три года иностранные инвестиции в офисный рынок могут вырасти на порядок.
По оценке транснациональной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиционных сделок, совершенных западными компаниями на офисном рынке Москвы, составляет 250--300 млн долл. Эти цифры сопоставимы с вложениями иностранцев в офисный рынок Будапешта. Зарубежные инвесторы признаются, что столь небольшой размер вложений объясняется в первую очередь политическими рисками.
Между тем, согласно исследованию британской консалтинговой компании Knight Frank, потенциал вложений в офисную недвижимость Москвы очень велик. Как полагают англичане, сегодня российская столица соперничает с некоторыми наиболее быстро растущими экономиками и рынками недвижимости по всему миру, включая азиатские. В ближайшие десять лет, как считают аналитики Knight Frank, Москва наряду с Бомбеем и Шанхаем станет самым привлекательным местом для инвестиций в коммерческую недвижимость.
Инвестиционный потенциал (в порядке убывания)
Крупнейшие города Европы
1. Милан
2. Париж
3. Дублин
4. Москва
5. Лондон
6. Прага
Крупнейшие города развивающихся стран
1. Бангкок
2. Москва
3. Куала-Лумпур
4. Прага
5. Йоханнесбург
6. Шанхай
Об интересе иностранцев к офисному рынку Москвы свидетельствует тот факт, что примерно 80% сделок на нем совершается при помощи западных риэлторских агентств, в основном транснациональных компаний Colliers Int., Swiss Realty Group, Jones Lang LaSalle и др.
В обход закона
Как показывает мировая практика, если на рынке развивающейся страны три-пять лет работы западного консалтингового или риэлторского агентства оказываются успешными, вслед за ними туда «подтягиваются» инвесторы. Так происходит и в России -- со времени дефолта, когда многие западные компании, в том числе занимающиеся недвижимостью, покинули страну, прошло шесть лет. А значит, именно в этом году и должны были бы потоком политься иностранные инвестиции. Но поток оказался ручейком -- крупные сделки по приобретению офисной недвижимости или управлению бизнес-центрами с участием западных компаний можно пересчитать по пальцам одной руки.
Президент присутствующей 11 лет на московском рынке недвижимости консалтинговой компании Astera Group Джеффри Кокс утверждает, что крупные западные инвесторы уже освоили восточноевропейский рынок и нацелены теперь на свободный и перспективный российский. Он огромен, но неизучен и представляется довольно рискованным, поскольку у него свои правила. В частности, по мнению Джеффри Кокса, российский уровень жизни и доходов непонятен международным инвесторам. Но главная проблема, которая мешает работе иностранных инвесторов, -- неразвитая судебная система. «Иностранцы имеют очень мало шансов выиграть дело в российском суде. В бизнесе постоянно возникают разногласия, и они должны нормально улаживаться с юридической точки зрения», -- говорит Джеффри Кокс.
Иного мнения придерживается директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин: «Наиболее сложным препятствием для инвестиций в девелопмент является ограниченное количество земельных участков, которые западный инвестор мог бы купить и построить на них здание, отвечающее его представлениям о качественном офисе класса А в центре города». Кроме того, никто из иностранцев не может ответить на вопрос, сколько будет стоить подключение сетей, во сколько обойдется выкуп доли города в проекте и сколько времени потребуется для утверждения проекта. «Для получения всех документов, необходимых для начала строительства, нужно собрать более 450 подписей», -- поясняет г-н Мышкин.
Но вот парадокс -- при тех же административных барьерах и несовершенстве законодательства объем иностранных инвестиций в торговую недвижимость московского региона превышает 1,5 млрд долл. Только IKEA вложила в свой бизнес около 700 млн долл. Риэлторы объясняют это тем, что рынок торговых помещений существенным образом отличается от офисного рынка. Западные инвесторы, вкладывающие средства в рынок торговой недвижимости, такие как IKEA, Auchan, Metro, Marktkauf, OBI, Ramstore, являются крупными торговыми операторами, и недвижимость лишь одно из звеньев цепи, необходимой для успешного бизнеса. Отсутствие на рынке подходящих помещений для аренды вынудило этих игроков построить для себя здания того размера и той конфигурации, которая позволяет им эффективно работать.
