Главные события уходящего года от журнала "Компания"

Прошедший год на столичном рынке недвижимости оказался богат событиями. Их ход определяли последствия банковского кризиса и усиление монополизма крупных застройщиков. «Ко» решил проанализировать главные тенденции уходящего 2004-го.

Офисная цивилизация

Ставки аренды офисных помещений достигли наиболее высокого уровня за весь послекризисный период. Этому способствовало сохранение высокого уровня спроса в условиях девелоперской активности и увеличение количества новых офисных проектов международного качества.

В октябре компания ЭНКА сдала в эксплуатацию первый небоскреб «Набережная Тауэр» на территории ММДЦ «Москва-Сити». Выход на строительную площадку компаний ЭНКА, «Капитал Групп» и «Северная Башня» ознаменовал старт самого амбициозного проекта коммерческой недвижимости Москвы. Компания Mirax (бывший «Строймонтаж») подписала соглашение с китайским девелопером Shanghai Construction General Corporation о совместном инвестировании строительства небоскреба «Федерация».

Знаковым событием года, отражающим продолжающуюся децентрализацию офисного рынка, стало строительство первого бизнес-парка на окраине Москвы «Крылатские Холмы».

По мнению экспертов компании Colliers International, важным событием на рынке инвестиций в офисную недвижимость стала покупка Пермской финансово-производственной группой (ПФПГ) строящегося офисного комплекса на Овчинниковской набережной. Это уже третье приобретение ПФПГ на офисном рынке Москвы: в декабре 2003 года группа купила офисы компаний Ericsson и Samsung. Подобная политика стала причиной усиления конкуренции на рынке между российскими ФПГ и иностранными инвесторами за ставшие популярными инвестиционные вложения в московскую коммерческую недвижимость.

Наиболее значимые изменения на офисном рынке Москвы в 2004 году также связаны с появлением девелоперских проектов с новыми стандартами качества. Так, строительство офисного комплекса «Дукат III» (проект компании Hines) ознаменовало приход на российский рынок девелопера мирового уровня.

Новые лица

Группа «Гута» устроила переполох на двух самых масштабных и дорогих столичных стройплощадках. Осенью структуры «Гуты» увеличили до 20% свой пакет акций в ОАО «Сити», управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити», и заявили о намерениях диктовать свои условия управления проектом, то есть потеснить крупнейшего акционера «Сити» – алкогольную группу SPI предпринимателя Юрия Шефлера.

Неожиданный интерес «Гуты» к ММДЦ участники рынка негласно приписали Внешторгбанку (ВТБ) – новому владельцу «Гуты». По мнению экспертов, сложно не заметить взаимосвязи банкротства и смены владельца «Гуты» с его активной деятельностью на столичном рынке недвижимости. Одним из самых важных активов Гута-банка являются контрольные пакеты акций фабрики «Красный Октябрь». Долгое время «Гута» не соглашалась на вывод мощностей фабрики с самой дорогой в Москве земли под строительство. В разгар кризиса в банковском секторе ВТБ отказался взять у «Гуты» акции «Красного Октября» в залог под кредит в $400 млн, тем самым предопределив дальнейшую судьбу банка. Почти сразу после покупки Гута-банка Внешторгбанком глава холдинга «Объединенные кондитеры» (управляет кондитерскими активами группы «Гута») заявил о переезде фабрики «Красный Октябрь» на территорию концерна «Бабаевский». Кроме того, оказалось, что еще до получения контроля над Гута-банком, ВТБ приобрел пакет акций ОАО «Красный Октябрь».

Заморская архитектура

Событием года стал выход на российский рынок архитекторов мирового класса. В течение 2004 года лучшие иностранные архитекторы, заинтересованные в заказах на московском рынке, один за другим презентовали себя и свои проекты столичным строительным компаниям. В столице побывали Рем Колхас, Заха Хадид, Этторе Соттсасс, Фрэнк Вильямс, Массимилиано Фуксас и Бернард Чуми, Джованни Бартоли, Жан-Мишель Вельмотт и многие другие. Однако к реальной работе над проектами смогли приступить единицы. Например, смелый проект знаменитого голландского архитектора Эрика ван Эгераата «Русский Авангард» Юрий Лужков реализовать на Якиманке не разрешил.

Тем не менее по плану Эгераата компания «Капитал Групп» будет возводить два небоскреба «Город Столиц» в рамках «Москвы-Сити», а также поселок Barviha Hills на Рублевском шоссе. По данным компании Colliers International, архитектурное решение еще одного будущего объекта ММДЦ – проекта компании «Техинвест» принадлежит американской компании Swanke Hayden Connell Architects, известной разработкой 202-метрового небоскреба Trump Tower в Нью-Йорке. Американская компания Skidmore, Owings & Merrill (SOM) стала консультантом программы «Новое Кольцо Москвы». Желание реализовывать в Москве эксклюзивные новаторские проекты продемонстрировала и владелица крупнейшего в Москве строительного холдинга «Интеко». В сентябре 2004 года Елена Батурина подписала соглашение о создании совместного архитектурного бюро с немецкой фирмой BRT Architekten.

ФАСФ предупреждает

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) стали едва ли не самым популярным инструментом на российском фондовом рынке. Желая диверсифицировать свои риски вследствие банковского кризиса, строительные компании начали стремительно учреждать ЗПИФы недвижимости. В настоящее время в стране зарегистрирован 31 такой фонд. Хотя непосредственно соинвесторами строительства являются лишь 8 фондов, по схеме инвестиционных контрактов в строящиеся объекты через ЗПИФН «закачано» более 2,5 млрд рублей.

В ноябре девелоперская компания КРТ создала два закрытых ПИФа недвижимости для финансирования застройки Болотного острова под фабрикой «Красный Октябрь». Управляющую компанию «Blackwood Фонды Недвижимости» зарегистрировала фирма Blackwood. Сделкой года стало приобретение ЗПИФН «Строительные инвестиции», которой управляет одна из дочерних компаний ФК «УралСиб», одного из корпусов строящегося жилого комплекса «Шуваловский» у компании «Интеко». Сумма сделки составила $37 млн.

В конце года Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) решила приостановить бум ЗПИФов на строительном рынке. Руководители ФСФР высказали намерение запретить ЗПИФН приобретать инвестиционные контракты на строящиеся объекты. Действия ФСФР крайне огорчили застройщиков, рассчитывавших на финансовые ресурсы фондов недвижимости, так как большинству «свежеиспеченных» фондов, кроме как в незавершенные объекты, инвестировать не во что.

Ольга Говердовская