Бизнес на защите

Скупка акций московских предприятий ради их недвижимости стала настолько популярной, что привела к появлению нового бизнеса — помощи в защите от недружественных поглощений. У этого бизнеса неплохие перспективы: эксперты насчитали в столице около 4000 потенциальных объектов для поглощения, защита которых обойдется примерно в 10% стоимости их недвижимости.

Лакомый кусок

Скупка предприятий в Москве началась в 1999 г., когда компания “Росбилдинг” поглотила несколько “советских” универмагов, чтобы вскоре перепродать их крупным ритейлорам — таким как Benetton, “Арбат Престиж” и др. Затем последовали предприятия легкой промышленности, НИИ и предприятия бытового обслуживания. Всего с 2000 г. Москва из-за поглощений и последующего перепрофилирования ежегодно теряет по 300 компаний. Эксперты ИК “Визави”, скупившей 500 000 кв. м коммерческой недвижимости вместе с владевшими ею компаниями, полагают, что за последние годы в Москве путем поглощений поменяло собственника 5-10 млн кв. м цехов, административных зданий и другой принадлежавшей предприятиям недвижимости. Для сравнения: общий объем офисных площадей в Москве оценивается в 16 000-17 000 млн кв. м.

На месте бывших промпредприятий уже строится немало других зданий. Замдиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева приводит в пример промзону в Замоскворечье от ул. Дербеневской до ул. Дубининской, которая превратится в офисный центр. А компания “Каширский двор — Северянин” строит в Ростокине “ритейл-парк” на месте крупной овощной базы. Компания “Вашъ финансовый попечитель” недавно приобрела более 90% акций Центрального научно-исследовательского технологического института (ЦНИТИ). “Это поглощение было одобрено руководством предприятия, — говорит председатель совета директоров компании "Вашъ финансовый попечитель" Василий Бойко. — Мы сохраним институт, но на базе той недвижимости, которую предприятие последнее время не использовало в производственных целях, создадим офисный комплекс класса В-”.

“Эффективность подобных сделок измеряется сотнями процентов”, — убежден руководитель консультационного центра “Стратегия защиты” Эмиль Котляр. Никуличева считает, что перепродажа такой недвижимости или участка может принести 50-200% прибыли, а Бойко полагает, что в отдельных случаях рентабельность может достигать 1000%. Банк “Визави”, сдающий скупленную недвижимость в аренду, рассчитывает на доход от 30% годовых.

Подобных проектов становится все больше. По оценке Котляра, в “зоне риска” находятся еще не менее 4000 компаний. Следующие на очереди — предприятия машиностроения и металлообработки, считает Котляр. Эксперты “Визави” утверждают, что в Москве еще много интересных объектов для поглощения. Это прежде всего ГУПы, владеющие небольшими особняками в центре столицы. По планам столичных властей значительная часть таких предприятий должна быть приватизирована в 2005 г. А также оборонные предприятия, фактически утратившие этот статус, крупные компании с большим количеством объектов недвижимости — “Москвич”, ЗиЛ, завод “Серп и Молот”. Бойко считает, что до полного передела недвижимости “советских” предприятий в Москве осталось 3-5 лет.

Действие равно противодействию

Владельцы компаний, ставших объектом скупки, разумеется, не хотят просто так отдавать свой кусок такого большого и сладкого пирога. И, откликаясь на их спрос, на рынке появились предложения помочь держать оборону.

“Защита от недружественных поглощений” — биллборды с такой надписью появились в июле на улицах столицы. По данным агентства “Эспар-Аналитика”, эта кампания уже обошлась заказчику примерно в $20 000. Разместил эти щиты Центр корпоративной защиты (ЦКЗ), который считает проблему недружественных поглощений очень актуальной для столичных предпринимателей.

Скупка московских предприятий идет полным ходом, просто в последнее время эти случаи реже становятся публичными, соглашается Котляр. Он приводит в пример расположенную в районе метро “Полежаевская” фабрику “Металлист” (производит мебельную фурнитуру), акции которой, по данным центра, с июня скупает неизвестная структура.

“Каждую неделю к нам обращается 3-5 потенциальных клиентов”, — рассказывает гендиректор ЦКЗ Андрей Башкатов. Им есть что защищать, добавляет он: многие владеют недвижимостью ценой $5-60 млн. А комплекс защитных мероприятий, по словам Башкатова, может стоить 10-12% от стоимости компании. Правда, недвижимость с бизнесом в Москве стоит дешевле, чем без бизнеса, уточняет Котляр. По его оценке, поглощение одного промышленного предприятия обходится в $3-20 млн, так что фабрикам сложно поспорить с инвестиционной мощью скупщиков акций. Противостоять им могут редкие предприятия, говорит Котляр. “Ошибка большинства [из них] заключается в том, что свою защиту начинают выстраивать, когда поглощение уже идет полным ходом. А если скупка акций уже началась, часто защититься можно, только начав встречную скупку”, — объясняет он.

Один из немногих примеров удачной защиты, который привел Котляр, — швейная фабрика “Вымпел”, акционерам которой удалось остановить скупку и даже выкупить у “захватчиков” приобретенный ими пакет.

Московское правительство не имеет претензий ко многим случаям поглощения — если только сотрудники предприятия не оказываются на улице. “Мы только рады, если, например, торговое предприятие находит более эффективного собственника и превращается в магазин международного уровня”, — говорит замначальника управления правительства Москвы по экономической безопасности Вячеслав Иванов. В случае с промышленными предприятиями город предлагает новому владельцу компромисс, разрешая использовать территорию, если производство будет перенесено на новые площади или являлось экологически вредным.

Засланные казачки?

Если же сохранить предприятие невозможно, “Стратегия защиты” помогает своим клиентам договориться о хорошей цене продажи акций либо о способах сотрудничества с новым владельцем предприятия.

По-другому характеризует эту сторону деятельности консультационных центров сотрудник компании “Росбилдинг”, одного из самых известных скупщиков московских предприятий. “Как правило, они создаются для того, чтобы поглощать, а не защищать. Собирают информацию о предприятии, а потом могут порекомендовать атакуемой компании дружественного инвестора”, — говорит он, добавляя, что их деятельность может сводиться и к “гринмейлу”. В создании “Стратегии защиты” участвовала АФК “Система”, а ЦКЗ, как признался его гендиректор, создан при помощи “крупной ФПГ”, назвать которую он отказался. “Если клиент пожелает продать или приобрести недвижимость, мы готовы работать с этим предложением”, — говорит Башкатов.

Елена Виноградова,Анжела Сикамова, Татьяна Романова