С офисной недвижимостью такой номер не пройдет: у западного инвестора существует только теоретическая возможность осуществить самостоятельно полный цикл -- от аренды земельного участка и получения разрешения на строительство до самостоятельного поиска арендаторов в готовый бизнес-центр. Уж слишком трудны все эти этапы для законопослушных иностранцев.
«Толкачи» берут «оброк»
На условиях анонимности руководитель крупного западного консалтингового агентства рассказал, что в Москве до сих пор существует и очень востребована профессия «толкача» -- человека, улаживающего вопросы с муниципальными властями. Он привел такой пример. За право строительства администрация города требует определенную долю в готовом объекте (на жаргоне строителей это называется «оброк») -- от 25 до 50% для офисных проектов. Так вот «толкач» небескорыстно и для себя, и для чиновников берется уменьшить эту долю до минимального значения, т.е. 25%. Но это не все. Разумеется, правительству Москвы просто не нужны несколько тысяч квадратных метров в бизнес-центре, владельцем которых оно становится, -- не сажать же туда какую-нибудь районную санэпидслужбу. И эти «офисные метры» муниципалитет продает. Схема их продажи непрозрачна, что на руку и чиновникам, и владельцу бизнес-центра. В итоге «оброк» обычно возвращается бизнесмену за смешные деньги, в чем опять же заслуга «толкача». О том, что деньги эти смешные, проговорился на одной из последних пресс-конференций руководитель департамента имущества Валерий Силкин. По его словам, квадратный метр в офисном центре класса А «уходит» всего за 70--80 долл., хотя рыночная цена этого метра около 3500 долларов.
Иностранцам такие «ходы» непонятны. Высокопоставленный управленец шведской компании IKEA сокрушался в беседе с корреспондентом «Времени новостей», что законодательство их страны не разрешает относить взятки на себестоимость. «Вот у швейцарцев в этом отношении гибкое законодательство, наверное, потому им и доверили реконструкцию Кремля, проект на сотни миллионов долларов», -- считает шведский бизнесмен.
Так что иностранным инвесторам на офисном рынке Москвы остается практически единственный путь участия в бизнесе -- это покупка готового проекта.
Готового бизнеса в России нет
«Как действует крупный инвестор на Западе? Он покупает существующее здание с развитым бизнесом и уже подобранными якорными арендаторами, которое уже приносит стабильный и гарантированный доход, -- говорит Джеффри Кокс. -- В области недвижимости и ритейла на Западе превалирует институциональный инвестор -- пенсионные фонды, банки и т.д. С точки зрения безопасности уровень риска в такой схеме инвестиций минимален».
Основное препятствие для институциональных инвесторов, крупных фондов, которые хотели бы выйти на наш рынок, почти полное отсутствие объектов, отвечающих западным стандартам, -- сформированных зданий с готовым бизнесом.
Именно поэтому такие инвестиционные приобретения единичны. Первым в этот сегмент рынка пришел английский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners. Осенью прошлого года он приобрел офисный центр «Гоголевский, 11». Сделка обошлась фонду в 25--30 млн долл. По словам главы отдела недвижимости Fleming Family & Partners Максима Кунина, они рассчитывают на 13--14-процентную доходность.
Еще одна заметная инвестиционная сделка с участием западного капитала -- продажа офисно-торгового центра класса А «Берлинский дом» на Петровке. Интересно, что обе стороны сделки -- и продавец (Westdeutsche Immobilien Bank), и покупатель (швейцарская группа MCTrustco) -- иностранные компании. Сумма сделки не разглашалась, но исходя из площади здания (14,4 тыс. кв. м) и существующих рыночных цен на недвижимость такого типа эксперты оценили ее в 40--45 млн долларов.
