В регионах не хватает офисов

Спрос на офисную недвижимость в регионах превышает предложение в десятки раз. Как выяснили корреспонденты "Ъ-Дома", в некоторых регионах рынка коммерческой недвижимости не существует вовсе – нет ни управляющих компаний, ни понятия "офисной недвижимости".

Хабаровск

"В Хабаровске нет цивилизованного рынка коммерческой недвижимости, нет ее классификации по классам A, В и С, определяющим, что и сколько стоит. У нас это все только в зародыше",– говорит руководитель муниципального унитарного предприятия "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" Владимир Апеллесов. В столице Дальнего Востока есть только одно здание, где могут предложить офисы – кондиционированные, имеющие многоканальную телефонную связь, охрану,– это бизнес-центр "Дальний Восток", принадлежащий артели старателей "Амур". Открытый в январе 2003 года бизнес-центр включает 35 офисов разной площади – от 18 до 100 кв. м. Они оснащены многоканальной телефонией, интернетом, телевидением, кондиционированием, охранной сигнализацией и отдельным энергоучетом. Стоимость аренды здесь – $420-540 за 1 кв. м. Для сравнения, в других помещениях в центре города аренда составляет около $240. Покупка обойдется от $350 до $1,5 тыс. за 1 кв. м. Большинство офисов Хабаровска располагаются в случайных зданиях, не приспособленных для этой сферы деятельности. К примеру, в переведенных в нежилой фонд квартирах или в кабинетах государственных институтов ("Дальгипроводхоз", Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения и др.), которые пытаются выживать за счет сдачи своих площадей в аренду. В проекте есть два офисных центра – в апреле 2005 года планируется начать строительство десятиэтажного здания площадью 3 тыс. кв. м на улице Дзержинского в центре города. Предполагается, что стоимость аренды составит около $360 за 1 кв. м. Следующий объект, включающий офисные помещения, будет возведен на пересечении улиц Большая и Ленинградская. В торгово-деловом центре предусмотрены гостиницы, рестораны и торговые зоны. Размер площадей зависит от инвестиционной активности компаний, которые будут вкладывать деньги в обмен на освобождение от арендной платы на определенный срок. Начало работ запланировано на 2006 год. По словам строителей, основной вопрос в офисном строительстве – использовать типовые или индивидуальные проекты. "Первый вариант не очень интересен, поскольку многие фирмы требуют особенных условий – от размеров помещений до цвета отделки. Но необычные объекты сложнее реализовать. К примеру, двухэтажное здание на улице Калинина, где сейчас располагается дальневосточный Сбербанк, простояло без хозяина не один месяц. И все же банк изменил его внутреннюю планировку",– пояснил господин Апеллесов. Ростов-на-Дону Сегодня спрос на офисные помещения удовлетворен в Ростове-на-Дону только на 40%. По оценкам экспертов, в городе нет ни одного офисного здания, которое отвечало бы категории В. Местные коммерсанты пока довольствуются арендой помещений в административных зданиях и промышленных корпусах таких институтов, как "Гипрокомбайнпром", "Атомкотломаш", или переоборудованными под офисы первыми этажами жилых домов. В то же время, по словам начальника отдела маркетинга ООО МИС Олега Иванова, "все больше местных компаний хотят быть узнаваемыми и иметь свое лицо. Предприниматели стали заботиться об имидже фирмы, а солидная недвижимость – это один из показателей успешности компании".

В областной администрации отмечают, что в регион охотно идут московские инвесторы, и большая часть офисов возводится именно на их средства. В качестве подрядчиков они привлекают местных строителей. Вложения в каждый проект составляют от $10 млн до $25 млн.

По словам начальника управления жилищной политики и строительного комплекса Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, "сейчас в городе возводится 18 зданий, где будут размещаться офисы класса A и В. Строительство большинства из них будет завершено в 2006 году, и это позволит практически полностью удовлетворить имеющийся спрос на офисы высшего класса". Инвестиции в этот сегмент строительства составляют более $200 млн.

