Инвестиции в европейскую недвижимость упали на 13%

Инвестиции в недвижимость в Европе к концу года составили приблизительно 220 млрд. евро, что на 13% меньше, чем в прошлом году. По оценкам Компании Jones Lang LaSalle, объем сделок в сфере коммерческой недвижимости в Европе в 2007 году составит 220 млрд. евро. Это на 13% меньше, чем в 2006 году, несмотря на большой объем сделок в первом полугодии, составивший 121 млрд. евро. Во второй половине года количество сделок сократилось, их объемы составили приблизительно 100 млрд. евро, что примерно на 25% меньше, чем в аналогичном периоде 2006 году.

Согласно прогнозам Тони Хоррелла, главного исполнительного директора European Capital Markets, подразделения Jones Lang LaSalle, корректировка цен, начавшаяся во второй половине 2007 года, продолжится и в первой половине 2008 года, а новый рыночный консенсус о «справедливой стоимости» будет достигнут к середине года.

Тони Хоррелл ожидает, что общие объемы сделок в 2008 г. будут примерно на 20% ниже расчетного уровня 2007 года. Вместе с тем, он полагает, что экономическая ситуация будет достаточно устойчивой для формирования положительных условий на стороне спроса на Европейских рынках арендаторов.

Обсуждая текущее состояние рынка, Тони Хоррелл заявил: «Произошедшее в начале августа кредитное сжатие на рынке субстандартных кредитов совпало по времени с периодом расцвета рынков коммерческой недвижимости. При этом, было очевидным общее беспокойство, вызванное сокращением рисковой премии для всех типов собственности и сохранением доходов на рекордно низком уровне».

К началу сентября стали очевидными явные признаки того, что стабильный экономический подъем подходит к концу, это стало поворотной точкой для европейских рынков инвестиций в недвижимость. Начались процессы повышения доходности и негативного прироста капитала. Это наиболее сильно проявилось в Великобритании, но также было очевидно и на ряде континентальных рынков Европы. Кредитное сжатие привело к цепной реакции, при которой условия уже проводимых сделок пересматривались в свете ухудшения условий кредитования, осуществление сделок занимало больше времени, а в некоторых случаях сделки были переоценены или отменены.

Тони Хоррелл добавил: «Ключевым вопросом на будущее является общее состояние финансовых рынков и доступность кредитов; на текущий момент наблюдается несоответствие между финансовыми рынками и рынками недвижимости. В своей основе рынки недвижимости по-прежнему устойчивы, и мы думаем, что экономическое положение в 2008 г. будет достаточно хорошим для появления положительного спроса на европейских рынках арендаторов. Так что возвращение кредитодателей на рынок – это, фактически, вопрос времени. Хотя долевые игроки рынка, такие как суверенные фонды и учреждения, все еще стремятся к приобретению недвижимости, но как только некоторые из инвесторов, использующих заемные средства, вернутся на рынок, мы увидим более значительное повышение активности».

Доходы

Во второй половине года основные доходы выросли на многих европейских рынках, впервые с 2001 г. доходы в офисном секторе выросли более всего, в целом, примерно на 30 базисных пунктов в среднем по Европе, доходы в торговом секторе выросли в среднем на 25 базисных пунктов, а доходы в секторе промышленных складских помещений выросли незначительно – только на 10 базисных пунктов. Рост доходов является общеевропейским феноменом, но быстрее всего он сказался на рынке Великобритании, где он был наиболее ярко выраженным. Хотя на сегодняшний день некоторые рынки континентальной Европы кажутся более изолированными от непосредственного влияния изменения цен на основную продукцию, например, это касается рынков Бенилюкс, Франции и Центральной Европы, но на них также отмечались рост осторожности инвесторов и уменьшение объемов сделок. Увеличился разрыв в доходности между первичными и вторичными продуктами и участками, причем больше всего выросла рисковая премия на вторичных объектах.

Инвесторы

Состав инвесторов также изменился. Инвесторы, использующие значительное внешнее финансирование, были вынуждены уйти с рынка под влиянием цен, а долевые игроки с меньшим отношением размера займа к стоимости недвижимости стали основными игроками рынка. Торги повсеместно были слабыми, крупные объемы и портфели было профинансировать сложнее всего, и многие инвесторы заняли выжидательную позицию.

Прогноз инвестиций

В отношении 2008 года Тони Хорелл признал, что кредитное сжатие может привести к непредсказуемым последствиям, которые могут по-разному повлиять на цены в Европе: «Корректировки цен уже начались в Великобритании, затем наступит очередь континентальной Европы. Я прогнозирую дальнейший рост доходов в 2008 году, вероятнее всего, в первой половине года, в большей степени в офисном, и в меньшей степени – в торговом и промышленном секторах. Мы ожидаем, что к концу 2008 года  доходы в целом вырастут на 40 базисных пунктов. Доходы от вторичных активов вырастут сильнее, их рост будет как минимум на 50 базисных пунктов больше по сравнению с первичными активами».

Кредитные ограничения повлияют на продажу крупных лотов и портфелей, количество сделок на сумму свыше 300 млн. евро, вероятно, значительно уменьшится. Частично это снижение будет вызвано сокращением объемов капитала, главным образом, в офисном секторе. Однако, мы также прогнозируем сокращение основных объемов. Тем не менее, объемы сделок все равно сохранятся на уровне, сходном с уровнем 2005 г. Инвесторы, вероятно, будут более прагматичными по отношению к условиям транзакционных процессов в таких новых условиях, будет больше внебиржевых и прямых сделок. Более жесткие кредитные условия сдвинут рынок в сторону покупателей – долевых компаний и компаний с низким уровнем заемных средств, тогда как покупатели с высоким уровнем заемных средств окажутся в менее выгодных конкурентных условиях.

Прогноз арендаторов

Наш прогноз активности рынка аренды на 2008 год остается без изменений, мы ожидаем, что рост аренды будет позитивным, хотя и более медленным, чем в 2007 году. В целом, мы ожидаем, что в 2008 году общая аренда офисов будет всего на 10% ниже, чем в 2007 году. На одних рынках это скажется в большей степени, чем на других, в частности, на тех, которые подвержены влиянию финансовых услуг, напр. рынки Лондона, Мадрида и Франкфурта, где снижение спроса, вероятно, будет более сильным. Однако, уровень предложения во всей Европе, как ожидается, будет контролируемым; ожидаемое будущее предложение относительно ослаблено на этом этапе арендного цикла, и мы полагаем, что дополнительное сокращение кредитного финансирования еще сильнее ограничит предложение. В целом, уровень предложения офисной недвижимости в 2008 г., вероятно, будет стабильным. Однако, рост аренды первичных офисов в крупных городах Европы в 2008 году, вероятно, замедлится, но на большинстве рынков все равно будет положительным.

Jones Lang LaSalle предоставляет комплексные услуги в области недвижимости и управления капиталом на местном, региональном и глобальном уровнях собственникам, арендаторам и инвесторам. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет более 120 млн. кв. м по всему миру.