Оперативный отчет о последних новостях на рынке коммерческой недвижимости

Факты. Хроника кризиса.

Банк UBS опубликовал результаты исследования, согласно которым справедливая стоимость акций четырех публичных российских девелоперов были снижены в несколько раз. Так, акции Mirland Development подешевели в 3,5 раза (с 11,2 долларов до 3,3 долларов за бумагу), ОПИН - в 2 раза (с 348 до 160 долларов), ГК ПИК - в 6 раз (с 35,3 до 5,6 долларов), «Системы-Галс» - в 33 раза (с 14,9 до 0,45 долларов).

Девелоперская компания РТМ продает часть своих объектов. К продаже уже подготовлен ряд объектов, составляющих 16% от общей площади всего портфеля недвижимости, или около 45% от общей площади объектов, находящихся в эксплуатации. Сей­час портфель компании составляет 56 объектов общей площа­дью 558 тысяч кв. м. Таким образом, получается, РТМ готова продать примерно 90 тысяч кв. м. За них компания планирует выручить до 300 млн. долларов, которые будут направлены в первую очередь на погашение задолженности. Чистый финансовый долг РТМ на 30 июня 2008 года составляет 482,3 млн. долларов Девело-пер также намерен приостановить развитие объектов на ранних стадиях строительства. Так, заморозка коснется проектов в Самаре, Брянске, Одинцове и Санкт-Петербурге.

Девелоперская компания «Макромир» отказалась от девелопер­ской деятельности и намерена продать все строительные акти­вы, общая стоимость готовых и строящихся объектов «Макромира» оценивается в сумму более 1 млрд. долларов.

Турецкий девелопер Enka принял решение о продаже 18 при­надлежащих ему московских супермаркетов «Рамстор» и регио­нальных активов, оценивающихся примерно в 100 - 110 млн. долларов Реализация столичных «Рамсторов» возложена на нанятый Enka Bank Societe General Vostok (BSGV). Ранее (в конгце 2007 года) Enka продала 14 гипермаркетов компании Ашан, а в сен­тябре 2008—3 гипермаркета на правах долгосрочной аренды перешила к компании «О'Кей».

«Дон-строй» получит крупный кредит от ВТБ по программе гос­поддержки реального сектора экономики, «Дон-строй» и ВТБ заключили ряд долгосрочных кредитных соглашений на $500 млн. Кредит сложно структурирован — последний платеж планируется в 2012 г. Последнюю отчетность компания опубли­ковала два года назад, перед размещением LPN (loan participa­tion notes) в 150 млн. долларов под 10% годовых. Тогда председатель совета директоров «Дон-строя» Максим Блажко сообщал, что кредитный портфель компании — порядка $200 млн. Назвать нынешнюю долговую нагрузку Баткин отказался: «Кредит ВТБ составляет часть сегодняшней долговой нагрузки, но не всю. Краткосрочных кредитов, которые необходимо оперативно пога­сить, у компании нет». (Для справки: Это второй крупный кредит госбанка на поддержку девелопера — ВЭБ обещал около 250 млн. долларов  группе компаний ПИК).

Офисная недвижимость

Цены — вниз

Если в начале ноября мы говорили об ожиданиях падения ставок и готовности к переговорам, то сейчас уже можно уверенно констатировать—ставки аренды и цены на коммер­ческую недвижимость пошли вниз.

За неделю, прошедшую после ноябрьских праздников было официально объявлено о снижении запрашиваемых ставок аренды или цен продажи в 10% всех офисных зданий, пред­лагающих офисы в аренду. И это ровно столько же, сколько бы объявлено за четыре недели октября. Таким образом, за последние 5 недель в 20% офисных зданий было официаль­но объявлено о снижении цен. А владельцы остальных объя­вили о готовности обсуждать коммерческие условия.

Наконец-то на рынке появились действительно интересные предложения качественных офисных помещений по очень и очень разумным ценам. Качественный офис с отделкой в центре города уже можно снять за 1000-1200 долларов. Офис в каче­ственном здании класса В+ или А без отделки уже реально снять за 600-800 долларов.

Можно сказать, что в ноябре ставки аренды в среднем снизи­лись на 20%.

Предложение - вверх

Количество свободных офисных помещений в уже готовых зданиях (по большей части с отделкой, готовые к въезду немедленно) выросло за два месяца (с середины сентября) в полтора раза— с 1 млн. кв.м. до 1,5 млн. кв.м. Количество площадей, предлагаемых в субаренду за эти же два месяца выросло на 50% (и составляет около 100 000 кв.м. офисов с отделкой и зачастую даже с мебелью)

Откуда появляются новые помещения, готовые к въезду?

-  Чаще всего арендаторы отказываются от излишков площа­дей, иногда предлагая их в субаренду (редко), а чаще просто отказы­ваясь от излишков в пользу арендодателя. Иногда арендаторы дого­вариваются с арендодателем, что если он найдет нового арендато­ра, они получат возможность отказаться от лишних помещений.

-  Если арендатор выезжал из здания по окончании договора аренды, то раньше на эти помещения была очередь из существую­щих арендаторов здания, желающих расшириться.  Сейчас эти пло­щади также выходят на рынок.

-Пока на рынке не наблюдается массовых досрочных прекра­щений договоров аренды (с штрафными санкциями) по причине неплатежеспособности арендаторов, вынужденных переезжать в низкокачественные офисы.

Чего хотят арендаторы?

Арендаторов, желающих заключать сделки по сниженным ценам, все равно не так много. Спрос остается на низком уровне.

Арендаторы сейчас рассматривают в основном помещения, готовые к въезду немедленно. Интересным решение сейчас представляется субаренда, поскольку эти помещения пред­лагаются чаще всего с отделкой (иногда даже с мебелью) и можно заключить краткосрочный договор (1-2 года).

Офисы на перспективу практически не рассматриваются. Тем не менее, на рынке все же есть крупные арендаторы, подбирающие большие помещения на перспективу.