Революция шопинга

По оценкам западных аналитиков, в России наблюдается катастрофическая нехватка современных торговых центров (их общая площадь вдвое меньше, чем в Польше). Чтобы ликвидировать дисбаланс между спросом и предложением в этом секторе, за полтора года (второе полугодие 2004-2005 гг.) в стране планируется ввести в эксплуатацию 1,2 млн кв. м торговых площадей. Но в ряде регионов вопрос остается открытым. Применимы ли к России традиционные критерии анализа торговой недвижимости и если да, то насколько — этим вопросом сейчас задаются многие эксперты.

Итоги большого пути

В рамках исследований аналитиков Россия — одна из стран с переходной экономикой. По свидетельству аналитиков компании Jones Lang LaSalle (JLL), самые большие возможности для развития рынка коммерческой недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) открываются именно в секторе торговой недвижимости. В общем случае дальнейший рост этих возможностей будет определяться изменением покупательского спроса и динамикой реструктуризации региональных торговых рынков.

Содиректор по европейским исследованиям JLL Джереми Келли оценивает сложившуюся ситуацию так: “Хотя доходы населения стран ЦВЕ намного ниже, чем у жителей Западной Европы, существенное отставание в обеспеченности товарами позволяет ритейлорам надеяться на перманентный рост спроса на них и дает огромный заряд оптимизма ведущим операторам розничного рынка. Исключение из общей массы составляют, пожалуй, три самых богатых города ЦВЕ — Прага, Братислава и Любляны: годовой объем их покупательской способности (свыше $25 000 на человека) соизмерим с западноевропейским уровнем”.

Рост торговой активности в ЦВЕ нашел отражение в динамично развивающемся рынке торговых центров. “По нашим оценкам, в настоящее время в регионе функционирует около 6,5 млн кв. м современных торговых центров, — говорит Келли. — Их наивысшая концентрация отмечена в Польше, Венгрии, Чехии и Эстонии. Тенденция такова, что объем этих площадей будет быстро расти — примерно на 3 млн кв. м в последующие два года”.

Высоко оценивает инвестиционную активность в секторе ритейла и директор европейского рынка ритейла Jones Lang LaSalle Ричард Блоксэм. “Инвестиционная активность в регионе быстро растет, — отмечает он. — За 2001-2003 гг. инвестиционный оборот утроился, и если учитывать, что только за первые три квартала 2004 г. этот показатель превысил 1,8 млрд евро, то в целом и этот год обещает быть рекордным”.

Блоксэм считает, что расширение инвестиционного рынка в странах ЦВЕ затрагивает не только географические границы, но и типы возможных инвесторов. “Еще до недавнего времени инвесторы полностью фокусировались на ведущих рынках — Польше, Чехии и Венгрии, — поясняет он. — Однако теперь, когда доходность на этих рынках выравнивается в сторону среднеевропейской, инвесторы [не только стратегические, но и институциональные] ищут выгодные возможности на новых развивающихся рынках — в России, Румынии, Словакии и странах Балтии”. По данным JLL, за последние полтора года прошли первые институциональные сделки в Москве, Бухаресте и Братиславе.

Географические приоритеты в секторе ритейла смещаются. Некогда любимая инвесторами Южная Европа уступила место странам ЦВЕ. По оценкам специалистов Cushman & Wakefield / Healey & Baker (C&W/H&B), Южная Европа примерно на пять лет опережает Центральную по уровню развития сектора торговой недвижимости, а Центральная примерно на столько же — Восточную Европу.

Смещение акцентов

Между тем специалисты компании C&W/H&B фокусируют внимание именно на России. По их оценкам, свыше 1,2 млн кв. м новых торговых центров должно выйти на российский рынок в течение второй половины 2004-2005 гг. Таким образом, будет достигнуто 93%-ное повышение обеспеченности торговыми площадями — почти рекордное для быстро растущего европейского рынка. Исследования, опубликованные в ежегодном докладе “Развитие торговых центров в Европе”, подготовленном специалистами C&W/H&B, охватывали торговые центры площадью свыше 5000 кв. м независимо от их местоположения (в центре города, на окраине или даже в пригороде).