Примечательно, что это было уже не первым инвестиционным приобретением швейцарской группы -- другое ее подразделение, компания ENR, в 2002 году купило 19% в офисном комплексе «Романов двор-2» около Красной площади. Вторая сделка, подробности которой не разглашаются, -- приобретение в мае текущего года доли 20--25% в компаниях «Мосмарт», торговом операторе одноименной сети гипермаркетов, и «Гиперцентр-7», владельце всей недвижимости этой сети. Сумма сделки оценивается в 50--55 млн долларов.
Впрочем, некоторые эксперты уверены, что за швейцарской группой MCTrustco стоят российские инвесторы. Значительная часть западных инвестиций, в том числе и в офисный рынок, это «репатриированный капитал», ранее вывезенный российскими компаниями в офшоры. По оценке риэлторского агентства «Новое качество», соотношение такого капитала и «настоящих» западных инвестиций составляет 40 к 60. Примерно тех же оценок придерживаются и в консалтинговом агентстве Colliers Int.
Строить «под себя»
Набравшись опыта и сотрудничая с заинтересованными российскими структурами, западные инвесторы начинают смелее действовать на рынке. Одна из форм их деловой активности -- строительство офисных центров «под себя». Как замечает генеральный директор компании Paul`s Yard Павел Здрадовский, это закономерный путь проникновения иностранного капитала на новые развивающиеся рынки. «Сначала приходят западные консультанты, потом совершается несколько инвестиционных сделок. Когда иностранцы убеждаются, что ничего страшного с «первопроходцами» не произошло, приток капитала активизируется», -- говорит он.
Так, по соседству с аэровокзалом на Ленинградском проспекте практически завершено строительство 10-этажного офисного здания «Мерседес-Бенц Плаза». Два первых этажа будут заняты одноименным автосалоном. Заказчиком строительства офисного здания класса А выступает компания DaimlerChrysler.
Там же, на Ленинградском проспекте, компания Siemens начала строительство своей штабквартиры. Это будет офисное здание класса А общей площадью около 50 тыс. кв. м. В качестве партнера по бизнесу немцы привлекли российскую компанию «Система Галс», дочернюю структуру АФК «Система». Подобные проекты осуществляют или собираются осуществить такие западные компании, как ювелирная AfricaIsrael с офисным центром Four Winds Plaza.
Выступая в рамках семинара на последней выставке «Домэкспо», ведущий консультант отдела по работе с корпоративными клиентами немецкой компании DTZ Руперт Годман заметил, что девелопер на российском рынке недвижимости и финансирует, и строит новые здания. То есть в России между девелопером и инвестором фактически можно поставить знак равенства. На западных рынках сложилась совершенно другая практика: девелопер строит объект, который затем продает инвестору, получает свою прибыль и переходит к следующему проекту. По прогнозам г-на Годмана, на московском рынке офисной недвижимости уже происходит «разделение ролей» инвестора и девелопера, и это свидетельствует о «взрослении» рынка. По его словам, этот фактор в скором времени станет дополнительным стимулом для появления западных инвесторов.
Кроме того, принято считать, что иностранный капитал привлекает высокая доходность офисного рынка Москвы. Однако эксперты уверены, что этот фактор уже в прошлом -- если в 2000--2001 годах доходность составляла 25% (т.е. инвестиции окупались за четыре года), то к середине 2004-го она сократилась до 13--17%. Впрочем, и эта цифра западных инвесторов вполне устраивает, так как в Европе она не превышает 8--10%. Стоит учесть, что и в Москве в среднесрочной перспективе (три--пять лет) доходность офисных проектов неизбежно снизится до 10--12%. Причиной этому должна стать появляющаяся конкуренция. Такая прибыль в силу ряда причин никак не устроит российских инвесторов (в первую очередь, из-за дорогих кредитов, выделяемых на короткий срок -- до пяти лет). В этом случае на офисном рынке станут превалировать иностранцы, а российские бизнесмены направят капиталы в более прибыльные проекты, например в жилую и загородную недвижимость.
