Обзор рынка офисов за lll квартал 2004 года
ОСНОВНЫЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЭКОНОМИКИ РФ
По оценке Минэкономразвития в январе-августе ВВП увеличился к соответствующему периоду 2003 года на 7.3%, а в целом за 2004 год рост оценивается на 6.9%. Промышленное производство за январь-август увеличилось по сравнению с соответствующим периодом 2003 года на 6.9%.
В летние месяцы темпы роста инвестиций в основной капитал и строительства с исключением сезонного фактора существенно снизились. Это было обусловлено увеличением оттока капитала из страны, снижением инвестиционной активности предприятий (прежде всего, в топливной промышленности) и сдержанностью финансовой системы в кредитовании реального сектора экономики. Вместе с тем преодоление банковского кризиса, позитивные настроения, преобладающие в настоящий момент на рынке акций, позволяют рассчитывать, что темпы роста инвестиций в основной капитал в ближайшие месяцы увеличатся.
Банковской системе удалось пройти летний кризис с незначительными потерями. Суммарный отток рублевых вкладов населения в июле составил около 17 млрд. рублей, при этом активы банковской системы даже несколько возросли (на 0.7%). После практической стагнации в мае динамики кредитов, предоставляемых кредитными организациями нефинансовым предприятиям и организациям, в июне-июле темпы роста кредитования увеличились до 3.3% и 2.8%, соответственно, но пока еще не достигли темпов роста, отмечавшихся в марте-апреле (свыше 4% ежемесячно). Реальные располагаемые денежные доходы населения выросли в августе на 7% против 8.9% в июле. Снижение темпа роста доходов в августе отчасти связано с сокращением покупки валюты населением.
Темп инфляции за 8 месяцев составил 7.6% против 8.3% за аналогичный период 2003 года. (По данным Минэкономразвития).
ДЕВЕЛОПМЕНТ И ИНВЕСТИЦИИ В РЫНОК ОФИСОВ
Из года в год московский рынок офисной недвижимости растет, обретая все больше черт, характерных для развитых рынков деловых столиц стран Еврозоны и Северной Америки, вбирая в себя весь положительный опыт, накапливавшийся ими десятилетиями. Специфика московского рынка заключается в том, что его развитие происходит не классическим путем, а с помощью переноса с Запада уже давно сформировавшейся и отлаженной международной практики. Московский рынок офисной недвижимости сегодня – это симбиоз привнесенных извне разработок, практики и особенностей местной ментальности
Девелоперские компании, работающие на московском рынке, условно можно разделить на три группы: сугубо иностранные компании, сугубо российские компании и российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров. Первая группа – иностранные компании – самая малочисленная, но, в то же время, наиболее заметная на рынке в силу масштабности реализуемых ею проектов, к числу которых относятся бизнес-центр Дукат III, многофункциональный центр на Новинском бульваре, офисный комплекс Набережная Тауэр в Москва-Сити. Однако стоить заметить, что прекрасный инвестиционный климат на рынке офисной недвижимости московского региона будет привлекать все больше известных иностранных девелоперов, и они составят еще большую конкуренцию своим российским коллегам. Вторая группа – российские компании – самая многочисленная по составу, занимающаяся в основном реконструкцией бывших промышленных предприятий, строительством средних и малых офисных зданий, особняков. И, наконец, третья группа – российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров – наиболее перспективная, так как она сочетает современные методики, новейшие технологии в части проектирования, строительства, маркетинга и способность эффективно работать в условиях местного рынка, добиваться благосклонности властей города при решении тех или иных текущих вопросов. В эту группу входят такие известные компании как СТ Групп, Система-Галс, CMI Development, Открытые Инвестиции (дочернее предприятие холдинга Интеррос) и отчасти Capital Group, Строймонтаж.
Иностранные компании, как правило, инвестируют в недвижимость заемные средства. Поэтому при принятии решения о начале строительства здания или покупке действующего бизнес-центра у них на первый план выходит такой показатель, как доходность, прогнозируемая на основе анализа финансовой привлекательности проекта и составления оптимальной модели финансирования проекта. В будущем это позволяет девелоперу достигать максимального уровня возврата инвестиций с учетом всех рисков, присущих проекту. И чем опытнее такой девелопер, тем большее количество рисков будет перенесено им на плечи кредитора.
Российские компании используют как собственные средства, так и средства компаний, по отношению к которым они являются аффилированными лицами. Цепочки здесь могут быть самыми разными, например, сырьевая компания и занимающаяся развитием ее непрофильных активов дочерняя структура, либо банк в лице собственного департамента по недвижимости и т.д.