Примеров, когда ростовские строительные компании самостоятельно инвестируют в собственные проекты, немного. Компания "Плеяда" возводит бизнес-центр "Купеческий двор" класса A. По словам заместителя генерального директора по маркетингу Евгения Соболева, 50% площадей будущих офисов уже проданы (проект будет завершен во втором квартале 2006 года). Несколько бизнес-центров возводит концерн "Вант". ООО МИС приступило к строительству 18-этажного офиса класса A на улице Сиверса.

Санкт-Петербург

По прогнозам девелоперов, до конца 2004 года на рынке коммерческой недвижимости Петербурга будет представлено свыше 800 тыс. кв. м офисных площадей. Мелкие арендаторы уступают место крупным петербургским, московским и иностранным компаниям. Этим обусловлен рост спроса на площади 500-1000 кв. м в бизнес-центрах класса A и B. По информации специалистов, на долю объектов класса A приходится 5%, класса В – 26%, класса С – 69%. При этом свыше 40% всех офисных центров расположены в исторической части города – в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском районах и части Васильевского острова. Поскольку количество участков под новое строительство в центре ограничено, девелоперы реконструируют под офисные комплексы памятники архитектуры. При этом инвесторам приходится вести длительные переговоры с комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников петербургской администрации.

С начала года в Петербурге уже введены четыре крупных объекта класса В общей площадью 23 тыс. кв. м: Renaissance House (4,8 тыс. кв. м, инвестор – Renaissance Construction), "Сенатор" (5 тыс. кв. м, инвестор – финансовая компания "Империя"), "Адмирал" (6,5 тыс. кв. м, инвестор – "ПСБ-инвест групп", дочерняя структура Промышленно-строительного банка), а также торгово-офисно-развлекательный центр "Гулливер" (6,5 тыс. кв. м, застройщиком выступает ООО "Дубль-2", совладелец сети магазинов "Мир техники"). Многофункциональные центры, подобные "Гулливеру", становятся тенденцией петербургского рынка коммерческой недвижимости.

По данным "ПСБ-инвест групп", годовые арендные ставки по классу A варьируются в пределах $400-600 за 1 кв. м, по классу В – $200-500 за 1 кв. м, по классу С – $110-300 за 1 кв. м.

Директор компании "Бекар. Консалтинг" Дмитрий Золин прогнозирует, что во втором полугодии арендные ставки вырастут на 5-6% по сравнению с первым полугодием 2004 года – в связи с инфляцией, увеличением стоимости строительных материалов и требуемых отчислений в бюджет города. Вместе с тем если в 2002-2003 годах ставки росли на 25-30%, то в этом году стоимость аренды повысилась всего на 10%.

Нижний Новгород

В Нижнем спрос превышает предложение практически по всем видам коммерческой недвижимости. Наиболее востребованы торговые площади – потребность в них составляет 270 тыс. кв. м при действующих 100 тыс. кв. м. В 2005-2006 годах будут построены два торговых центра класса В площадью 35 тыс. кв. м и 94 тыс. кв. м. Спрос на офисные площади не удовлетворен как на помещения класса A и В, так и на небольшие офисы до 50 м. По словам участников рынка, в первом случае речь идет об отсутствии офисов этих классов, а во втором – о завышении цен. Средняя цена небольшого необорудованного помещения, где арендатору придется за свой счет делать ремонт, составляет $180-240 за 1 кв. м.

Сейчас в Нижнем строятся пять бизнес-центров, которые должны хотя бы частично удовлетворить потребность бизнеса в качественных офисах. Два из них будут введены уже в следующем году, третий, видимо, станет первым центром класса A для представительств иностранных компаний.

По словам заместителя директора агентства недвижимости "Адрес" Елены Соловьевой, цена квадратного метра в новых центрах будет не меньше $264-276. Все эти центры строятся нижегородскими инвесторами в сотрудничестве с московскими и местными коллегами. Например, "Столица Нижний" сотрудничает с крупнейшим местным розничным оператором "Национальный торговый альянс", который размещает в его торговых центрах свои гипермаркеты.

