В Нижнем Новгороде арендаторы стали требовательнее

Нижегородские арендаторы стали отдавать явное предпочтение офисам хорошего качества — с качественной отделкой, телекоммуникациями, расположенным в хорошем месте. А окраины города перестали пользоваться популярностью. При этом спрос на офисные площади в Нижнем в несколько раз превышает предложение.

“Летом на офисном рынке было спокойно, сейчас, когда сезон отпусков закончился, мы отмечаем приток клиентов и рост спроса на офисы хорошего качества, — говорит Наталья Романычева, менеджер Центра аренды АН "Выбор", — то, что летом сдавалось по $18-20 за метр, сейчас предлагают за $22-25”. Но рост спроса лишь отчасти объясняется сезонностью. Риэлторы отмечают высокий интерес к региону иногородних компаний. В первую очередь столичных и петербургских, а также из ряда городов Поволжья и из Екатеринбурга.

При этом никто не берется однозначно утверждать, что цены выросли. Енин считает, что цены не изменились, Романычева отмечает рост цен только на офисы высокого класса.

“Летом только один офис предлагался по цене $35 за 1 кв. м в месяц. — рассказывает она — Цена казалась высокой, но и офис отличный: в центре города, с прекрасным качеством отделки, со всеми видами коммуникаций. Сейчас есть несколько предложений по цене $25, 30, 35 за 1 кв. м в месяц — это офисы примерно такого же уровня, например, в новых домах на ул. Варварской. Есть предложение и по $50 за 1 кв. м — реконструированное здание на Большой Покровской”.

Клиенты готовы платить за высокое качество — это подтверждает пример реконструируемого бизнес-центра на ул. Рождественской. Стоимость аренды на Рождественской не превышает $15-18, а в новом бизнес-центре, помещения сдаются по $22-25.

На Решетниковской бизнес-центр класса А будет сдан через год. Но уже сейчас заключаются предварительные договоры аренды. По словам маркетолога проекта бизнес-центра “Столица Нижний” на Решетниковской Олега Груздева, ориентировочно ставка составит $25 за 1 кв. м, но уже заключен предварительный договор с банком на аренду площадей по $30 за 1 кв. м.

Но не всегда местоположение и качество гарантируют спрос на офис. Важно еще, чтобы место было “раскручено”, чтобы его знали арендаторы. “Мы два года сдаем на ул. Новой офисы на первых этажах жилого дома. Сначала не было желающих, теперь там сдаются площади по $22-23. Но в недавно построенном доме недалеко от первого на офисы по $18 за 1 кв. м никто пока не обращает внимания”, — говорит Романычева.

Растут цены и в бизнес-центрах. Но чаще всего изменение цены все-таки связано с изменениями условий в офисе. “Владельцы бизнес-центров уже осознали, что арендаторы хотят получить готовый офис и заниматься своим бизнесом, а не тратить время и силы на ремонт. Для арендодателя затраты на ремонт быстро окупаются не только за счет более высокой цены, но и за счет возрастающей ликвидности. Так, в здании на ул. Родионова, 23, после ремонта помещения стали пользоваться большим спросом в значительной степени благодаря тому, что владельцы предлагают все виды связи и любое количество городских телефонных номеров”, — говорит Василий Енин из Центра коммерческой недвижимости. До ремонта стоимость аренды там составляла $8 за 1 кв. м, сейчас там сдают офисы по $20 (без НДС).

А в бизнес-центре в Кузнечихе постепенно ремонтируется этаж за этажом, но при этом арендная ставка не повышается. Тем не менее, по словам Енина, затраты быстро окупаются за счет возросшей ликвидности.

Рост арендной платы владельцы оправдывают инфляцией. “На Костина сменился владелец одного из многочисленных бизнес-центров и сразу поднял цены на $7 — с $18 до $25, объяснив, что велики расходы на коммунальные услуги”, — рассказала Наталья Романычева.

По данным Василия Енина, в некоторых бизнес-центрах не было формального повышения цены, но арендаторам наем стал обходиться дороже, из-за того что владельцы зданий перешли на упрощенную систему налогообложения. Раньше арендаторам возвращался НДС, сейчас — нет, и аренда для них стала дороже на величину налога — 18%.

Но не все офисы и не везде пользуются одинаково высоким спросом. Наиболее востребованы офисы в центре города — на Ошарской, Покровской, Варварской, Белинского. Здесь арендаторов не пугают даже цокольные помещения. Велик спрос на улицы, прилегающие к ул. Белинского, в районе ТЦ “Этажи” и “Шоколад”. Пользуются спросом Верхние Печеры. По наблюдению Василия Енина, некоторые предприниматели открывают там офисы еще и потому, что сотрудникам не нужно ездить далеко — некоторые фирмы помогали своим работникам приобрести квартиры в этом районе.

По данным Романычевой, в центре Сормова стоимость аренды доходит до $25 за 1 кв. м, в то время как на ул. Белинского или Варварской, через одну-две остановки, — $15. В Канавинском районе популярен только район вокзала. Василий Енин считает, что там в основном арендуют площади в расчете на клиентов из области.

В Ленинском районе спросом пользуется только самый центр, дальше Заречной арендаторы “селиться” не хотят. А на Автозаводе можно арендовать площади по $6-8 за 1 кв. м.

Много желающих купить офисные площади. По мнению Василия Енина, покупают офисы в основном для ведения своего бизнеса, а не для сдачи в аренду — быстрее окупаются торговые площади, и мелкие инвесторы предпочитают этот сектор коммерческой недвижимости. Косвенно подтверждает это мнение и Наталья Романычева. Она сообщила, что многие клиенты подают сразу двойную заявку — и на покупку, и на аренду.

Относительно недорого можно купить площади в новостройках — особенно на ранних стадиях и в жилых домах, а не в офисных зданиях. Компания “Стройсоюз” активно предлагает коммерческие площади на ул. Ванеева всего по $600 за 1 кв. м. Это цена на нулевом цикле и при условии полной оплаты покупки. Но что там сделает покупатель, неизвестно. По словам Енина, выгоднее открыть магазин, потому что он быстрее окупится. В административном здании цена будет выше.

По словам Олега Груздева, в бизнес-центре на Решетниковской продано 5000 кв. м по ценам от $850 до $1150 за 1 кв. м. Срок сдачи бизнес-центра — III квартал 2005 г.

“В бизнес-центре "Теледом" на ул. Белинского продаются площади по $1250-1350 за 1 кв. м, срок сдачи — конец года”, — говорит Енин. По его словам, на ул. Минина цена уже построенного офисного здания с финишной отделкой составляет $3000 за 1 кв. м. Владелец хочет все здание продать сразу, но покупателей пока не находится.