Бум складоискательства

В Петербурге ощущается явный дефицит качественных складских площадей. Заполняемость немногочисленных комплексов классов А и В, соответствующих международным стандартам, близка к 100%. Арендные ставки за такие помещения достигают $180 за 1 кв. м в год. Но в 2005-2006 гг. будет открыто сразу несколько терминалов, в результате чего объем предложений в этом секторе по крайней мере удвоится.

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются помещения от 400 кв. м до 1000 кв. м, отмечают специалисты корпорации “Петербургская недвижимость”. Хотя еще 2-3 года назад особенно популярными были помещения до 200 кв. м, а теперь в этом диапазоне сосредоточено только 10% запросов. Спрос на крупные складские площади (1000-1500 кв. м) сосредоточен в основном в Московском, Фрунзенском и Невском районах (на стратегическом столичном направлении). За последний год среднерыночные расценки увеличились примерно на 18% до $72 за 1 кв. м в год (по данным “Бекара”). “Петербургская недвижимость” дает следующие ценовые диапазоны при сделках купли-продажи складов: от $80 за 1 кв. м — за объекты в неудовлетворительном состоянии; $200-300 — за приемлемый товар; наконец, комплексы, отвечающие международным стандартам, могут оцениваться в $900-1000 за 1 кв. м, включая стоимость земли и инфраструктуры.

Основным источником предложения складских площадей остаются бывшие заводы, которые постепенно превращаются в цивилизованные технопарки. Сразу несколько таких комплексов, на территории которых сосредоточено в общей сложности около 95 000 кв. м складов, находятся в управлении “Менеджмент компании ПСБ” (МК ПСБ). Это индустриальные парки на Ленинском пр., 153, на ул. Профессора Качалова, 9 (бывший Завод художественного стекла), на шоссе Революции, 69 (на базе предприятия “Медполимер”), на ул. Химиков, 26 (завод “Электропульт”) и др.

В среднем арендаторы занимают по 300-500 кв. м. Среди якорей компания “Кока-Кола ЭйчБиСи Евразия” (2000 кв. м), производитель и поставщик стройматериалов ООО “Ресурс” (5000 кв. м) и др. Весьма популярна у клиентов связка офис — склад. Актуальный диапазон арендных ставок — $42-96 за 1 кв. м в год. Они достаточно стабильны и за последний год выросли всего в пределах 2-3%.

По оценке генерального директора ЗАО “МК ПСБ” Константина Козловского, затраты на модернизацию и переоборудование заводской недвижимости сильно варьируются в зависимости от конкретного объекта, составляя в среднем $80-100 за 1 кв. м. Основная часть этих средств идет на замену и реконструкцию инженерных сетей. “Если на одной площадке сосредоточены несколько собственников недвижимости, необходимо создавать отдельную компанию, которая возьмет на себя модернизацию объектов инфраструктуры и их эксплуатацию. На баланс этого акционерного общества передаются все общие сети и общая территория. Собственники зданий могут приобрести его акции и, таким образом, стать соинвесторами строительства автономной газовой котельной, электрической подстанции и т. п. Без создания кондоминиума частным владельцам между собой не договориться. По этому пути мы пошли в индустриальных парках на шоссе Революции и на ул. Химиков”, — говорит Козловский.

В планах МК ПСБ — взять в управление еще несколько крупных комплексов. Наиболее интересны объекты, расположенные на магистралях, примыкающих к КАД, с территорией, достаточной для маневрирования фур.

Управляющая компания “Музей” формирует технопарк на площадях завода “Красный треугольник” на наб. Обводного канала. По плану он заработает во II квартале 2005 г. Из 38 000 кв. м, принадлежащих УК “Музей” на территории этого предприятия, склады займут примерно 12 000-15 000 кв. м. “Заводские здания построены в XVIII-XIX вв., они, естественно, не отвечают требованиям, предъявляемым к современным логистическим комплексам, поэтому мы ориентируемся на небольшие скромные фирмы, которым нужно от 100 кв. м до 500 кв. м”, — комментирует член совета директоров УК “Музей” Николай Воронов.

“Предпочтения клиентов очевидно смещаются в сторону качественных складских терминалов классов А и В. Из-за ограниченного предложения таких объектов арендные ставки на них могут вырасти в течение года еще на 7-10%”, — полагает Козловский.

Один из первых в Петербурге современных складских комплексов класса А достраивает на бывших землях совхоза “Шушары” компания PNK Logistics. Терминал площадью около 14 000 кв. м расположен на Московском шоссе, рядом с будущей трассой КАД, и занимает участок около 2,9 га.

Группа компаний “Интертерминал” (дочерняя структура ГК “ИСТ”) вкладывает около $30 млн в строительство промышленно-складского комплекса в промзоне “Предпортовая” — пока самого крупного в городе. Площадка на Кубинской ул. расположена недалеко от Московского и Киевского шоссе, ж/д станции, аэропорта “Пулково” и Морского порта. На участке площадью в 24,6 га разместятся четыре склада класса А (всего 70 000 кв. м), многофункциональный контейнерный терминал вместимостью 5000 TEU и офисно-бытовые помещения (около 10 000 кв. м). Единовременная вместимость комплекса — 94 000 стандартных паллето-мест, а суммарный годовой грузооборот — свыше 1 млн т. Стройка стартовала весной 2004 г. и по плану завершится в 2006 г. Директор этого проекта Надежда Белова констатирует: “Сейчас спрос создает хорошие предпосылки для интенсивного развития транспортно-логистического бизнеса в Петербурге. Благодаря этому город может по максимуму использовать свое местоположение и реализовать шанс превратиться в не менее мощный распределительный центр, чем Москва”.

Справка

По данным специалистов Городского управления инвентаризации и оценки на 1 января 2004 г., в Петербурге насчитывается более 3600 складских строений общей площадью около 4,7 млн кв. м. Кроме того, еще примерно 700 000 кв. м складов занимают встроенные помещения, расположенные в подвалах и в цоколях жилых зданий. Почти 83% объектов, представленных на городском рынке, – это построенные еще в советское время базы и склады, а также перепрофилированные цеха. По оценке аналитиков “Бекар. Консалтинг”, около 13% – “встройки”, зачастую находящиеся в плачевном состоянии. Всего 4% помещений приходится на долю современных комплексов и площадей в составе технопарков. Из них лишь около 150 000 кв. м (3% от общего объема рынка) можно отнести к терминалам класса А по местоположению, техническим характеристикам и качеству инфраструктуры. По данным Colliers International, эта цифра еще меньше – не более 85 000 кв. м.

Анастасия Ясинская