Российские компании, стремящиеся к реализации проектов при поддержке иностранных партнеров, в основном работают на паритетных началах с такими партнерами либо выступают в качестве заказчиков строительства, а инвестором является сам партнер.
Как показывает практика, наиболее привлекательные с точки зрения институционального инвестора здания возводятся иностранными девелоперами с целью их последующей сдачи в аренду и затем продажи. Такой сектор рынка офисной недвижимости, как инвестиционные продажи, начал формироваться несколько лет назад. За этот период было зафиксировано не более 8-10 сделок по купле-продаже функционирующих, заселенных арендаторами бизнес-центров. Формированию практики инвестиционных продаж способствовали благоприятные тенденции развития рынка – повышение качества сдаваемых в эксплуатацию объектов, дефицит качественных офисных пространств, растущий на них спрос, формирование более-менее внятной правовой базы для девелопмента и т.д. Все эти тенденции стали возможными после успешных структурных преобразований в экономике РФ, установления высоких мировых цен на энергоносители и, как следствие, роста производства. Это привело к расширению бизнеса компаний, арендующих офисные помещения.
Российские девелоперы пока еще не имеют такого большого опыта в этой новой для России отрасли, как их западные партнеры. Поэтому, в основной своей массе они берутся за реализацию менее масштабных проектов. Однако их роль в становлении рынка не должна принижаться. Так, процесс перепрофилирования бывших производственных территорий – поле деятельности исключительно российских девелоперов. Некоторые городские чиновники, а также СМИ, освещающие ход выполнения этой программы, зачастую выражают обеспокоенность темпами перепрофилирования. На самом деле процесс идет со скоростью, соответствующей потребностями рынков жилья, офисов, коммерческой недвижимости и промышленных объектов.
В последние годы Москва «бьет» все рекорды по объемам ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости и занимает лидирующие позиции среди европейских деловых столиц по объемам нового офисного строительства и реконструкции. Но вполне естественно, что инвесторы в первую очередь осваивают наиболее привлекательные для девелопмента территории. Так, если существует выбор, скажем, между земельным участком внутри Бульварного кольца и территорией промзоны в районе станции метро Бауманская, выбор естественно будет сделан в пользу участка, расположенного в центре города, так как доходность реализуемых проектов во многом зависит и от их месторасположения. Тем не менее, дефицит земельных участков в центре вынуждает российских девелоперов обращать внимание на территории промзон.
За последние несколько лет было реализовано огромное количество офисных проектов, расположенных на территориях бывших заводов и фабрик. Среди наиболее интересных следует выделить следующие новые адреса на деловой карте города:
• Летниковская, 10 (полиграфическая фабрика «Святогор»),
• Ибрагимова, 31 (Машиностроительный завод «Маяк»),
• Садовническая, 82 (Краснохолмский камвольный комбинат),
• Дербеневская набережная, 7 (Московская ситценабивная фабрика),
• Электрозаводская, 33 (завод «Физэлектроприбор»),
• Бакунинская, 71 (фабрика «Женская мода»),
• 1-й Кожевнический переулок, 6 (Фабрика специальных лент),
• Малая Коммунистическая, 21 (завод «Электропровод»),
• Филипповский переулок, 13 (типография «Астра Семь»),
• Русаковская, 13 (завод «Мона»),
а также практически вся 3-я улица Ямского Поля, которая в настоящее время представляет собой сосредоточение офисных зданий и развлекательных центров.
По данным отдела исследований компании ABN Realty, процесс перепрофилирования промышленных объектов с каждым годом будет только нарастать благодаря привлекательному инвестиционному климату на рынке офисной недвижимости. Скажем, на сегодняшний день рынок может поглотить не более 700-800 тыс. кв.м офисных пространств за год, но с улучшением макроэкономических показателей экономики РФ эти цифры будут увеличиваться, и тем самым будет более активно решатся программа по перепрофилированию промзон.
В случае с российскими девелоперами источники финансирования могут быть самыми разнообразными – начиная от собственных средств, поступающих в виде денежных потоков от их первоначально осуществленных проектов и заканчивая банковскими кредитами или средствами головных подразделений тех структур, в которые входят российские девелоперы. Стоит подчеркнуть, что российский девелопер – это, как правило, структурная единица сырьевого либо финансового холдинга. Так, если мы говорим о компании Открытые Инвестиции, то имеем в виду Интеррос, Система Галс – АФК Система, ПФПГ Риэлти – Лукойл-Пермь, CMI Development – Сибнефть и т.д. Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в избытке ликвидности, а также в высоком уровне доходности офисных проектов.
