Мало и дорого
Этим летом наконец состоялись земельные аукционы, которых строители ждали с прошлой осени. Но нарасхват идут лишь участки под жилищное строительство. Из 11 лотов, выставлявшихся на торги, удалось продать семь. Строители и эксперты утверждают, что довольны первыми результатами; несмотря на то что земли предлагается мало, она дорогая, и город не дает гарантий предоставления всех необходимых разрешений.
Наибольшим спросом пользовались участки, предназначенные под жилое строительство. В ходе торгов цена на один из таких лотов площадью около 25 600 кв. м в Выборгском районе выросла в три с лишним раза. Компания “Рейки” получила его за $1,59 млн (цена аренды на год) при стартовой цене $430 000. Землю с другим функциональным назначением — для строительства объектов общественно-делового, культурно-бытового назначения, а также объектов физической культуры и спорта — реализовать не удалось. Единственное исключение — участок под “многофункциональный общественно-деловой центр по обслуживанию населения” достался компании “Атлантик” по начальной цене в $680 000.
Гендиректор компании “РМС-Оценка” Алексей Григорьев утверждает, что участников рынка отпугнула завышенная цена. “Участки под строительство общественно-бытовых объектов не могут стоить, как земля под жилую застройку”, — говорит он.
А Владимир Свиньин, генеральный директор компании “Свиньин и партнеры”, объясняет низкий интерес к участкам нежилого назначения отчасти отсутствием на торгах целевых “потребителей” таких участков — девелоперов и торговых операторов. “Ни один строитель не станет покупать такой участок без договора с профильным оператором будущего объекта, а сами операторы обычно не занимаются инвестированием в покупку земли и строительство”, — говорит он. Свиньин считает, что если бы администрация города более активно занималась информированием девелоперов, торговцев, то эти участки можно было бы продать.
По словам гендиректора компании RBI Эдуарда Тиктинского, пока на продажу выставляется не так много участков, как хотелось бы. “Это диктует довольно высокие цены на землю”, — говорит он.
Свиньин считает, что власти недостаточно эффективно используют административный ресурс для представления на торгах большего количества участков. “Старая система [распределения участков] кормила множество мелких чиновников, — говорит Свиньин. — Сейчас у них прибавилось обязанностей, за которые их никто не "вознаградит". Их руководству приходится преодолевать эту инерционность и буквально продавливать формирование необходимых пакетов документов”.
Остальные опрошенные участники рынка сошлись во мнении, что в целом цена земли на торгах мало отличается от цены, которую оценщики ГУИОНа выставляли при оформлении участков через Инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК).
По словам гендиректора фирмы “Прагма” Дениса Литова, два участка, приобретенных на торгах, обошлись его компании примерно по $100 за 1 кв. м планируемого жилья. “Мы готовы были заплатить максимум $120 за 1 кв. м возводимого жилья”, — говорит он.
В последние четыре месяца работы ИТК городское правительство установило минимальную стоимость земли не менее $80 за 1 кв. м возводимого на ней жилья и не менее $100 за 1 кв. м коммерческих площадей.
Новые условия выгоднее городу, чем инвесторам, которые рискуют, вкладывая деньги в предварительную проработку проекта, считает Юрий Сулягин, гендиректор строительной компании “Атлантик”, которая приобрела один из лотов в Приморском районе. “Практика прохождения проектов через ИТК показывала, что не на всех участках разрешалось начать строительство. Свести к минимуму этот риск можно с помощью качественной оценки, которая учитывала бы все нормы строительства, существующие для конкретного района и участка”, — говорит он.
С ним согласен Литов. По его оценке, качественную оценку объекта обеспечивает работа примерно 10 специалистов в течение одного-полутора месяцев.
Тем не менее практически все опрошенные одобрительно высказываются о запуске торгов. “Главный результат торгов — то, что они состоялись, — говорит Тиктинский. — В этом процессе пока много вопросов, нет отработанного механизма, не так много пятен выставляется на продажу, как хотелось бы, но решение этой проблемы — вопрос времени”.
Справка: С июня по сентябрь фонд имущества Петербурга провел четыре аукциона на право аренды земли с так называемым коротким пакетом разрешительной документации. Из 11 лотов общей площадью около 23 га проданы семь лотов площадью около 17 га. Совокупная годовая выручка от аренды по этим лотам составила около $8,3 млн в год.