Иностранные инвесторы выбирают Японию
Этим летом горнолыжный курорт с полями для гольфа Hanazono Ski Resorts на северояпонском острове Хоккайдо без лишнего шума перешел от одного иностранного владельца к другому. Австралийский девелопер Harmony Resorts, купивший курорт три года назад, продал его гонконгскому миллиардеру Ричарду Ли.
Иностранные инвесторы, такие как г-н Ли, продолжают вкладывать деньги в японскую недвижимость, несмотря на быстрый рост цен в некоторых секторах рынка. В целом, объем сделок с японской недвижимостью в первой половине года вырос на 16 %, превысив 30 млрд долларов. По данным компании Jones Lang LaSalle, это составляет 55% всех сделок с недвижимостью в Азиатско-тихоокеанском регионе.
При этом, около 15 млрд долларов (примерно половина всех сделок с японской недвижимостью) пришлось на долю иностранных инвесторов – втрое больше, чем год назад. Для сравнения, в Китае за первую половину 2007 года сделок по продаже недвижимости иностранным инвестором было заключено на 5 млрд долларов – втрое меньше, чем в Японии.
Несмотря на рост цен, лучшая японская недвижимость все равно дешевле, чем в годы, предшествовавшие «мыльному пузырю» на японском рынке, говорит Акио Фукуда, аналитик Института экономики недвижимости. «Иностранные инвесторы продолжают вкладывать деньги в японский рынок недвижимости, и эта тенденция в обозримом будущем сохранится, поскольку Япония – практически единственная страна с положительным спредом доходности между недвижимостью и государственными облигациями», – поясняет Коичиро Обу, специалист в области недвижимости токийского представительства компании Deutsche Securities. Это соотношение сохраняется, несмотря на то, что рост цен снизил уровень капитализации офисной недвижимости класса А до 3%, при этом 10-летние японские государственные облигации приносят 1,6%,
И Goldman Sachs, и Morgan Stanley начали вкладывать средства в японскую недвижимость десять лет назад, когда цены все еще были низкими; эти банки и сейчас продолжают скупать высококлассные объект недвижимости, несмотря на то, что цены существенно выросли.
Банк Goldman Sachs, который уже инвестировал в Японию 1 трлн 500 млрд иен (13,67 млрд долларов) недавно потратил, в партнерстве с независимой инвестиционной группой Aetos, еще 156 млрд на приобретение девелоперской компании Simplex. Еще раньше Goldman купил здание Tiffany в престижном токийском районе Гинза, заплатив за него рекордную для Японии сумму 38 млрд иен.
Банк Morgan Stanley, который вложил в японскую недвижимость уже 2 трлн иен, этой весной приобрел 13 гостиниц у авиакомпании All Nippon Airways за 281,3 млрд иен – это крупнейшая по объему средств сделка с японской недвижимостью за всю историю страны.
На прошлой неделе LaSalle Investment Management, одно из подразделений компании Jones Lang LaSalle, объявило о том, что к нему перешел контроль над японским фондом инвестиций в недвижимость eAsset.
Помимо американских инвесторов, на японском рынке активно действуют и австралийские инвестиционные группы, в частности, пенсионные фонды, а также Сингапурская государственная инвестиционная корпорация.
Пьер Ролен, глава консультационной компании Strategic Real Estate Advisors, считает, что вложения крупных европейских и ближневосточных инвесторов в японскую недвижимость будут расти. «Думаю, пока мы наблюдаем лишь верхушку айсберга ближневосточных вложений», – заявил он.
Японские компании недвижимости и инвестиционные фонды, в свою очередь, тоже агрессивно добиваются заключения дорогостоящих сделок. Месяц назад девелопер Mori Trust и инвестиционная группа DaVinci Advisors выиграли конкурс на приобретение отеля Toranomon Pastoral Hotel, который им обошелся в 231 млрд иен.
Цены на недвижимость в Японии растут неравномерно, а под влиянием американского кредитного кризиса они несколько снизились, однако в целом рынку гарантирована устойчивость за счет неизменно высокого спроса, особенно на офисную недвижимость.
Одна из характерных черт японского рынка недвижимости – растущий разрыв между быстро развивающимися городскими рынками и все еще находящимися в упадке сельскими областями.
Аналитики отмечают рост интереса к нетрадиционным сегментам японского рынка, например, инфраструктуре и промышленной недвижимости. Компания AMB Properties, крупнейший девелопер промышленной недвижимости, наращивает японскую часть своего портфолио, которая составляет уже одну треть ее мировых инвестиций, общий объем которых 2 млрд долларов. При этом AMB воспользовалась стремлением японских компаний централизовать разбросанные по стране распределительные центры, которые они предпочитают снимать, а не приобретать в собственность.
Michiyo Nakamoto, The Financial Times
http://www.ft.com/cms/s/0/11c6e3d8-9142-11dc-9590-0000779fd2ac.html?nclick_check=1