Обзор рынка складских помещений
Обзор рынка складских помещений за первое полугодие 2004 года компании Swiss Realty Group
Уже ни для кого не секрет, что рынок складской недвижимости является на сегодняшний день наиболее динамично развивающимся сектором коммерческой недвижимости. Сложно переоценить его значение для российской экономики в целом.
Бурное и стремительное развитие розничной торговли, иностранных и российских производителей и импортеров в значительной мере создали ситуацию постоянного дефицита качественных складских помещений.
Рентабельность офисной и торговой недвижимости последние
Правда, уже сейчас можно говорить об изменении инвестиционной привлекательности: рынок складской недвижимости становится более открытым; снижаются риски, и инвесторы могу рассчитывать на срок окупаемости 4-5 лет.
Интерес, который последнее время проявляют крупные иностранные и российские инвесторы и строительные компании к данному сегменту, свидетельствует о положительной динамике развития рынка и его стремлению к прозрачности. В 2004г. увеличилась инвестиционная привлекательность рынка, что не может не сказаться на увеличении конкуренции и зарождении цивилизованных рыночных отношений.
Аренда
В 2003 г. арендные ставки на складскую недвижимость, продолжали расти, и на конец первого полугодия 2004 г. максимальный уровень ставок достиг уже $170-$180 за кв.м.\год за помещения, отвечающие международным стандартам (класс «А»).
Арендные ставки за помещения более низкого качества (класс «В») на сегодняшний день колеблются в пределах от $120 до $160 за кв.м.\год. В классе «С» и «D» (переоборудованные цеха, ангары и подвальные помещения) средние ставки составляют от $60 до $110 за кв.м.\год.
Арендные ставки сильно варьируются, однако прямой зависимости от объективных параметров, к сожалению, не существует. В условиях дефицита качественных складских помещений важнейшую роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора. Так, в настоящее время арендные ставки за помещения класса «В» практически достигли уровня складов класса «А».
Склады класса «С», в свою очередь, замещая ушедший в более высокий ценовой сегмент класс «В», всё чаще предлагаются в аренду по ставкам, еще в прошлом году свойственным складам класса «В». Причем удаленность от Москвы имеет все меньшее значение при определении ставок аренды. Многие арендаторы готовы рассматривать предложения по складам, находящимся в 30-40 км от МКАД, без существенного понижения стоимости аренды.
Однако некоторые крупные международные проекты, запланированные к сдаче в 2005 г., предварительно оцениваются на уровне $110 - $130 за кв.м.\год., что отражает ожидаемую тенденцию смягчения арендных ставок в ближайшие 2-3 года.
Таблица 1. Ставки аренды (кв. м/год)
|
Класс здания |
2003 |
2004 первое полугодие |
|
Класс А |
$135 – $155 |
$160 – $180 |
|
Класс В |
$90 – $120 |
$120 – $160 |
|
Класс С/D |
$60 – $100 |
$80 – $110* |
* Все цены указаны с учетом эксплуатационных расходов и НДС.
Уровень вакантных площадей
На сегодняшний день спрос в несколько раз превышает предложение. На начало марта 2004 г. свободны менее 2% складов класса «А», 5-8% – класса «В» и не более 30% складских помещений класса «С» и «D».
Вновь появляющиеся качественные складские помещения обычно сдаются в аренду уже за 3-6 месяцев до окончания сроков строительства. В последнее время крупные компании с большим грузооборотом чаще арендуют склады, построенные девелопером по их индивидуальным требованиям (не менее 5 000 кв.м.) – “built-to-suit”. Таким образом, на свободный рынок не попадает большое количество вновь построенных качественных помещений.
Спрос
По оценке специалистов компании Swiss Realty Group, спрос на складские помещения международного класса в первом полугодии 2004 г. оставался по-прежнему высоким. Подавляющая часть спроса на помещения международного класса исходит от производителей и импортеров, работающих в секторе FMCG, дистрибьюторов, логистических операторов, розничных сетей, автомобильных компаний и др. Причем в 2004 году значительную долю заявок (до 30%) составляют крупные помещения (от
По предварительным оценкам, объем неудовлетворенного спроса на качественные складские площади в первом полугодии 2004 г. составляет 400 000 кв.м.-500 000 кв.м.
Суммарный объем заявок на складские помещения оценивается в 2 500 000 кв.м.-3 000 000 кв.м. (тут необходимо помнить, что часто компании не расширяют существующие площади, а меняют, например, уровень/класс своего склада; таким образом сумма заявок не отражает реального спроса).
Несмотря на некоторый рост предложения до конца года, ситуация на рынке существенно не изменится. Практически все планируемые к вводу мощности уже арендованы или заняты под ответственное хранение.
С учетом роста покупательской способности и выхода крупных иностранных ритейлеров (в частности, REAL) можно ожидать еще большего увеличения спроса на складские помещения класса «А» и «В» к началу 2005 г.
