Нижний Новгород: высокий потенциал рынка и дефицит площадей
Специалисты London Consulting & Management Company изучили ситуацию на рынке офисной недвижимости Нижнего Новгорода, измерили текущий спрос и объем предложения, а также сделали прогноз развития рынка на ближайшие 2 года.
Современный нижегородский рынок бизнес-центров находился на стадии формирования до 2007 года. За последний год было введено в эксплуатацию несколько качественных объектов офисного назначения: БЦ LONDON, БЦ «Волгооптторг», МФЦ «Кит». Тем не менее, рынок продолжает испытывать острый дефицит офисных площадей. Их количество на душу населения составляет 0,136 кв.м.
Активное развитие рынка офисной недвижимости, расширение местных компаний и интерес федеральных требуют качественного предложения офисных площадей. В настоящее время основными источниками предложения офисных помещений на нижегородском рынке являются здания советской постройки без надлежащей реконструкции; перепрофилированные жилые и административные здания. Насыщение качественными офисами районов города неравномерно: основной объем офисных площадей сосредоточен в Нижегородском административном районе. Специалисты LCMC прогнозируют децентрализацию рынка, в результате которой увеличится объем предложения офисных площадей в Заречной части города. Несмотря на ввод в эксплуатацию новых бизнес-центров, спрос на качественную офисную недвижимость не удовлетворен, и его рост будет продолжаться.
Экспертов настораживает условная классификация действующих бизнес-центров на нижегородском рынке: классы присваиваются произвольно и зачастую не отвечают реальному качеству объектов. По мере строительства новых объектов, отвечающих международным стандартам качества, а также переоценки классов существующих объектов, планируется создание единой общепризнанной классификации.
На 2008 год общая доля класса «В» в структуре рынка качественной офисной недвижимости составляет 57%, сегмент класса «А» в Нижнем Новгороде отсутствует. Наименее качественный сегмент – класс «С» - составляет 43%. При этом, если рассматривать весь рынок офисных центров, совокупная доля качественных бизнес-центров (классы В, С) составляет 30%. Заполняемость бизнес-центров всех классов достаточно высока (86%-100%), основной спрос приходится площади «мелкой нарезки» (до 50 кв.м).
Диапазон арендных ставок для «В» класса составляет - 1 000-1 300 рублей за 1 кв. м в месяц; для «С» - 500–900 руб./кв.м/мес. По прогнозам экспертов, арендные ставки объектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован до конца 2008 года, будут в 1,5-2 раза выше ставок действующих аналогичных объектов.
В целом, можно отметить нормализацию годового прироста предложения. Так, к концу 2008 года прирост прогнозируется порядка 56,9% по отношению к предыдущему периоду.