Кризис доверия, поразивший банковский сектор в III квартале 2004 года, как заявляли некоторые аналитики, должен был обрушить рынок офисной недвижимости. Однако этого не произошло, так как если у банков были локальные проблемы, то они понимали всю бесперспективность их решения посредством распродажи своих непрофильных активов – недвижимого капитала. Дело в том, что сделки по купле-продаже недвижимости достаточно растянуты во времени. Как правило, с момента вывода на рынок того или иного объекта и до регистрации договора, свидетельствующего о переходе прав собственности по нему к новому лицу, проходит минимум полгода, а денежные средства нужны были банкам в короткие сроки.
В III квартале 2004 года многие банки продолжали развивать свои проекты в области коммерческой недвижимости: Левко Банк инвестировал средства в перепрофилирование бывшей фабрики Специальных лен в 1-м Кожевническом переулке, 6, Национальный Инвестиционно-Промышленный Банк занимался реконструкцией офисного здания в Потаповском переулке и т.д.
В секторе инвестиционных продаж компания Amerop отметилась покупкой у компании Система-Галс строящегося офисного центра в Настасьинском переулке. В данной сделке заслуживает внимания тот факт, что ее участниками стали исключительно российские компании. Покупатель (инвестиционная компания Amerop) выступил в роли opportunity-инвестора, взявшего на себя риски не только по сдаче в аренду офисных пространств, но также небольшую часть рисков по фазе девелопмента; продавец (Система-Галс) выступил в роли классического американского девелопера, ставящего свой целью непременно продать вновь построенный объект институциональному инвестору.
СОСТОЯНИЕ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Традиционно в период летних отпусков рынок офисной недвижимости находится в вялотекущем состоянии. Этот период характеризуется не уменьшением спроса или предложения, а количеством принятых решений. Девелоперы не торопятся в «отпускной сезон» выставлять свои объекты на рынок, резонно предполагая, что осенью, с увеличением деловой активности, такого рода события будут в большей степени замечены потенциальными клиентами и лучшим образом освещены специализированными СМИ. Клиенты, в свою очередь, выжидают увеличения числа предложений, чтобы сравнить варианты и принять взвешенное и всесторонне выверенное решение по аренде либо покупке офисной недвижимости.
Тем не менее, после указанных событий III квартала 2004 года практически всеми участниками рынка офисной недвижимости были сделаны заявления о преодолении кризиса доверия к банковскому сектору экономики. Теперь можно с уверенностью утверждать, что ни один знаковый проект не был «заморожен» ввиду такого рода потрясений. Более того, в первый осенний месяц крупные банковские структуры стали едва ли не самыми активными клиентами консалтинговых компаний.
Итак, по состоянию на конец III квартала 2004 года общее предложение офисных пространств, соответствующих международным стандартам (классы «А» и «В» согласно Экономической Классификации Офисных Зданий компании ABN Realty), достигло 3,4 млн. кв.м. Прирост за III квартал по предварительным данным составил 100 тыс. кв.м. По итогам 2004 года на рынке офисной недвижимости прогнозируется увеличение общего предложения еще на 250-300 тыс. кв.м. Причем, если в III квартале доля новых помещений класса «А» составила не более 20% от их общего числа, то IV квартале, согласно прогнозам отдела исследований компании ABN Realty, ожидается ее существенное увеличение – до 35-40%.
В III квартале 2004 года уровень вакантных площадей уменьшился и составил:
• для помещений класса «А» 3,5%,
• для помещений класса «В» 7,3%.
По данным отдела исследований компании ABN Realty, в течение нескольких последних лет уровень вакантных площадей класса «А» и «В» ни разу не переступал отметку в 10%, а это, принимая во внимание теорию «цикличности» развития рынка и весь международный опыт в области девелопмента, говорит о том, что рынок офисной недвижимости в Москве находится на пике своего развития, и его насыщение наступит лишь после того, как доля свободных площадей превысит указанную отметку. Однако, по прогнозам практически всех участников рынка, подобных перемен не следует ожидать в ближайшие несколько лет ввиду специфики самого рынка, находящегося на стадии формирования. Кроме того, сохранению нынешних тенденций будут способствовать задерживающиеся сроки ввода в эксплуатацию ММДЦ «Москва-Сити» (на сегодняшний день на строительной площадке активно возводится лишь комплекс зданий компании ЭНКА), а также уменьшение амбициозности его отдельно взятых проектов, например, таких как башня Россия, высота и площадь которой решением инвестора – компании МДК сокращена едва ли не наполовину из-за угрозы террористических актов.