Другие европейские страны, планирующие наиболее значительный рост торговых площадей в этот период, — Греция (102%), Украина (109%) и Румыния (98%). Еще одним “рекордсменом” является Болгария: здесь откроется первый торговый центр, построенный в соответствии с евростандартами.

Предстоящий рост качественных торговых площадей подтверждают и российские специалисты. “Рост российской экономики и, как следствие, благосостояния населения позволяет надеяться, что рынок сможет переваривать [ежегодно] до 50 новых торговых комплексов еще на протяжении 10 лет”, — говорит руководитель департамента ритейла компании Stiles & Riabokobylko в ассоциации с C&W/H&B Наталья Орешина.

Новые тенденции

2005 год должен стать для европейского рынка торговых площадей рекордным: объем торговых площадей увеличится на 6,4 млн кв. м за счет введения в эксплуатацию свыше 200 новых и расширения значительного количества старых торговых центров. Таким образом, суммарный объем торговых площадей в Европе возрастет до 93 млн кв. м. В уходящем году объем прироста торговых площадей составил 5,3 млн кв. м.

“В 2006 г. мы приблизимся к миллиардной отметке торговых площадей в Европе, — комментирует ситуацию управляющий партнер C&W/H&B Стюарт Дрюммонд. — Это еще один аргумент за то, чтобы считать торговые центры одним из перспективных форматов ритейла”.

“Мы не рассматриваем торговые центры, расположенные на окраинах города или за его пределами, — отмечает Дрюммонд. — Последняя тенденция, охватившая более развитые страны Западной Европы и теперь распространяющаяся на страны — новые члены ЕС, такова, что торговые центры располагаются в максимально приближенных к центру районах города”.

Например, в центре Праги, на Карловой площади, мирно уживаются магазины двух сетей — Albert (сеть Ahold), расположенный в реконструированном доме, и новый торговый центр сети Delvita.

К сожалению, в Москве места для нового строительства в центральной части города практически не осталось. А в Санкт-Петербурге решили поэкспериментировать: на площади Казанского собора возводится торговый центр “Опера”. Проектировщики стремились сохранить атмосферу и колорит здания, поэтому колонны торгового центра во многом повторяют колонны Казанского собора.

Столицы vs регионы

“Определяющей тенденцией уходящего года стал продолжающийся рост объемов торговых площадей в регионах”, — отмечает Орешина.

Экономические предпосылки для этого имеются. 18 ноября международное рейтинговое агентство Fitch Ratings повысило долгосрочные кредитные суверенные рейтинги России по обязательствам в рублях и иностранной валюте с уровня ВВ+ до BBB-, представляющего собой нижнюю ступеньку инвестиционного уровня. Прогноз рейтингов — “стабильный”.

“Решение агентства отражает значительное увеличение кредитоспособности России в течение последних лет, — говорится в сообщении агентства. — Незаурядное макроэкономическое положение, подкрепленное высокими ценами на нефть и разумной налоговой политикой, продолжает приводить к сокращению внешнего и внутреннего долга, а также к росту золотовалютных резервов и формированию стабилизационного фонда”.

Однако условия работы в каждом из российских регионов специфичны. Из 89 субъектов Федерации едва ли можно насчитать десяток регионов-доноров, где уровень жизни соизмерим с московским. Для остальных характерны низкие зарплаты и прожиточные минимумы в разы ниже, чем в столичных городах — Москве и Санкт-Петербурге. Кроме того, в ряде городов население просто не готово к восприятию торговых точек крупного формата. Даже города-миллионники различаются по степени развития ритейла. “Если в Самаре и Екатеринбурге крупные торговые центры органичны, то, например, в Волгограде их открытие представляется нам преждевременным”, — констатирует генеральный директор компании Leeds Property Group Елена Флоринская. По оценкам западных ритейлоров, значительную роль играет и формирование потребительской культуры, т. е. заблаговременное планирование шопинга — магазинов, которые предполагается посетить, и товаров, которые предполагается в них приобрести.