Диаграмма 1. Структура спроса
Предложение
По оценке специалистов компании Swiss Realty Group в настоящее время общая площадь коммерческих (аренда или ответственное хранение) складских площадей класса «А» и «В» составляет около 2 000 000 кв.м.; ориентировочно 3 500 000-4 000 000 кв.м. занимают «склады» класса «С» и «D» (бывшие цеха, ангары, подвальные помещения, часто неучтенные контролирующими органами как склады).
Общая площадь складских площадей, отвечающих международным стандартам (класс «А»), составляет лишь около 500 000 кв.м., то есть менее
Диаграмма 2. Структура предложения
До конца 2004 года введется в эксплуатацию еще 300 000-340 000 кв.м. складских помещений класса «А» и «В». В 2005, когда ожидается запуск крупных девелоперских проектов, общая площадь современных складских помещений может увеличиться до 1 200 000-1 300 000 кв.м.
Диаграмма 3. Увеличение объемов предложения современных складских помещений
Распределение складских помещений по направлениям
На Северо-Западном направлении (Ленинградское шоссе) сосредоточено до 45% качественных складских помещений, на Западном направлении (Минское и Киевское шоссе) – 15%, на Юго-Восточном направлении (Каширское, Старорязанское и Новорязанское шоссе) – 16%, и на Южном направлении (Варшавское и Новосимферопольское шоссе) – 10%.
Диаграмма 4. География размещения крупнейших складских помещений
Перспективные направления для строительства новых складских помещений
Наиболее перспективными направлениями для строительства новых складских комплексов и логистических парков можно считать Юго-Восточное, Северо-Западное, Южное и Западное направления.
Диаграмма 4. География размещения строящихся складских помещений
Продажа
Складские и производственные помещения
Покупка или долгосрочная аренда (от 10 лет) складских помещений в текущем году становятся все более популярным видом сделок в рассматриваемом сегменте рынка. Связанно это как с низким уровнем вакантных площадей в аренду, так и с появление в России все большего количества игроков на логистическом и розничном рынках. Цена покупки одного квадратного метра во вновь возведенном или реконструированном складском помещении составляет в среднем $1000-$1300, притом, что себестоимость их строительства в зависимости от класса оценивается на уровне $400-$600 без учета стоимости земли. Также как в случае с арендой, уровень цен «перегрет» из-за скудного предложения.
В то же время можно говорить о существенном увеличении в конце 2003-начале 2004 гг. инвестиционной активности: значительное количество финансовых и инвестиционных институтов ведут активную скупку земельных участков и помещений из производственно-складского фонда под реконструкцию и строительство. Инвесторов и девелоперов привлекает относительно высокая доходность бизнеса, а также пока невысокий уровень конкуренции.
Земля
Цены земельных участков для складской застройки, расположенных в прямой доступности от крупных магистралей в радиусе до 35-40 км от МКАД, колеблются в диапазоне от $300 000 до $600 000* за га. Цены разнятся в зависимости от расположения, доступа, существующих инфраструктур и зонирования, а также стадии, в которой находится процесс оформления участка.
Однако основной проблемой развития рынка по-прежнему является неразвитая структура земельных отношений в Московской области.
* Цены указаны без учета НДС
Тенденции
В первом квартале 2004 г. рынок складских услуг характеризуется следующими основными тенденциями:
- Спрос на рынке складских помещений Московского региона превышает предложение. Наблюдается практически полное отсутствие свободных складских комплексов европейского уровня.
- В связи с общеэкономическим ростом в стране, наблюдается существенный рост объемов продаж у многих существующих и потенциальных клиентов складских комплексов класса «А» и «В», что в свою очередь, увеличивает спрос на дополнительные площади.
- Растущий рынок привлекает новых игроков, в том числе крупные международные логистические и девелоперские компании.
- Значительно увеличивается инвестиционная активность в данном секторе коммерческой недвижимости.
- Развитие складской и логистической деятельности в регионах: строительство качественных складских терминалов в крупных городах и выход международных логистических операторов на рынок.
- Сокращение объема складов класса «С» и «D». Данная тенденция актуализировалась как за счет перестройки неликвидных помещений, так и за счет возвращения в бывшие производственные помещения собственно самих производств.
Выводы
· До конца 2004 года на рынке сохранится существенное преобладание спроса на складские помещения над предложением.
· Ограниченность предложения складских помещений международного класса и высокий спрос на расширение объемов хранения и обработки со стороны клиентов приведут к дальнейшему плавному росту цен на аренду и услуги по ответственному хранению, по крайней мере, до конца 2004 г. При условии начала строительства некоторых из заявленных амбициозных проектов девелоперов к началу 2005 года рост цен стабилизируется с последующей очень незначительной тенденцией к падению.
· Развитие “built-to-suit” проектов. Связано это как с дефицитом готовых складских помещений, так и с индивидуализацией требований многих арендаторов к параметрам склада.