По оценке транснациональной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиционных сделок, совершенных западными компаниями на офисном рынке Москвы, составляет 250--300 млн долл. Эти цифры сопоставимы с вложениями иностранцев в офисный рынок Будапешта. Зарубежные инвесторы признаются, что столь небольшой размер вложений объясняется в первую очередь политическими рисками.
Между тем, согласно исследованию британской консалтинговой компании Knight Frank, потенциал вложений в офисную недвижимость Москвы очень велик. Как полагают англичане, сегодня российская столица соперничает с некоторыми наиболее быстро растущими экономиками и рынками недвижимости по всему миру, включая азиатские. В ближайшие десять лет, как считают аналитики Knight Frank, Москва наряду с Бомбеем и Шанхаем станет самым привлекательным местом для инвестиций в коммерческую недвижимость.
Инвестиционный потенциал (в порядке убывания)
Крупнейшие города Европы
1. Милан
2. Париж
3. Дублин
4. Москва
5. Лондон
6. Прага
Крупнейшие города развивающихся стран
1. Бангкок
2. Москва
3. Куала-Лумпур
4. Прага
5. Йоханнесбург
6. Шанхай
Об интересе иностранцев к офисному рынку Москвы свидетельствует тот факт, что примерно 80% сделок на нем совершается при помощи западных риэлторских агентств, в основном транснациональных компаний Colliers Int., Swiss Realty Group, Jones Lang LaSalle и др.
В обход закона
Как показывает мировая практика, если на рынке развивающейся страны три-пять лет работы западного консалтингового или риэлторского агентства оказываются успешными, вслед за ними туда «подтягиваются» инвесторы. Так происходит и в России -- со времени дефолта, когда многие западные компании, в том числе занимающиеся недвижимостью, покинули страну, прошло шесть лет. А значит, именно в этом году и должны были бы потоком политься иностранные инвестиции. Но поток оказался ручейком -- крупные сделки по приобретению офисной недвижимости или управлению бизнес-центрами с участием западных компаний можно пересчитать по пальцам одной руки.
Президент присутствующей 11 лет на московском рынке недвижимости консалтинговой компании Astera Group Джеффри Кокс утверждает, что крупные западные инвесторы уже освоили восточноевропейский рынок и нацелены теперь на свободный и перспективный российский. Он огромен, но неизучен и представляется довольно рискованным, поскольку у него свои правила. В частности, по мнению Джеффри Кокса, российский уровень жизни и доходов непонятен международным инвесторам. Но главная проблема, которая мешает работе иностранных инвесторов, -- неразвитая судебная система. «Иностранцы имеют очень мало шансов выиграть дело в российском суде. В бизнесе постоянно возникают разногласия, и они должны нормально улаживаться с юридической точки зрения», -- говорит Джеффри Кокс.
Иного мнения придерживается директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин: «Наиболее сложным препятствием для инвестиций в девелопмент является ограниченное количество земельных участков, которые западный инвестор мог бы купить и построить на них здание, отвечающее его представлениям о качественном офисе класса А в центре города». Кроме того, никто из иностранцев не может ответить на вопрос, сколько будет стоить подключение сетей, во сколько обойдется выкуп доли города в проекте и сколько времени потребуется для утверждения проекта. «Для получения всех документов, необходимых для начала строительства, нужно собрать более 450 подписей», -- поясняет г-н Мышкин.
Но вот парадокс -- при тех же административных барьерах и несовершенстве законодательства объем иностранных инвестиций в торговую недвижимость московского региона превышает 1,5 млрд долл. Только IKEA вложила в свой бизнес около 700 млн долл. Риэлторы объясняют это тем, что рынок торговых помещений существенным образом отличается от офисного рынка. Западные инвесторы, вкладывающие средства в рынок торговой недвижимости, такие как IKEA, Auchan, Metro, Marktkauf, OBI, Ramstore, являются крупными торговыми операторами, и недвижимость лишь одно из звеньев цепи, необходимой для успешного бизнеса. Отсутствие на рынке подходящих помещений для аренды вынудило этих игроков построить для себя здания того размера и той конфигурации, которая позволяет им эффективно работать.