Печальный опыт западных ритейлоров, игнорирующих необходимость дифференцированного подхода к регионам, является еще одним доказательством специфического формирования торговых сетей в российских регионах. “Продукцию во всех регионах мы реализуем по одинаковым ценам, — говорит директор представительства компании Mango в России Анико Костял. — Оборот трех московских магазинов равен обороту 17 региональных”. Компания Mango, представляющая женскую одежду средне-низкой ценовой категории, работает в России уже шесть лет и за это время открыла 20 магазинов, оборот в которых различается в разы. Очевидно, что некоторые регионы просто не в состоянии переварить столичные цены. Следовательно, для них нужно предлагать другой, более дешевый ассортимент.

По данным объединенных исследований C&W/H&B и статистического бюро ООН, в России неуклонно возрастает потребность в современных торговых площадях. Покорить перспективный рынок стремится все больше иностранных и региональных инвесторов. Особенно их привлекают столичные города — Москва и Санкт-Петербург.

Наряду с крупными реконструированными торговыми центрами в центре — ГУМом, ЦУМом и Петровским пассажем — в столице функционируют крупные торговые центры на окраинах. По данным Stiles & Riabokobylko, всего в Москве работает более 40 торговых центров.

Растет и порог вхождения на рынок. “Группа европейских инвесторов заявила о том, что готова войти на российский рынок со стартовым капиталом $50 млн, — рассказывает Елена Флоринская. — После того как мы организовали для инвесторов традиционную экскурсию по отработанному маршруту "Рамстор-Сити" — "Крокус Сити Молл" — "Мега I", предприниматели решили внести коррективы в планы по объему инвестиций. Наш рынок оказался на другом качественном уровне, чем они его себе представляли”. Переломным моментом для иностранных инвесторов стала экскурсия по “Крокус Сити Моллу”, где восхищенные участники начали ощупывать отделочные материалы.

Ярмарка для инвесторов

По оценке финансово-кредитных институтов, для строительства торговых центров используется до 70% заемных средств. Примечательно, что иностранные инвесторы ограничивают свои интересы главным образом столичными городами и Калининградской областью, а во всех остальных регионах используются российские и квазииностранные деньги (выведенные из России в свое время через офшоры).

Директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка РФ Алексей Чувин отметил, что, кредитуя проекты в сфере недвижимости (в том числе в секторе ритейла), банк имеет дело главным образом с российскими партнерами или квазииностранными девелоперами, работающими через офшоры. Значительную долю средств, поступающих через офшоры, также составляют деньги российских предпринимателей.

Российские инвесторы в секторе торговой недвижимости делятся на две группы: те, кто входит в проект для последующего получения прибыли, и те, кто становится якорным арендатором. Примерами последней категории инвесторов можно считать известные российские торговые сети — “Седьмой континент”, “М.Видео”, “Спортмастер”.

Что касается иностранных инвесторов, то они отдают предпочтение готовому бизнесу, а из всех секторов коммерческой недвижимости чаще всего выбирают офисный и гостиничный. “Это менее доходные, зато и менее рисковые инвестиции”, — пояснил “Ведомостям” попросивший не называть его имени в печати сотрудник итальянского юридического бюро, присматривающий для клиентов подходящие инвестиционные проекты на международном выставочном салоне по коммерческой недвижимости MAPIC-2004, прошедшем в ноябре в Каннах. Примечательно, что наблюдался интерес не только к большим, эпохальным проектам, но и к более мелким региональным или проектам районного масштаба.

По мнению Натальи Орешиной, российский рынок ритейла по мере развития приобретает более сложную структуру. “Это происходит благодаря агрессивному освоению ритейлорами и девелоперами как столичного, так и других регионов, — говорит Орешина. — Возрастающая конкуренция определяет новые стандарты в отрасли и диктует более профессиональный подход”.

Елена Шувалова