Сохранение уровня вакантных площадей на беспрецедентно низких отметках для рынков офисной недвижимости объясняется растущей деловой активностью в стране, а также исторически сложившимся дефицитом офисов международного стандарта. На протяжении нескольких последних лет чистое поглощение офисных пространств превышает объемы нового строительства. Однако если в 2003 году эта дельта равнялась 8-9%, то в III квартале 2004 года, по предварительным расчетам отдела исследований компании ABN Realty, не превысила 3%. Столь заметное изменение разницы между показателями чистого поглощения и количеством ввода в эксплуатацию новых офисных проектов свидетельствует о высокой строительной активности в городе. Ей продолжает способствовать высокий уровень доходности и привлекательный в целом инвестиционный климат на рынке.
В III квартале количество объектов, находящихся на стадии проектирования или на стадии работ «нулевого цикла» в несколько раз превысило аналогичные показатели середины прошлого года, а количество официальных заявлений руководства города о тех или иных «стройках века» превышает все допустимые пределы. Тем не менее, это не значит, что в ближайшие год-два рынок офисной недвижимости из «рынка продавца» неминуемо превратится в «рынок покупателя». Так, дефицит офисных пространств в некоторых округах города до сих пор составляет от 100 до 500 тыс. кв.м в зависимости от направления. Однако тенденция, как говорится, начинает улавливаться. Поэтому многие профессионально относящиеся к своему бизнесу девелоперы осознанно идут на удорожание строительства, понимая, что в скором времени высокий уровень доходности от реализованных проектов будут иметь лишь те из них, которые при проектировании и строительстве бизнес-центров использовали передовые технологии.
В стадии активного маркетинга в III квартале 2004 года продолжали находиться такие значимые для рынка проекты класса «А», как:
• бизнес-парк Крылатские Холмы,
• бизнес-центр Легион I,
• бизнес-центр Романов Двор II,
• бизнес-центр Капитал Плаза,
• офисный комплекс Набережная Тауэр,
• бизнес-центр в Турчанинове переулке,
• офисное здание Петровский Дом,
• бизнес-центр Святогор II,
• бизнес-центр Централ Тауэр,
• офисное здание на Малой Бронной.
По классу «В» активно предлагались площади в аренду в зданиях компании Horus Capital, расположенных на Малой Коммунистической улице и в Гамсоновском переулке. Кроме того, стоит отметить проекты других девелоперов – на Ленинградском проспекте, улице Шаболовка и Дербеневской набережной.
После некоторого сокращения офисных пространств уже действующих бизнес-центров, зафиксированного отделом исследований компании ABN Realty в начале года, количество готовых офисов несколько увеличилось. Помещения с уже существующей внутренней отделкой в III квартале 2004 года предлагались в следующих зданиях:
• бизнес-центр Регус,
• бизнес-центр Александр-Хаус,
• бизнес-центр Японский Дом,
• офисное здание Макдональдс на Красной Пресне,
ряд офисных центров компании ЭНКА, расположенных в Павелецком и Таганском районах.
Новые поступления были зафиксированы как в центральной части города:
• бизнес-центр Георг Плаза,
• бизнес-центр на Новолесной улице,
• офисный комплекс в Кожевническом переулке,
• бизнес-центр Европа Хаус,
• офисный центр в Красногвардейском проезде,
Так и на Юго-Западе города, удивившем одновременным выходом на рынок сразу нескольких крупных проектов:
• офисный комплекс Голд Тауэр,
• офисный комплекс на Проспекте Вернадского,
• бизнес-центр на проспекте 60-летия Октября,
• офисное здание на Люсиновской улице.
|
Вакантные площади в бизнес-центрах класса «А» и «В» в III квартале 2004 года: | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
В III квартале 2004 года уровень спроса продолжал превалировать над уровнем предложения. Исходя из текущей ситуации на рынке, можно сделать вывод о том, что грамотно спроектированное здание, построенное с использованием высококачественных материалов, оснащенное современным инженерным оборудованием и, что самое важное, расположенное в одном из деловых районов города, как правило, реализуется еще до сдачи его в эксплуатацию. Характерным примером здесь является первая очередь бизнес-парка класса «А» «Крылатские Холмы», офисные площади в котором на данный момент практически полностью сданы в аренду, несмотря на то, что объект будет введен в эксплуатацию лишь к концу года, а также бизнес-центр «Романов Двор II», расположенный в самом центре города, в пешеходной доступности от Кремля.
