Доходное место
Офисный рынок в прошедшем году не демонстрировал неожиданностей: рост цен на нем не превышал 8--10%, как и в прежние годы, вводилось около 400 тыс. кв. м новых офисов класса «А» и «В», спрос несколько превышал предложение. Между тем событием, которое, вполне возможно, определит тенденции ближайшего десятилетия, стал выход крупнейших западных инвестиционных фондов на рынок коммерческой недвижимости.
Московский рынок коммерческой недвижимости выглядит весьма привлекательным по причине своей высокой доходности. В 2003 году она составляла в среднем 16--18%, а по лучшим объектам -- до 20%. В Лондоне, например, вложения в офисы приносят в год максимум 8% доходности. Очевидно, это и стало основной причиной выхода на российский рынок английского фонда Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd., который купил у инвестиционного банка Credit Suisse First Boston здание на Гоголевском бульваре площадью 11 тыс. кв. м. По оценкам аналитиков, сумма сделки составила не менее 30 млн евро.
Фонд собирается в этом году приобрести еще несколько офисных центров для последующей сдачи их в аренду. Кроме этого о создании совместного фонда объявили американская AIG и «Интеррос». Также на рынок вышли и несколько российских паевых инвестиционных фондов: дочерняя структура Вэб-инвестбанка «КИТ» (будет управлять двумя фондами) и ИК «Оргменеджмент» (эта структура уже сформировала закрытый фонд объемом 10 млн долларов).
В связи с тем что в столице места для строительства офисных центров почти не осталось, мэрия нацелилась на активный вывод промзон с территории Москвы. По словам первого заместителя префекта Центрального округа Москвы Сергея Федорова, в 2003--2004 годах выведено или выводятся предприятия с территории в 30 га, на месте которых разместится около 250 тыс. кв. м офисных помещений. Особенно активно осваиваются Замоскворечье и район вокруг Павелецкой площади.
В Москве уже сложился круг компаний, которые занимаются выводом предприятий за черту города: это АФК «Система», фирма «КРТ», департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), банк «Нефтяной». Недавно в эту группу вошла и компания «Декра», которая приобрела в собственность территорию и производственные помещения фабрики «Чайка» в Юго-Западном округе.
Еще одна новация рынка коммерческой недвижимости Москвы -- создание бизнес-парков (комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки). Первый бизнес-парк возводится компанией «Экоофис» в районе Павелецкой, недавно сдана его первая очередь (общая площадь комплекса составит 26 тыс. кв. м). Это офисы класса «В» со средней арендной ставкой 450 долл. за кв. м в год. В этом году будет сдан второй в Москве бизнес-парк «Крылатские холмы» (этот проект ведет риэлторское агентство Stiles & Riabokobylko): на территории в 8 га разместится 50 тыс. кв. м офисов, общая стоимость проекта составляет 80 млн долларов.
В 2003 году было реализовано более 40 отдельно стоящих зданий по средней цене 3500 долл. за кв. м. Покупателями в основном выступали банки, нефтяные и страховые компании. Соотношение аренды и покупки в минувшем году изменилось: в 2003 году оно составило 80:20, тогда как в 2002-м -- 85:15. Отчасти это объясняется тем, что на рынок активно «выбрасывались» особняки, рассчитанные на покупку одной компанией.
В этом году, прогнозируют эксперты, рост офисного рынка продолжится -- как за счет повышения арендных ставок и цены квадратного метра, так и за счет ввода новых площадей (ожидается на уровне 450 тыс. кв. м). Аналитики Московской строительной компании полагают, что уже сейчас арендные ставки на офисы класса «А» растут, опережая рост рынка в целом. Такая тенденция связана с огромным дефицитом площадей высокого уровня, что вызвано расширением бизнеса западными и крупными российскими компаниями.
Ольга ПРЯНИКОВА