С офисной недвижимостью такой номер не пройдет: у западного инвестора существует только теоретическая возможность осуществить самостоятельно полный цикл -- от аренды земельного участка и получения разрешения на строительство до самостоятельного поиска арендаторов в готовый бизнес-центр. Уж слишком трудны все эти этапы для законопослушных иностранцев.
«Толкачи» берут «оброк»
На условиях анонимности руководитель крупного западного консалтингового агентства рассказал, что в Москве до сих пор существует и очень востребована профессия «толкача» -- человека, улаживающего вопросы с муниципальными властями. Он привел такой пример. За право строительства администрация города требует определенную долю в готовом объекте (на жаргоне строителей это называется «оброк») -- от 25 до 50% для офисных проектов. Так вот «толкач» небескорыстно и для себя, и для чиновников берется уменьшить эту долю до минимального значения, т.е. 25%. Но это не все. Разумеется, правительству Москвы просто не нужны несколько тысяч квадратных метров в бизнес-центре, владельцем которых оно становится, -- не сажать же туда какую-нибудь районную санэпидслужбу. И эти «офисные метры» муниципалитет продает. Схема их продажи непрозрачна, что на руку и чиновникам, и владельцу бизнес-центра. В итоге «оброк» обычно возвращается бизнесмену за смешные деньги, в чем опять же заслуга «толкача». О том, что деньги эти смешные, проговорился на одной из последних пресс-конференций руководитель департамента имущества Валерий Силкин. По его словам, квадратный метр в офисном центре класса А «уходит» всего за 70--80 долл., хотя рыночная цена этого метра около 3500 долларов.
Иностранцам такие «ходы» непонятны. Высокопоставленный управленец шведской компании IKEA сокрушался в беседе с корреспондентом «Времени новостей», что законодательство их страны не разрешает относить взятки на себестоимость. «Вот у швейцарцев в этом отношении гибкое законодательство, наверное, потому им и доверили реконструкцию Кремля, проект на сотни миллионов долларов», -- считает шведский бизнесмен.
Так что иностранным инвесторам на офисном рынке Москвы остается практически единственный путь участия в бизнесе -- это покупка готового проекта.
Готового бизнеса в России нет
«Как действует крупный инвестор на Западе? Он покупает существующее здание с развитым бизнесом и уже подобранными якорными арендаторами, которое уже приносит стабильный и гарантированный доход, -- говорит Джеффри Кокс. -- В области недвижимости и ритейла на Западе превалирует институциональный инвестор -- пенсионные фонды, банки и т.д. С точки зрения безопасности уровень риска в такой схеме инвестиций минимален».
Основное препятствие для институциональных инвесторов, крупных фондов, которые хотели бы выйти на наш рынок, почти полное отсутствие объектов, отвечающих западным стандартам, -- сформированных зданий с готовым бизнесом.
Именно поэтому такие инвестиционные приобретения единичны. Первым в этот сегмент рынка пришел английский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners. Осенью прошлого года он приобрел офисный центр «Гоголевский, 11». Сделка обошлась фонду в 25--30 млн долл. По словам главы отдела недвижимости Fleming Family & Partners Максима Кунина, они рассчитывают на 13--14-процентную доходность.
Еще одна заметная инвестиционная сделка с участием западного капитала -- продажа офисно-торгового центра класса А «Берлинский дом» на Петровке. Интересно, что обе стороны сделки -- и продавец (Westdeutsche Immobilien Bank), и покупатель (швейцарская группа MCTrustco) -- иностранные компании. Сумма сделки не разглашалась, но исходя из площади здания (14,4 тыс. кв. м) и существующих рыночных цен на недвижимость такого типа эксперты оценили ее в 40--45 млн долларов.