Предлагаемые владельцем здания предварительные договора аренды, по максимальным для рынка базовым ставкам ($600-850 / кв.м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС), активно подписываются в основном западными компаниями. Аналогичная ситуация прослеживается и по менее импозантному, но не менее функциональному для ведения бизнеса сегменту рынка – офисным помещениям класса «В». Так, площади в находящемся на стадии реконструкции бизнес-центре по Дербеневской набережной, а также в бизнес-центре «Новоданиловский Дом», были практически полностью реализованы еще до ввода зданий в эксплуатацию.
Разрыв между спросом и предложением если и сокращается, то очень медленно и практически незаметно для участников рынка. Неуклонный рост макроэкономических показателей РФ способствует постоянному увеличению уровня спроса, а с другой стороны, тот инвестиционный климат, который установился на рынке коммерческой недвижимости, всемерно способствует увеличению строительной активности в городе.
В III квартале 2004 года аналитиками компании ABN Realty отмечено возросшее число предложений по продаже офисной недвижимости. По предварительным расчетам, около 23% сделок от их общего числа пришлось на сделки по купле-продаже офисной недвижимости. А текущий листинг компании ABN Realty уже на 25-30% состоит из объектов, выставленных на продажу. Среди новых предложений в этом секторе, несомненно, особняком стоит офисный комплекс класса «А», расположенный на Юго-Западе города – Голд Тауэр. По классу «В» выделяется находящийся на стадии реконструкции офисный центр Радио Плэйс, находящийся на пересечении ТТК и улицы Радио. Спрос на покупку офисов мог бы быть еще выше, однако на приобретение офисной недвижимости ориентированы пока лишь крупные российские холдинги, тогда как иностранные компании занимают в этом вопросе выжидательную позицию из-за вопроса о приобретении земельных участков под зданиями, который все еще не решен.
По своей популярности и востребованности потенциальными клиентами лидерство держит центр города. Так, в III квартале 2004 года на его долю пришлось более 47% от общего числа сделок. Далее следует «пояс» между Садовым Кольцом и ТТК, занимающий 38%.
Самые крупные сделки по офисам класса «А» и «В» за III квартал 2004 года были проведены по офисам, находящимся в следующих бизнес-центрах города:
• бизнес-парк Крылатские Холмы: аренда компанией Microsoft порядка 6000 кв.м,
• Дербеневская набережная, 7: аренда компанией МТС порядка 6000 кв.м,
• 1-й Кожевнический переулок, 6: аренда компанией МТС порядка 2500 кв.м,
• Кадашевская набережная, 32: аренда Банком Авангард 1570 кв.м,
• Таганский тупик, 4: покупка Агентством по страхованию вкладов офисного здания общей площадью 6725 кв.м,
• Тимура Фрунзе, 11: аренда заводом «Лебедянский» 1795 кв.м,
• Настасьинский переулок, 7: покупка компанией АМЕРОП строящегося офисного здания общей площадью порядка 8000 кв.м.
Средняя арендуемая площадь для офисов класса «А» продолжает увеличиваться и на конец III квартала составила 1250-1300 кв.м, тогда как для офисов класса «В» – 750-1100 кв.м. Согласно исследованиям, проводимым компанией ABN Realty, в первой половине этого года распределение компаний, участвовавших в сделках по аренде и купле-продаже офисной недвижимости по профилю деятельности выглядит так:
•финансы и консалтинг - 37%;
• добывающие и производственные компании - 29%;
• торговля и услуги - 17%;
• IT компании - 11%;
• другие - 6%.
Продолжает доминировать на рынке практика заключения предварительных договоров аренды по новым проектам. Все без исключения владельцы строящихся зданий в той или иной форме используют эту схему, не дожидаясь получения от муниципальных органов полного пакета правоустанавливающих документов, а лишь оговаривая сроки их предоставления арендаторам. Соответственно, и на фоне общего объема сделок доля предварительной аренды велика и составляет порядка 75-80% от общей суммы арендованных за III квартал 2004 года площадей международного стандарта ввиду того, что основное предложение на сегодняшний день сосредоточено именно в секторе строящейся офисной недвижимости.
