Оперативный отчет о рынке офисной недвижимости

Офисная недвижимость

ЦЕНЫ—ВНИЗ

Если в начале ноября мы говорили об ожиданиях падения ставок и готовности к переговорам, то сейчас уже можно уверенно констатировать—ставки аренды и цены на коммерческую недвижимость пошли вниз.

За неделю, прошедшую после ноябрьских праздников было официально объявлено о снижении запрашиваемых ставок аренды или цен продажи в 10% всех офисных зданий, предлагающих офисы в аренду. И это ровно столько же, сколько бы объявлено за четыре недели октября. Таким образом, за последние 5 недель в 20% офисных зданий было официально объявлено о снижении цен. А владельцы остальных объявили о готовности обсуждать коммерческие условия.

Наконец-то на рынке появились действительно интересные предложения качественных офисных помещений по очень и очень разумным ценам. Качественный офис с отделкой в центре города уже можно снять за 1 000-1 200 долларов. Офис в качественном здании класса «В+»  или «А» без отделки уже реально снять за 600-800 долларов.

Можно сказать, что в ноябре ставки аренды в среднем снизились на 20%.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ—ВВЕРХ

Количество свободных офисных помещений в уже готовых зданиях (по большей части с отделкой, готовые к въезду немедленно) выросло за два месяца (с середины сентября) в полтора раза— с 1 млн. кв. м до 1,5 млн. кв. м. Количество площадей, предлагаемых в субаренду за эти же два месяца выросло на 50% (и составляет около 100 000 кв. м офисов с отделкой и зачастую даже с мебелью).

Откуда появляются новые помещения, готовые к въезду?
-  Чаще всего арендаторы отказываются от излишков площадей, иногда предлагая их в субаренду (редко), а чаще просто отказываясь от излишков в пользу арендодателя. Иногда арендаторы договариваются с арендодателем, что если он найдет нового арендатора, они получат возможность отказаться от лишних помещений.
-  Если арендатор выезжал из здания по окончании договора аренды, то раньше на эти помещения была очередь из существующих арендаторов здания, желающих расшириться.  Сейчас эти площади также выходят на рынок.
-Пока на рынке не наблюдается массовых досрочных прекращений договоров аренды (с штрафными санкциями) по причине неплатежеспособности арендаторов, вынужденных переезжать в низкокачественные офисы.

ЧЕГО ХОТЯТ АРЕНДАТОРЫ?

Арендаторов, желающих заключать сделки по сниженным ценам, все равно не так много. Спрос остается на низком уровне.

Арендаторы сейчас рассматривают в основном помещения, готовые к въезду немедленно. Интересным решение сейчас представляется субаренда, поскольку эти помещения предлагаются чаще всего с отделкой (иногда даже с мебелью) и можно заключить краткосрочный договор (1-2 года).

Офисы на перспективу практически не рассматриваются. Тем не менее, на рынке все же есть крупные арендаторы, подбирающие большие помещения на перспективу.

ФАКТЫ. ХРОНИКА КРИЗИСА

Банк UBS опубликовал результаты исследования, согласно которым справедливая стоимость акций четырех публичных российских девелоперов были снижены в несколько раз. Так, акции Mirland Development подешевели в 3,5 раза (с 11,2 до 3,3 доллара за бумагу), ОПИН - в 2 раза (с 348 до 160 долларов), ГК ПИК - в 6 раз (с 35,3 до 5,6 доллара), «Системы-Галс» - в 33 раза (с 14,9 до 0,45 доллара).

Девелоперская компания РТМ продает часть своих объектов. К продаже уже подготовлен ряд объектов, составляющих 16% от общей площади всего портфеля недвижимости, или около 45% от общей площади объектов, находящихся в эксплуатации. Сейчас портфель компании составляет 56 объектов общей площадью 558 тыс. кв. м. Таким образом, получается, РТМ готова продать примерно 90 тыс. кв. м. За них компания планирует выручить до 300 млн. долларов, которые будут направлены в первую очередь на погашение задолженности. Чистый финансовый долг РТМ на 30 июня 2008 года составляет 482,3 млн. долларов. Девелопер также намерен приостановить развитие объектов на ранних стадиях строительства. Так, заморозка коснется проектов в Самаре, Брянске, Одинцове и Санкт-Петербурге.

Девелоперская компания «Макромир» отказалась от девелоперской деятельности и намерена продать все строительные активы, общая стоимость готовых и строящихся объектов «Макромира» оценивается в сумму более 1 млрд. долларов.

Турецкий девелопер Enka принял решение о продаже 18 принадлежащих ему московских супермаркетов «Рамстор» и региональных активов, оценивающихся примерно в 100 - 110 млн. долларов. Реализация столичных «Рамсторов» возложена на нанятый Enka Bank Societe General Vostok (BSGV). Ранее (в конгце 2007 года) Enka продала 14 гипермаркетов компании Ашан, а в сентябре 2008—3 гипермаркета на правах долгосрочной аренды перешила к компании «О'Кей».

«Дон-строй» получит крупный кредит от ВТБ по программе господдержки реального сектора экономики, «Дон-строй» и ВТБ заключили ряд долгосрочных кредитных соглашений на 500 млн. долларов. Кредит сложно структурирован — последний платеж планируется в 2012 г. Последнюю отчетность компания опубликовала два года назад, перед размещением LPN (loan participation notes) в 150 млн. долларов под 10% годовых. Тогда председатель совета директоров «Дон-строя» Максим Блажко сообщал, что кредитный портфель компании — порядка 200 млн. долларов. Назвать нынешнюю долговую нагрузку Баткин отказался: «Кредит ВТБ составляет часть сегодняшней долговой нагрузки, но не всю. Краткосрочных кредитов, которые необходимо оперативно погасить, у компании нет». (Для справки: Это второй крупный кредит госбанка на поддержку девелопера — ВЭБ обещал около 250 млн. долларов группе компаний ПИК).

По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.