Примечательно, что это было уже не первым инвестиционным приобретением швейцарской группы -- другое ее подразделение, компания ENR, в 2002 году купило 19% в офисном комплексе «Романов двор-2» около Красной площади. Вторая сделка, подробности которой не разглашаются, -- приобретение в мае текущего года доли 20--25% в компаниях «Мосмарт», торговом операторе одноименной сети гипермаркетов, и «Гиперцентр-7», владельце всей недвижимости этой сети. Сумма сделки оценивается в 50--55 млн долларов.
Впрочем, некоторые эксперты уверены, что за швейцарской группой MCTrustco стоят российские инвесторы. Значительная часть западных инвестиций, в том числе и в офисный рынок, это «репатриированный капитал», ранее вывезенный российскими компаниями в офшоры. По оценке риэлторского агентства «Новое качество», соотношение такого капитала и «настоящих» западных инвестиций составляет 40 к 60. Примерно тех же оценок придерживаются и в консалтинговом агентстве Colliers Int.
Строить «под себя»
Набравшись опыта и сотрудничая с заинтересованными российскими структурами, западные инвесторы начинают смелее действовать на рынке. Одна из форм их деловой активности -- строительство офисных центров «под себя». Как замечает генеральный директор компании Paul`s Yard Павел Здрадовский, это закономерный путь проникновения иностранного капитала на новые развивающиеся рынки. «Сначала приходят западные консультанты, потом совершается несколько инвестиционных сделок. Когда иностранцы убеждаются, что ничего страшного с «первопроходцами» не произошло, приток капитала активизируется», -- говорит он.
Так, по соседству с аэровокзалом на Ленинградском проспекте практически завершено строительство 10-этажного офисного здания «Мерседес-Бенц Плаза». Два первых этажа будут заняты одноименным автосалоном. Заказчиком строительства офисного здания класса А выступает компания DaimlerChrysler.
Там же, на Ленинградском проспекте, компания Siemens начала строительство своей штабквартиры. Это будет офисное здание класса А общей площадью около 50 тыс. кв. м. В качестве партнера по бизнесу немцы привлекли российскую компанию «Система Галс», дочернюю структуру АФК «Система». Подобные проекты осуществляют или собираются осуществить такие западные компании, как ювелирная AfricaIsrael с офисным центром Four Winds Plaza.
Выступая в рамках семинара на последней выставке «Домэкспо», ведущий консультант отдела по работе с корпоративными клиентами немецкой компании DTZ Руперт Годман заметил, что девелопер на российском рынке недвижимости и финансирует, и строит новые здания. То есть в России между девелопером и инвестором фактически можно поставить знак равенства. На западных рынках сложилась совершенно другая практика: девелопер строит объект, который затем продает инвестору, получает свою прибыль и переходит к следующему проекту. По прогнозам г-на Годмана, на московском рынке офисной недвижимости уже происходит «разделение ролей» инвестора и девелопера, и это свидетельствует о «взрослении» рынка. По его словам, этот фактор в скором времени станет дополнительным стимулом для появления западных инвесторов.
Кроме того, принято считать, что иностранный капитал привлекает высокая доходность офисного рынка Москвы. Однако эксперты уверены, что этот фактор уже в прошлом -- если в 2000--2001 годах доходность составляла 25% (т.е. инвестиции окупались за четыре года), то к середине 2004-го она сократилась до 13--17%. Впрочем, и эта цифра западных инвесторов вполне устраивает, так как в Европе она не превышает 8--10%. Стоит учесть, что и в Москве в среднесрочной перспективе (три--пять лет) доходность офисных проектов неизбежно снизится до 10--12%. Причиной этому должна стать появляющаяся конкуренция. Такая прибыль в силу ряда причин никак не устроит российских инвесторов (в первую очередь, из-за дорогих кредитов, выделяемых на короткий срок -- до пяти лет). В этом случае на офисном рынке станут превалировать иностранцы, а российские бизнесмены направят капиталы в более прибыльные проекты, например в жилую и загородную недвижимость.
Ольга Пряникова