Знаковые для рынка проекты, готовящиеся к сдаче в эксплуатацию в ближайшее время – это расположенный у стен Кремля офисно-торговый центр Балчуг Плаза, офисный комплекс Голд Тауэр по улице Кржижановского, 16, бизнес-парк Крылатские Холмы, 1-я фаза офисного комплекса Башня на Набережной в ММДЦ «Москва-Сити», а также многострадальный бизнес-центр Европа Хаус в Колокольниковом переулке.
Говоря об интересных новых проектах класса «А», находящихся на начальном этапе строительства, необходимо выделить все заявленные ранее башни в ММДЦ «Москва-Сити», офисно-торговый комплекс на Новинском бульваре, очередной проект компании Капитал Груп на Страстном бульваре, а также проекты, расположенные в срединной части города – многоэтажное офисное здание на Сущевском Валу и офисный центр UNION Center II на Рязанском проспекте от девелоперской компании Баупорт, на счету которой уже находятся такие успешно осуществленные проекты, как бизнес-центр класса «А» Передний Двор на Большой Ордынке, UNION Center I, арендатором которого является компания Siemens и др.
Ставки аренды и цены продаж с началом осеннего сезона деловой активности сохранились на заявленном прежде уровне с тенденцией к незначительному росту для новых, наиболее успешных по своему наполнению и месторасположению проектов:
•аренда офисов класса «А» – $580-630 за 1 кв.м в год (не включая НДС и операционные расходы),
•продажа офисов класса «А» – $2800-4700 за 1 кв.м в год (не включая НДС);
•аренда офисов класса «В» - $300-520 за 1 кв.м в год (не включая НДС);
•продажа офисов класса «В» - $1600-3100 за 1 кв.м в год (не включая НДС).
Самые высокие цены на офисную недвижимость устанавливаются владельцами тех бизнес-центров, что расположены внутри Бульварного кольца. По мере удаления от Кремля по направлению к МКАД цены довольно ощутимо снижаются. Например, разница между средними арендными ставками на офисы класса «А» в зависимости от расположения объекта может достигать $300-400 за 1 кв.м в год.
В целом, по данным отдела исследований компании ABN Realty, стоимость аренды и продажи офисов международного стандарта до конца года не претерпит сколько-нибудь существенных изменений.
Несмотря на общую стабилизацию цен на офисную недвижимость, арендные ставки и цены продаж на ее отдельные высококлассные, пользующиеся повышенным спросом проекты продолжат медленный рост. Такая тенденция обещает сохраниться и в среднесрочной перспективе, подтверждением чему служат финансовые расчеты многих девелоперов, начинающих проектирование новых зданий, но применяющие в расчетах прогнозных величин нынешние, существующие на рынке цены.
Сохраняется тенденция к «укрупнению» новых проектов. Так, вывод на рынок офисных зданий площадью в 3-5 тыс. кв.м уже не оказывает серьезного влияния на его конъюнктуру. Интерес для специализированных СМИ и других участников рынка представляют проекты уже от 15-20 тыс. кв.м.
Продолжается реконструкция промзон. Наиболее активное строительство ведется на территориях тех из них, что расположены ближе к центру города. Возможно, по прошествии 2-3 лет из лексикона горожан уже исчезнут словосочетания «Павелецкая и Бауманская промзона».
• Компания ABN Realty назначена эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду / продаже офисного комплекса Голд Тауэр общей площадью 22,5 тыс. кв.м, состоящего из двух корпусов, расположенного по адресу: ул. Кржижановского, д. 16, корп. 1,3.
• Открылся новый раздел сайта компании ABN Realty – «ПРЕССА О НАС», в котором размещены публикации в СМИ, включающие комментарии специалистов компании ABN Realty.
• Начались общестроительные работы по возведению второй фазы комплекса Юнион Центр (UNION CENTER) по адресу: Рязанский пр-т, вл. 24. Согласно установленному графику, строительство Юнион Центра II будет завершено в IV квартале 2005 года. Эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду площадей назначена компания ABN Realty.
• Осенью 2004 года компания «MR Девелопмент» планирует приступить к строительству офисного центра общей площадью приблизительно 25 тыс. кв.м по улице Викторенко, вл 3. Это уже третий по счету крупный проект «MR Девелопмент» в области коммерческой недвижимости.
• Компания ABN Realty назначена агентом по продаже офисного здания класса А, общей площадью 1099,1 кв.м, расположенного по адресу: Большой Афанасьевский переулок, д. 41А. Здание полностью сдано в долгосрочную аренду иностранным и российским компаниям.
• Компания ABN Realty награждена Российским фондом защиты прав потребителей дипломом «За активное участие в формировании цивилизованного потребительского рынка в России».