Основным препятствием, по мнению Елены Соловьевой, для инвестора являются бюрократические препоны в получении земельного участка. Успех "Столицы Нижний" как раз и объясняется хорошими связями с местными властями. Так, на открытии "Этажей" присутствовал полпред президента РФ в ПФО Сергей Кириенко. В компании не скрывают того, что, привлекая средства инвесторов, выступают посредником при вхождении на рынок в Нижнем.

Новосибирск

В Новосибирске до сих пор нет ни одного крупного офисного объекта класса A, предназначенного для сдачи помещений в аренду. С некоторой натяжкой к ним можно отнести здание по улице Омской, 1, построенное по заказу Западно-Сибирской железной дороги (1,5 тыс. кв. м) и центр ЗАО "Новосибирскэнергосбыт" (до 8 тыс. кв. м). В прошлом году были сданы два объекта класса В – бизнес-центры, построенные ИСК "Заельцовская" (14 тыс. кв. м) и корпорацией "Акобэкс" (4,77 тыс. кв. м). С их вводом в строй общая площадь офисной недвижимости в Новосибирске, по данным компании DSO Consulting, достигла 1 млн кв. м.

По данным DSO Consulting, крупнейшие новосибирские офисные центры заполнены на 95%. Основной и неудовлетворенный спрос арендаторов в "старых" офисных центрах приходится на площади от 20 до 100 кв. м. В то время как офисы большей площади время от времени простаивают.

Средние арендные ставки в офисах площадью до 100 кв. м в центре Новосибирска и по линии метро в конце 2003 года держались на уровне около $20 за 1 кв. м в месяц, рост в течение прошлого года составил 10-15%. В прошлом году в Новосибирске предлагалось для сдачи в аренду около 55 тыс. кв. м офисных помещений на первичном рынке и 115 тыс. кв. м – на вторичном. Общая их стоимость, по разным оценкам, составляет 2,8-3,3 млрд руб.

Иркутск

Дефицит в секторе офисной недвижимости Иркутска обострился в последнее время, как утверждают эксперты, "в связи с ростом потока московских инвестиций". Наиболее востребованы на рынке офисные помещения в центре города. Здесь же расположено самое большое количество деловых центров – 21. Для сравнения, на окраинах их число не превышает 3-4. Наибольшей популярностью пользуются офисные помещения в деловых центрах под аренду и на первых этажах жилых зданий под покупку.

Средний иркутский офис под аренду представляет собой отремонтированное помещение, в котором есть телефонный номер, общий санузел и охрана – в зависимости от уровня делового центра, это может быть и вахтер на первом этаже, и современная система видеонаблюдения. Помещение с максимальным набором характеристик (включая выделенную линию интернет, евроремонт, хороший внешний вид здания, парковку, пожарную сигнализацию) будет стоить арендаторам 700-1 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м. По самым высоким ценам (до 1 тыс. руб. за 1 кв. м.) сдаются помещения в старых деревянных домах в центре города. Минимальная арендная ставка составляет 150-300 руб. за метр в Ленинском районе.

В 50% случаев арендуемые помещения нуждаются в ремонте. Около 80% арендодателей готовы в той или иной степени внести в счет аренды стоимость ремонта (при этом предлагаются разные варианты – от 50% погашения до частичного или полного финансирования в счет аренды). Наиболее востребованы в аренде и практически никогда не простаивают мелкие и средние офисные помещения (от 10 до 90 кв. м). При покупке наибольшим спросом пользуются помещения от 90-120 кв. м. Строительные компании не рискуют строить большие деловые центры и редко закладывают в проекты жилых зданий офисы в цокольных этажах. Результат – в центре под офисы часто используются подвальные и полуподвальные помещения, в спальных районах увеличивается число квартир, переводимых в нежилой фонд.

МАРИНА КРАВЧЕНКО, Хабаровск; ЕЛЕНА БАКЕЕВА, Ростов-на-Дону; АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА, Санкт-Петербург; ЯНА АРБУЗОВА, Нижний Новгород; ВАЛЕНТИН РОМАНОВ, Новосибирск; СВЕТЛАНА КАЛИНИНА, ИВАН МАШТАКОВ, Иркутск