Обзор торговых и торгово-развлекательных центров Уфы

На сегодняшний день условия для ведения бизнеса в Уфе достаточно благоприятные и что самое важное, они улучшаются. Предприниматели и инвесторы расширяют бизнес. Но это расширение стагнационное, по сравнению с аналогичными городами. Для организаций ведущих свой бизнес в области строительства сложности возникают с получение земельных участков, так как распределение участков контролируется президентом республики.

По данным, проведенного исследования компанией LCMC, преобладающей формой собственности в городе является частная собственность - 87,2 %, и лишь 2,6 % - государственной и 2,3 % -муниципальной форм собс­твенности. На рынке торговых площадей г. Уфы сейчас действуют 20 торговых центров, общий объем пред­ложения торговых площадей в которых, составляет 290 000 кв. м. В анализе учитывались только качественные объекты (отдельно стоящие здания), соответствующие установленным стандартам, общей площадью от 1 000 кв. м. Соответственно, объекты, находящиеся в неудовлетворительном и плохом состоянии, объекты, не имею­щие концептуальной идеи или упорядоченного торгового формата (например, крытые рынки), не относятся к качественному предложению и в дальнейшем исключаются из анализа.

Учитывая текущий и прогнозируемый уровень развития рынка, Уфу можно отнести к так называемой «второй волне освоения» рынков торговой недвижимости. В рамках данной волны активное строительство объектов торговой невидимости начало осуществляется в крупных российских городах, с высоким уровнем дохода и населением порядка 1 млн. чел. (Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Екатеринбург, Челябинск и пр.).

В связи с тем, что Уфа несколько уступает данным городам по уровню дохода и численности населения, ее активное освоение началось несколько позже. Рынок торговых площадей в торговых центрах города находится на более высоком уровне развития по сравнению с офисным. Хронология развития данного рынка берет свое начало в 2004 году, когда в городе были открыты первые качественные объекты торговой недвижимости (4 крупных торговых центра, торговая площадь в которых составила 94 000 кв. м). Первым объектом, отвечающим всем характеристикам и стандартам развитых рынков торговой недвижимости, стал ТРЦ «Мир», введенный в эксплуатацию в 2004 году. В 2006 году в эксплуатацию был введен еще 1 качественный объекта - гипермаркет «Metro Cash&Carry». По оценкам специалистов компании LCMC на 2008 год самым качественным и одновременно самым крупным торговым центром является ТРЦ «Мир».

В настоящее время в Уфе действуют 20 торговых центров (объектов с торговой площадью более 1 000 кв. м), на рынке также представлены почти все крупные федеральные операторы сферы торговли, но практически отсутствуют якорные операторы сферы развлечения (мультиплексы, детские зоны развлечения и др.) На момент проведения исследования развлекательные зоны в составе торговых комплексов были представлены только в 3 объектах.

В структуре действующих торговых центров в основном представлены объекты класса «Окружной» (8 тор­говых центров, общая торговая площадь которых составляет 160 242 кв. м). На торговые центры класса «Мик­рорайонный» приходится 7 объектов общей площадью 49 170 кв. м. Также в городе функционирует 5 торговых центров класса «Региональный», общий объем торговых площадей в которых составляет 81 700 кв. м.

За оставшийся период 2008 года в эксплуатацию будут введены 8 торговых центров, суммарный объем торговых площадей в которых составит 164 173 кв. м. Общий объем ввода новых площадей в 2008 году, таким образом, может стать рекордным и достичь значения 181 393 кв. м.

Однако за счет крупноформатного торгового центра «Мега-Уфа», ввод в эксплуатацию которого намечен на 2009 год, этот год может «побить» все предыдущие «рекорды» - к вводу в эксплуатацию в разной степени готовы 6 торговых центров общей торговой площадью 316 025 кв. м. В 2010 году ожидается выход на рынок 2 торговых центров, один из которых – ТРЦ «Планета» станет крупнейшим торговым комплексом Уфы располо­женным в черте города.

По мнению специалистов компании London Consulting & Management Company | LCMC общий уровень арен­дных ставок на торговые площади Уфы замедлит рост, замедление будет вызвано большим объемом ввода в эксплуатацию торговых площадей (на фоне сегодняшнего их избытка).

На сегодняшний день различными за­стройщиками анонсировано 1 194 250 кв. м, ввод в эксплуатацию данных площадей запланирован на период 2008 – 2010 г.г. Но вслед за вводом торговых помещений в город придут новые арендаторы, поэтому опасности для рынка торговых площадей не ожидается.

В зависимости от класса торгового центра выделяются следующие диапазоны арендных ставок (ставки приведены без учета НДС и КУ):

• класс «Региональный»: 1 250 – 3 000 рублей за 1 кв. м в месяц;

• класс «Окружной»: 950 рублей за 1 кв. м в месяц – 3 000 рублей за 1 кв. м в месяц;

• класс «Микрорайонный»: от 1 900 рублей за 1 кв. м в месяц.

В целом ситуацию на рынке торговых площадей города Уфы можно охарактеризовать активным ростом пред­ложения, значительно обостряющейся конкуренцией и выходом на рынок сильнейших российских игроков.

Специалистами компании LCMC рынок торговой недвижимости в сегменте торговых центров оценивается как усложняющийся и неблагоприятный для выхода средних и мелких игроков.